?　　精裝修期房具體的交付標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由開發(fā)商與購(gòu)房者通過(guò)合同詳細(xì)約明。但多數(shù)市場(chǎng)情況下，開發(fā)商以格式合同出示，對(duì)裝修質(zhì)量問(wèn)題能避則避 ，而購(gòu)房者往往求房心切，加之對(duì)合同細(xì)節(jié)的疏忽，等到房屋遇到問(wèn)題時(shí)再回頭 ，才發(fā)現(xiàn)為時(shí)已晚，后悔莫及。

　　精裝修房屋不同于毛坯房，交付標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使購(gòu)買精裝修房源的買方承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。清泰律師事務(wù)所于欽杰律師以及元鼎律師事務(wù)所單正國(guó)律師兩位律師總結(jié)，精裝房常見(jiàn)的合同漏洞有以下幾點(diǎn)。

　　常見(jiàn)陷阱一：精裝標(biāo)準(zhǔn)不言明

　　合同原文：“高品質(zhì)裝修”等模糊語(yǔ)言。

　　合同解析：在購(gòu)買精裝修新房時(shí)，絕大多數(shù)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，往往會(huì)不遺余力地向購(gòu)房者熱情承諾房屋的裝修價(jià)值。但在實(shí)際簽訂合同時(shí)，又有很多開發(fā)商對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)避而不言，沒(méi)有任何關(guān)于新房明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)的條款。今后如果發(fā)生糾紛，裝修價(jià)值究竟約定為多少，就會(huì)存有很大的爭(zhēng)議，甚至?xí)屬?gòu)房者因?yàn)闊o(wú)法舉證而白白吃虧。

　　規(guī)避方法：開發(fā)商的銷售人員對(duì)購(gòu)房者承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)，均以寫入合同為準(zhǔn)，雙方應(yīng)該對(duì)新房的裝修標(biāo)準(zhǔn)作出明確的合同約定。要注意的是，如果開發(fā)商通過(guò)樓書、宣傳廣告等方式來(lái)向購(gòu)房者承諾新房的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)承諾可以作為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的邀約，其承諾的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)是促成購(gòu)房者認(rèn)同新房?jī)r(jià)值、作出購(gòu)買決定的重要因素之一，因此這個(gè)邀約是合法有效并可以作為買賣合同的條款。

　　常見(jiàn)陷阱二：違約賠償避而不談

　　合同原文：“房屋在交房時(shí)如有精裝問(wèn)題，開發(fā)商有整改的義務(wù)。”

　　合同解析：關(guān)于精裝修房源的質(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商僅在合同當(dāng)中明確了整改的義務(wù)，但卻對(duì)相應(yīng)的違約賠償避而不談。購(gòu)房者有時(shí)無(wú)法預(yù)知精裝修質(zhì)量不合格造成的其他問(wèn)題，因此在簽訂合同時(shí)也沒(méi)有補(bǔ)充違約賠償條款的意識(shí)。一旦發(fā)生因精裝問(wèn)題而產(chǎn)生的損失，購(gòu)房者很難獲得開發(fā)商的違約賠償，，而往往實(shí)際損失需要復(fù)雜的取證過(guò)程，有些隱性的損失購(gòu)房者只能自己承擔(dān)。

　　規(guī)避方法：購(gòu)房人在購(gòu)買精裝修房時(shí)，不僅要對(duì)精裝修部分的交付標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商明確約明，對(duì)裝修質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的整改、維修和賠償責(zé)任也要考慮到，比如約定一旦出現(xiàn)問(wèn)題，開發(fā)商將承擔(dān)整改和維修的義務(wù)，同時(shí)當(dāng)精裝房問(wèn)題過(guò)大并影響到購(gòu)房者的實(shí)際入住時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償。

　　合同原文：“衛(wèi)浴產(chǎn)品全部采用優(yōu)質(zhì)高檔的品牌。”

　　合同解析：開發(fā)商在訂立精裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于沒(méi)有強(qiáng)制性的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，因此具有極大的不確定性。這種不確定性常常使得合同中約定的建材標(biāo)準(zhǔn)不夠精確，有時(shí)只是框定了一個(gè)品牌范圍，甚至直接以“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”等標(biāo)準(zhǔn)模糊的形容詞來(lái)替代具體品牌，導(dǎo)致一旦開發(fā)商惡意欺詐購(gòu)房者，使用以次充好的建材產(chǎn)品時(shí)，購(gòu)房者無(wú)法從合同中找到維權(quán)依據(jù)。即使品牌約定明確，但同一品牌不同型號(hào)的建材產(chǎn)品在質(zhì)量和價(jià)格上差距也很大，比如多樂(lè)士乳膠漆，不同型號(hào)價(jià)格相差幾倍；再如櫥柜，幾千元一套的有，數(shù)萬(wàn)元一套的也有，相對(duì)應(yīng)的品質(zhì)也參差不齊。

