?　　從去年3月1日實施新建商品房預售資金監管制度以來，市內四區共對104個房地產開發項目的預售資金進行了監管，監管預售資金合同總金額182.42億元 。5月17日上午 ，青島市房地產信息與交易資金監管中心正式揭牌成立 ，主要負責房地產交易資金監管工作。中心成立后 ，開發企業要想動用資金需申請，有助于業主購買“放心房”。

　　防止貓膩：房企想用預售金？走程序

　　預售資金如何實行監管？據介紹，實行商品房預售資金監管的主要流程包括三項：

　　首先，開發企業在申請辦理《商品房預售許可證》前，應選定銀行作為資金監管銀行，辦理監管申請手續；開發企業辦理商品房預售許可證須提供監管協議。

　　其次，開發企業根據監管協議到監管銀行開設預售資金監管專用賬戶。購房人所繳納的定金、首付款及全額房款直接存入監管專用賬戶；購房貸款由貸款銀行或住房公積金管理機構直接發放到監管專用賬戶。

　　最后，開發企業使用商品房預售資金，須持用款計劃及有關材料到監管機構進行申請，監管機構審核確認后，監管銀行方可撥付預售資金。

　　“如果監管銀行違規將預售資金撥付給開發企業，銀行需要承擔經濟責任；而開發企業如果不辦理預售資金監管手續，不予辦理預售許可手續。”青島市房地產信息與交易資金監管中心副主任盧宏鐘說。

　　避免風險：開發商卷款走人？沒門了

　　采訪中記者了解到，由于現在實行商品房預售制度，因而對新建商品房預售資金實行監管，被視為規避爛尾風險或者開發商卷款走人的有效措施。

　　“預售資金監管的目的是確保預售資金不被轉移或挪用，只能用于本工程建設，保證工程能夠按期竣工，從而達到保障購房人、放貸銀行合法權益的目的。”盧宏鐘說，在實行預售資金監管以前，開發企業可以拿回籠的預售資金房貸或者繼續拿地，但啟動預售資金監管之后，由政府部門對預售資金進行強制監管，預售資金就只能用于本項目的建設，不得挪用。

　　新建商品住房項目預售資金監管持續的時間有多長？據介紹，如果開發項目實現了竣工驗收，并辦理了權屬登記，則資金監管自動終止，監管專用賬戶自動解凍。

　　此外，預計到今年的7月1日，包括城陽、黃島、嶗山以及五市在內的房地產開發項目的預售資金也將進行監管。

　　數據披露：去年房產交易超900億元

　　據盧宏鐘副主任介紹，自去年3月1日起，市內四區就已開始實施新建商品房預售資金監管制度。“制度實施一年來，目前共對104個房地產開發項目的預售資金進行了監管，監管預售資金合同總金額 182.42億元。”盧宏鐘說。

　　“但近年來青島市房地產市場發展較快，房地產交易量也在逐年增大，僅2010年全市的交易金額已經超過了900億元。”盧宏鐘副主任說，為確保交易資金安全，維護購房人的合法權益，實行嚴格的商品房預售資金監管就顯得非常有必要。這對維護房地產市場持續健康發展以及房地產交易資金的安全尤為關鍵。

　　■影響

　　開發商資金鏈再臨考驗存在降價回籠資金可能

　　資金歷來是開發商賴以生存的命脈，而島城實施限購令以后，持續低走的成交量已經對開發企業的資金鏈產生了影響，新建商品房預售資金一旦納入嚴格的監管，是否將對開發企業的資金鏈產生雪上加霜的影響？

　　“預售資金監管政策對開發商的資金周轉能力提出更高的要求，那些本來就因限購令影響而面臨資金鏈難題的企業將不得不想辦法積極應對。”5月17日下午，李滄區一家新盤項目的銷售總監說，自今年1月31日島城出臺限購令，不少開發企業的資金鏈一度陷入緊張。

　　該銷售總監說，目前房地產市場實行的限購、加息、資本市場融資受阻等政策的疊加效應越來越明顯，絕大多數開發商的資金鏈無疑將會面臨嚴峻的考驗。這意味著開發企業不得不想辦法盡快地實現在售項目快速回籠資金，以避免面臨資金鏈難題。

　　記者采訪中了解到，目前北京、天津等城市都已經實行預售資金監管。“以前開發商只要預售一部分房源就可以收回開發成本，所以在后期的推盤節奏上就可以適當放緩，通過捂盤或者推遲開盤節奏來提高房價，從中獲利。”市南區一家地產營銷機構的劉經理說，嚴格的預售資金監管可以從根本上杜絕這種問題。

　　劉經理說，在當前的市場情況下，買方觀望氣氛濃厚，樓市成交量持續走低，不排除會有開發企業為加快周轉，從而選擇主動降價促銷。從長遠來看，預售資金的監管將規范房地產市場的資金運作，有利于行業的長期發展。

　　本版文/記者 王愛科

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 曹海霞]