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位于山東路旁的這處待建商品房項目，其周邊房屋價格已較當初拿地時上漲很多 。記者 陸金星

    花一樣的錢，買到的商品房產權年限卻比別人的短了16年，誰該為這“空白”的16年擔責？近日，李滄區晟業小區的200多戶業主集體遭遇了這樣的心事，至今沒得到開發商給出的合理補償答復。記者調查發現，由于開發商囤地、前期開發、土地性質變更等原因，新房子剛一買到手土地使用年限以及產權就“縮水”的現象非常普遍。業內人士也證實說，島城的新建商品房剛一面世，土地使用權就已普遍縮水3至5年，而房屋價格中所包含的土地出讓金卻是按70年來算，無形之中，購房者的荷包又遭到了不必要的損失。

    但令人遺憾的是，這個問題很少引起購房者注意，即使后來注意到了也很難維權挽回損失。面對這一不公正的行業潛規則，購房者只能忍氣吞聲嗎？

■案例李滄區晟業小區——

—剛到手的新房產權縮水16年

    李滄區晟業小區的200多戶居民近來很窩火，因為他們在領到房產證后才發現，自己花錢買到手的房子，土地使用年限居然縮水多達16年。

    “去年5月份買的房子，今年3月份辦下房產證一看 ，土地使用年限才到2064年4月6日！”晟業小區的業主李先生說，也就是說，他花了幾十萬元買到的房子只有 54年土地使用權，相比一般的住宅房屋70年土地使用年限，這個折扣打得太大。

    “縮水3到5年我還可以接受，一下子縮水16年，這個損失為什么沒有體現在房價里？”李先生認為，這是開發商變相占了業主的便宜。

    據介紹，晟業小區去年的房價是6360元/平方米，該項目包括多層和小高層，共有200多戶居民遭遇新房土地使用年限“縮水”。目前業主們要求開發商要么支付縮了水的16年土地使用權補償費用，要么就將產權證上標明的土地使用年限“2064年4月6日”改為“2080年4月6日”。

    但對于業主的要求，開發商的答復是：如果業主對54年的土地使用年限不滿意，可以按照2009年購買時的原價申請退房，這遭到絕大多數業主民們的反對。

開發區阿里山小區——土地使用權到期居民陷入焦慮

    無獨有偶，早在2009年6月，開發區阿里山小區一批業主就因為房屋土地使用權到期而面臨續期難題，媒體也給予了報道，但至今也沒有等來相關部門給出的解決方案，不少居民為此深感焦慮。

    據介紹，由于種種歷史原因，阿里山小區的部分居民住宅只有20年的土地使用權，最早一批住宅土地使用權限于2009年6月份就到期了，住房的土地使用權如何“續期”，成為擺在眾多業主面前的現實難題。而且由于2007年出臺的《物權法》并沒有規定住房土地使用權續期的具體操作辦法，阿里山小區業主遇到的續期問題在島城還是“第一宗”，居民們維權一年多，相關部門至今沒有制訂出臨時解決方案。

    “我們已經把阿里山小區居民的土地使用權到期問題上報到國土資源部，但如何處理，到現在還沒有接到答復。”28日上午，市國土資源和房屋管理局法規處工作人員答復記者說。

■現狀

產權縮水，房價卻不縮水

    據記者了解，土地使用年限縮水的原因主要有兩個：一是開發商拿地后開發時間至少耗費兩三年；二是土地使用性質變更，例如將只有 40年土地使用年限的工業用地改為住宅用地等。目前島城新建商品房剛一上市就縮水3至5年的情況很普遍，遺憾的是，房價并不會因此而縮水。

前期開發“占用”兩三年

    27日上午，原四方區人民路285號的拆遷戶于先生告訴記者，前年拆遷時開發商說回遷房施工周期大約為30個月，但從現在的項目進展來看 ，回遷時間恐怕還要再往后順延兩年。這樣前后加起來，他的新房拿到手后土地使用年限至少縮水4年半。

    “新建商品房的土地使用年限縮水3年到5年很常見。”島城一家地產機構的營銷總監劉經理說。市國土資源和房屋管理局相關負責人這樣解釋了其中原因：一塊土地的使用年限一般從開發商招拍掛取得土地后就開始算起，拿地之后，開發商一般要經過土地清理、規劃報批、工程施工等環節，這至少需要兩三年的時間，長的甚至在5年左右。這就意味著即便是正常程序順利開發出來的商品房，其土地使用年限也要縮水3年到5年。