　　規(guī)避方法：在精裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定上，合同條款應(yīng)盡量詳細(xì)具體，建材選用上應(yīng)細(xì)致到具體的品牌型號(hào)，使用的施工工藝也應(yīng)盡量以標(biāo)準(zhǔn)性指標(biāo)來(lái)約定。

　　合同問(wèn)題：以附件形式而非獨(dú)立合同形式，附屬在購(gòu)房合同之后，與購(gòu)房合同一同簽署。

　　合同解析：以附件形式附屬在購(gòu)房合同之后的裝修條款，雖然在法律上有著與獨(dú)立合同同等的效力，但往往由于并非獨(dú)立合同，在形式上易給購(gòu)房者產(chǎn)生裝修協(xié)議只是附屬協(xié)議的錯(cuò)覺(jué)，而其實(shí)期房的合同非常重要，精裝修標(biāo)準(zhǔn)的期房合同更要仔細(xì)閱讀、認(rèn)真簽署。

　　規(guī)避方法：最好以獨(dú)立合同的形式，仔細(xì)約明精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)以及雙方的責(zé)任義務(wù)，即使開發(fā)商將精裝條款以購(gòu)房合同附件的形式呈現(xiàn)，購(gòu)房者也要引起重視，仔細(xì)閱讀并細(xì)化交付標(biāo)準(zhǔn)。

　　合同簽訂好了，精裝修房子的驗(yàn)收同樣值得重視。精裝房的驗(yàn)收不僅要從大面檢驗(yàn)，還要從一些細(xì)微之處仔細(xì)驗(yàn)收，否則極有可能被精裝華麗的外表迷惑，遺漏了關(guān)鍵環(huán)節(jié)而導(dǎo)致后患無(wú)窮。如何從細(xì)處出發(fā)來(lái)驗(yàn)收精裝修房？驗(yàn)收中哪些問(wèn)題最容易被購(gòu)房者忽略？驗(yàn)房專家、來(lái)自百姓裝飾監(jiān)理機(jī)構(gòu)的總監(jiān)劉玉義總結(jié)了如下幾個(gè)方面的驗(yàn)收細(xì)節(jié)。

　　水電線路 水管細(xì)看，電路必須要接地

　　裝修的第一步是水電改造，這意味著水電工程是在“瓦木油”的整體外部硬裝改造之前，因此比較隱蔽。在驗(yàn)收精裝修房的過(guò)程中，對(duì)水電改造的驗(yàn)收也應(yīng)該是不能或缺的一步，但往往因?yàn)槠潆[蔽性和專業(yè)性被購(gòu)房者忽視。

　　在驗(yàn)收水路改造時(shí)，主要從使用功能和外觀上著手，查看廚房和衛(wèi)生間的水路出水情況、可見(jiàn)的水管部分材料是否有缺陷。在驗(yàn)收電路時(shí)，要先查看配電箱的標(biāo)識(shí)是否清晰，比如分管空調(diào)、各個(gè)燈路的標(biāo)簽是否清楚并到位，有沒(méi)有遺漏。驗(yàn)收電路時(shí)，最容易被忽略的是對(duì)電路安全保護(hù)的檢驗(yàn)，即家庭電路改造時(shí)是否有接地裝置。這部分驗(yàn)收需要借助相位器之類的專業(yè)儀器，通過(guò)安插在本應(yīng)安裝接地裝置的三孔插座上來(lái)檢驗(yàn)。電路沒(méi)有接地安全保護(hù)措施，接上熱水器、空調(diào)等大功率電器后一旦發(fā)生漏電或打雷天氣，會(huì)非常危險(xiǎn)。

　　墻面地面 帶個(gè)小錘，檢查是否有空鼓

　　墻面和地面的裝修質(zhì)量，從一定程度上決定了整個(gè)精裝修的使用壽命。但劉玉義告訴記者，從近年來(lái)的驗(yàn)房情況看，墻面與地面是精裝修問(wèn)題最集中的部分。

　　墻面的驗(yàn)收主要包括油漆粉刷得是否連貫且平滑、有沒(méi)有漏刷、有沒(méi)有留下滴柱，壁紙貼得是否平整、有沒(méi)有起泡、兩面壁紙之間的接口處理得是否完好等。地面的驗(yàn)收首先要看的是地板或地磚有無(wú)劃痕、接縫處是否處理得當(dāng)?shù)取?

