?　　“賣還是不賣？我現在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經歷的張鳴，在兩年時間里有如從天堂墜入地獄。在這輪被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控中，張鳴如今不但血本無歸，甚至還要欠上一屁股的債務。

　　在周邊朋友中，張鳴還算不錯，至少還能撐著。他的幾個炒房朋友，幾千萬元資產一夜之間被銀行、債權人瓜分，如今身無分文，有些不得不“跑路”。

　　多位溫州炒房者、房產人士近日在接受記者采訪時認為，之前十多年叱咤全國市場的“ 溫州炒房團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。

　　以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財務成本，溫州炒房者即便現在把房子賣出去，也已經資不抵債。

　　A 八成炒房者資不抵債，只有兩成全身而退

　　2010年4月，張鳴以單價8.1萬元/平方米，總價近3800萬元，一次性付款方式，預訂了溫州某樓盤一個建筑面積達400多平方米的1～4層排屋，并付了500萬元購房定金。

　　2010年下半年，“限購令”等政策出臺，但溫州房地產依然狂熱，并于11月底出現樓面價高達 3.7萬元/平方米的全國地王。

　　其間，張鳴預感政策極大轉向，立即向開發商提出退房，并希望退回500萬元的購房定金，但并未得到開發商允許。由于未一次性付清購房款，開發商把張鳴告到法院。經法院調解，開發商愿降價近700萬元出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬元買下這排屋。“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說。

　　房地產宏觀調控，以及去年溫州發生的民間借貸危機，使得溫州房價大幅下滑。

　　據溫州多位中介人士反映，目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對折。張鳴該排屋價格，也下降了三成以上。

　　張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個產權組合，再加上市場成交萎靡，2000萬元都難以成交。張鳴說，就算2000萬元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬元的購房成本。“我現在不想賣房，賣掉也抵不上債務，反而大家擁過來要我還債，不賣還有個房子。”“如果當時500萬定金不要了，我也就虧個500萬元，最起碼比現在虧損2000萬元要好很多。”

　　“虧的多，賺的少。現在 ，80% 的人(炒房者)還套在里面，資產被掏空且已經資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退。”溫州資深炒房者陳先生認為，融資比重過大，財務成本很高，盡管之前房價翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤比較有限。

　　B 七成炒房資金來自借款，高位介入者被套牢

　　張鳴說，他們所用的炒房資金，70%來自銀行或社會融資，現在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。

　　據記者調查，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房價先于全國開始飆漲，且一直持續到2010年底。其間，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態，期房外加價幾百萬元司空見慣。

　　在2009～2010年這輪房價高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業主、20%的專業炒家，還有30%的官員和跟風者組成。高峰時，有些炒房者一年至少交易幾十套。七八年來，盡管經歷多次房地產調控，但對溫州炒房者影響不是很大。張鳴說，以前房價比較低，一套房子交易少的賺一二十萬元，多的賺三五十萬元。

　　但真正的“分水嶺”出現在2010～2011年期間，“限購令”等房地產調控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。

　　由于房價快速上漲，炒房動用資金量大，一般投資人已經難以撬動。記者調查發現，之前溫州高利率的民間借貸資金，一部分通過企業、炒房者流入房地產市場。一位房產中介人士說，開發商高息融資建房，炒家高息借款炒房，已經成為業界公開的秘密。

　　高比例融資，過度房產炒作，在房產調控、民間借貸危機中，溫州炒房者的恐懼隨之而來。

　　C“卷土重來”只是傳說，投資樓市不被看好

　　除了炒作本地樓市外，之前溫州炒房者還在全國各地買房，其中以杭州、上海等地為重點，其房源占比較大。張鳴說，一線城市房產調控，房產“剎車”，30% 的溫州炒房者已經退出市場；剩下來的一半炒房者，在房價下跌 、融資成本重負下，變賣房產也已經資不抵債。最后百分之二三十的炒房者，資金鏈估計也只能撐到今年年底。

　　最近有傳言說，溫州炒房客卷土重來，深圳等沿海城市成看房熱門。“現在問題都解決不了，不可能去買房。”對此，張鳴、陳先生均認為，這極有可能是開發商，借用溫州炒房客名義，人為炒作提振樓盤銷售信心。

　　“現在去買房，我們有心也沒力。”張鳴說，目前溫州大多數炒房者被深套，沒有多余資金再去外地買房。多位炒家、房產中介人士向記者表示，現在上海、北京、杭州等外地買房的溫州人，大多數為子女讀書 、養老度假、經商等剛性需求。或許幾年后，這些房子在完成使命后會被賣掉，但他們并非以炒房為目的。

　　多位中介人士向記者反映，大量溫州炒房客已經完全敗退，且三五年時間里很難恢復元氣。更關鍵的是，盡管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購令”等調控政策繼續執行，房價不可能出現大跌或大漲，炒房者對房地產投資前景已經不看好。

　　據《第一財經日報》 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 劉寶中]