土地性質變更縮水更甚

    除了前期開發占用的時間，土地性質變更也是一些樓盤土地使用年限大打折扣的原因。據介紹，國家規定土地使用權出讓的最高年限按不同土地用途分為：住宅用地70年；工業、教育等用地為50年；商業、旅游等用地為40年。由于種種原因，一些開發商往往在樓盤開發時改變土地使用性質，這些做法都會涉及土地使用年限及土地出讓金的問題，如果處理不當，在原本是工業、商業等用地上建起的住宅樓產權年限自然會縮水二三十年。

    嶗山區就曾有一大部分的住宅用地原屬于工業用地，土地使用年限僅有50年。

產權縮水并不拉低房價

    遺憾的是，盡管住宅土地使用年限縮水的情況比比皆是，但房價并不會因此打折，開發商更不會主動明示。

    記者27日以買房人的身份咨詢了幾家新建商品房項目，對于因故縮水的土地使用年限差異，多數售樓處的工作人員并不多做提醒。“我們現在在售的住宅項目戶型面積在86平方米到143平方米之間，均價12000元/平方米。”27日下午，百仕凱旋城銷售人員說，但當記者主動問起該住宅項目的土地使用權年限時，銷售人員才說產權是50年。

■調查

囤地致年限縮水誰擔責

    一位房地產商向記者私下透露，住宅樓產權年限縮水原因除了前期開發占用時間、土地使用性質變更之外，背后其實還有更深的玄機：“近幾年樓市這么熱，一些開發商拿地后故意囤地、延緩施工速度，也是導致部分住宅樓產權年限縮水的原因。”對此，有市民認為，這種人為造成的“短命樓”，開發商難辭其咎。

囤地兩年每平米漲兩千

    “囤地、延遲施工速度其實是開發商在等候最佳的入市時機，地價不斷在漲，房價不斷在漲，國家調控政策的影響還沒有完全消除。”市南區一家地產營銷機構的張經理說，以市北區山東路與延吉路交會處的中海項目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開始動工，現在正進行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房價格最高不過8000元/平方米，但現在周邊的二手房價格均已超過1萬元/平方米，新建商品房的價格也多數超過萬元線。

    類似的情況并不少見。市南區香港中路的某項目從2004年就動工開發，可到現在仍然沒有完成外立面施工；海爾路也有一個項目2006年就拿到土地，到現在施工沒有完全開始。

一直在嚴查開發商囤地

    “如果因為開發商拿地以后囤地不開發、延緩施工速度等因素導致的使用年限縮短，就不該由購房者承擔責任。”原四方區人民路285號拆遷居民于先生說，2008年4月搬遷時，人民路285號評估的拆遷補償價是5890元/平方米，“當時約定的回遷時間是2010年6月，現在回遷時間推遲了，按現在的市場情況來看，周邊的商品房價格肯定會上漲。”

    記者從市國土資源和房屋管理局了解到，對于囤地、故意延緩施工進展的情況，本市一直在進行嚴查。根據要求，開發商拿地兩年未動工開發的，國家將無償收回土地的使用權。

    不過，對于土地使用權縮水的情況，市國土資源和房屋管理局也有人士分析認為，土地使用年限“縮水”很正常。使用年限的縮減并不會對業主居住造成影響，因為根據《物權法》規定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房產土地使用權到期，還可以“自動續期”。而且，開發商因為正當理由拖延開工并無不妥，不同使用年限其房屋價格也不一樣，業主在選擇時應認識到這點。

■提醒

購房時不應回避產權年限

    “相對來說，同一區域內的商品房，如果房屋土地使用年限較短，房價當然會受影響。”青島大為置業咨詢有限公司總經理魏鑒剛說。

    據介紹，房屋土地使用年限會在房產證上注明，但新房的房產證一般在簽訂購房合同后才能辦理出來，所以市民在買房前就要弄明白土地使用權的年限，而且，在當前還沒有出臺土地使用年限價格折算標準的情況下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。

    “比如，嶗山區部分住宅房屋土地使用權限是50年，商業用地的土地使用權限一般是40年，常見的住宅房屋土地使用權限一般是70年。”魏鑒剛說，房子產權的實際年限還要扣除開發企業的開發周期，這些都需要購房者在決定買房之前弄明白。

    另據報道，此前徐州市華辰麗景房產開發有限公司曾通過轉讓，取得當地礦山西路155號的土地使用權。不過，按照原合同出讓期限，該地塊剩余使用年限為36年。目前，房屋主體已經封頂。房管部門也給辦理了預售許可，但是，由于土地使用年限問題，業主意見很大。

    為此，華辰麗景公司向有關部門申請將住宅用地調整為70年，商業用地調整為40年。日前，徐州市政府已經同意該申請，將該項目住宅土地使用年限調整為70年，商業用地調整為40年，并按照現行地價核定調整年限補繳土地出讓金數額。

    記者 王愛科 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 郭新舉]