　　墻面和地面最容易出現(xiàn)的問(wèn)題是空鼓現(xiàn)象，這是由地板或瓷磚在鋪設(shè)時(shí)墻面沒(méi)有抹平、有部分區(qū)域不能與墻面貼合造成的。空鼓的墻面或地面容易發(fā)生地板或瓷磚的脫落現(xiàn)象，影響裝修的壽命。檢驗(yàn)空鼓時(shí)，要用輕小的金屬物，如小型鐵錘輕輕敲擊墻面或地面，如果發(fā)出的聲音清脆，證明有空鼓現(xiàn)象。小范圍的空鼓可以局部解決，但如果空鼓現(xiàn)象過(guò)多，就要考慮重新抹平墻面地面，再鋪設(shè)一次。

　　細(xì)節(jié)質(zhì)量 邊角接縫，需要逐個(gè)耐心瞧

　　除了墻面與地面的鋪設(shè)工藝之外，其他部分的施工質(zhì)量也要仔細(xì)檢驗(yàn)，且對(duì)施工質(zhì)量的檢驗(yàn)更要抓細(xì)節(jié)。

　　“在精裝修新房驗(yàn)房過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到廚房門框上方漏了一條瓷磚或木條、吊頂接縫處明顯變形、衛(wèi)生間進(jìn)門處的地面擋條脫落等極為細(xì)致的施工漏洞。”劉玉義告訴記者，類似裝修細(xì)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題不少但輕易不被發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者驗(yàn)房時(shí)要充分排查。

　　施工質(zhì)量的驗(yàn)收主要查看邊角、接縫處的處理情況，比如門窗邊緣打膠是否均勻且連貫，天花板和吊頂?shù)倪吘€是否平直、粘合度如何等。

　　裝修材料 索要單據(jù)，核對(duì)品牌和型號(hào)

　　對(duì)裝修材料的驗(yàn)收并不像上述的驗(yàn)收細(xì)節(jié)那樣容易 ，因?yàn)樵隍?yàn)收時(shí)，這些材料已經(jīng)投入使用，而購(gòu)房者又不具備從外觀上辨識(shí)材料品牌和型號(hào)的專業(yè)能力。“比如說(shuō)地板，合同約定了某品牌某型號(hào)，但驗(yàn)收時(shí)，購(gòu)房者只能看到地板的顏色。”

　　對(duì)裝修材料的驗(yàn)收有兩種方式。在交房時(shí)，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商出示購(gòu)置建筑材料的單據(jù)，對(duì)比是否與合同約定的材料品牌型號(hào)相一致。另外一種方式是比較講求監(jiān)督的時(shí)效性，即在房子主體基本完成、正在進(jìn)入統(tǒng)裝階段時(shí)，購(gòu)房者最好能在施工過(guò)程中到現(xiàn)場(chǎng)查看建筑材料初始的樣子，是否為合同約定的品牌，以及現(xiàn)場(chǎng)的施工是否規(guī)范。

　　市場(chǎng)反饋

　　哪些精裝建材消費(fèi)者最擔(dān)心

　　如上所述，精裝修新房在交房之時(shí)，經(jīng)常有購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)合同約定的建材在質(zhì)量上“縮了水”。加之目前裝修建材產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，購(gòu)房者親自選購(gòu)尚且眼花繚亂，更何況是開發(fā)商為他們一手安排，內(nèi)心多少有些不放心。北青網(wǎng)近日的一項(xiàng)針對(duì)精裝房的業(yè)主的調(diào)查顯示，購(gòu)房者對(duì)精裝房中使用的建材質(zhì)量的擔(dān)憂程度并不相同。其中地板、木門、涂料、衛(wèi)浴產(chǎn)品等是受訪者最擔(dān)心出質(zhì)量問(wèn)題的建材，占比均在15%以上。其次最被擔(dān)心存有質(zhì)量問(wèn)題的建材是瓷磚，有11%的受訪者存有質(zhì)疑。再者是壁紙質(zhì)量。從另一個(gè)角度看，受訪者對(duì)自己購(gòu)買的精裝修房源的建材多少都存有擔(dān)憂。

　　在被調(diào)查者中，25%的受訪者表示自己最難以辨別的建材品牌是涂料，其次為木門。受訪者對(duì)瓷磚、壁紙、地板、衛(wèi)浴設(shè)備的品牌有相對(duì)程度的了解和分辨，但也并非完全清楚。

　　在對(duì)購(gòu)買精裝修新房的滿意度調(diào)查中，購(gòu)房者對(duì)精裝修房源裝修質(zhì)量的滿意度并不高。七成以上的受訪者僅表示對(duì)精裝修質(zhì)量一般滿意，另有不到三成的購(gòu)房者明確表示對(duì)裝修質(zhì)量很不滿意。

　　精裝修房源在交房或者日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，選擇解決方式時(shí)，多達(dá)四分之三的受訪者表示會(huì)自己找開發(fā)商溝通并要求開發(fā)商來(lái)解決出現(xiàn)的裝修問(wèn)題，剩下的受訪者則認(rèn)為，如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可以自己想辦法補(bǔ)救修復(fù)，既不需要找開發(fā)商也不需要找裝修公司。 本專題撰文/記者 王曉美子

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 邢立瑋]