?    一次性提前還款手上閑錢多者

    一次性提前還款就是將房貸中尚未償還的本金部分一次性還清，從本質上說，這是貸款人與銀行解除了借貸合同關系。“這種情況比較常見，比如貸款人想要提前解押房屋拿出房產證另作他用、或是有的貸款人出售了原來的房屋有了多余的資金等。”深圳發展銀行資深人士告訴記者。

    適合人群：這種模式需要貸款人手中有一次性支付尚余貸款的充裕資本，“但不能一次性還完房貸之后所有的閑余現錢一掏而空，因為房屋的變現能力不強，一旦家庭急需用錢，就會陷入困境。盡量留足充裕的應急資金之后再考慮一次性還貸。”

    縮短貸款年限、月供不變收入增加者

    這種操作模式也較為常見，因為這是一種既減少利息支出又不影響生活現狀的提前還貸方式。“貸款人手中有了一筆多余的資金，在沒有其他更好流向的時候就會考慮到提前還一部分房貸。償還了一部分本金之后，貸款本金數額就下降了。這時候縮短貸款年限，雖然每月的月供水平保持不變，但相比提前還貸之前，每月還款額中本金的比例上升、利息的比例下降了，利息的支出也就相應減少了。”上述資深人士分析說，比如購房者之前貸款年限為20年，有了一筆多余的積蓄之后就可以將貸款年限調整到15年，這之后每月的月供仍保持不變，但降低了利息的負擔，為多數提前還貸者接受。

    適合人群：這種提前還貸方式適合收入有了明顯增加的人群，而隨著收入的增加，積蓄也隨之多了起來。用多余的錢還上一部分貸款，月供保持不變，但收入增加了之后生活水平卻仍然可以有所提升，同時也節省了一筆利息的支出。

    還貸年限不變、減少月供獲得一筆獎金者

    “實際上，這種方式是銀行中操作最多的提前還貸模式了。”島城某銀行零售部孫先生告訴記者，在實際操作中，其他的提前還款方式銀行未必提供，但年限不變、減少月供這種操作模式幾乎在每家銀行都能找到。提前還了一部分本金，必定會減少房貸的利息支出，只是相比于縮短年限、月供不變的操作方式，這一種模式所節約的利息相對較少。

    適合人群：這種提前還貸的模式充分考慮到了工薪階層的收入現狀，在工資沒有明顯增長的情況下，利用年終獎金等積攢下來的多余資金來提前償還部分本金，既能節省一筆利息，又可以減少每月房貸支付數額，從而改善家庭生活品質。

    既縮短貸款年限又減少月供資金實力較厚者

    顯而易見，這種模式是上述兩種模式的結合，利息節省也居于兩者之上，是最省錢的部分提前還貸模式了。既能享受到生活質量提升的效果，又節省了一大筆利息的支出，這確實是令人心馳神往，但是這種提前還貸需要大量的閑余資金。

    適合人群：這種模式雖然省錢，但對于普通工薪階層而言，選擇此種方式無疑是要支付相當大一筆還貸數額，這其實也是對未來生活造成了不小了的壓力。所以這種提前還貸模式僅適用于具有足夠資金實力的家庭。

    ■還款流程

    提前還貸條款要看好

    “提前還貸從本質上說，其實是一種變更借貸合同或者干脆直接終止借貸合同的行為，嚴格來講這是一種違約行為。但現在多數銀行都將提前還款作為明細在借貸合同中明確界定和說明，操作起來就更規范更順暢了。”深圳發展銀行零售部資深人士告訴記者，有的銀行會以3% 的違約金或是規定月數的利息作為提前還貸的違約賠償，而有的銀行也會視客戶的優質程度取消違約責任這一說，當然也有的銀行對提前還貸不加限制。“這些情況依據各家銀行的操作方式不同而有所差別。”

    除此以外，有的銀行也嚴格規定了辦理提前還貸的次數。“比如在合同中明確規定，貸款人只有兩次調整貸款狀態的機會，每次還款的最低數額不能低于5萬元，在這兩次機會范圍內貸款人可以隨時申請提前償還部分貸款來調整貸款年限或每月貸款額。”

    目前銀行對提前還貸的審批流程同貸款流程基本一致，都需要貸款人提出申請再由銀行來審核。“一般情況都能審批，比如貸款人拿到年中獎金、出售一套房屋等資金多余的情況。但如果貸款人剛貸上款就提出其他不合理要求，銀行沒有滿足就想撤銷合同，這樣特殊情況需要特殊對待了 。”上述資深人士告訴記者。

    ■小提醒

    貸款，選等額本金還是等額本息？

    不少人對等額本金和等額本息這兩種貸款方式或許都有所耳聞，有的貸款人也會在辦理貸款之前好好研究上一番，做足了功課。但是不少貸款人僅是對兩種貸款方式最直觀的區別和特點做了了解，并不清楚兩者如何影響貸款方式。銀行方面專家提醒，貸款人應持長遠眼光，依據自身現狀和未來發展情況在這兩者之間做出正確的選擇。

    “不少家庭看到了等額本金節省利息支出的優點，覺得自己多交給銀行那么多利息就是虧的，紛紛選擇可以節省總利息支出的等額本金貸款方式。但這是極不適合年輕人的。”島城一家銀行零售部孫先生認為 ，采用等額本金，年輕人剛買房時的前幾年還貸壓力非常大，而等額本金月供遞減的趨勢與年輕家庭收入增長的趨勢背道而馳。“在收入低的時候要承受巨大的房貸壓力，而在收入高時卻只需支付很少的房貸即可，這種失衡的收入支出狀態嚴重影響了年輕家庭的生活質量。”

    相比之下，家庭收入比較高、閑余資金充足的貸款人選擇等額本金的貸款方式就更合理一些。“如果有條件，選擇等額本息的家庭在收入明顯提升的情況下可以將還貸方式調整成等額本金 ，能夠節省不少利息，也是一種提前還貸的方式。” 本專題撰文/記者 王曉美子

（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 曹海霞]