?    “此次樓市新政有力地打擊了‘炒房者’，但要讓資金有效撤離樓市，還必須為它創(chuàng)造健康的投資渠道，特別是要引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，變堵為疏才是解決問(wèn)題的根本。”賴(lài)偉民說(shuō)。今年40歲的賴(lài)偉民教授，是北京北大企業(yè)商學(xué)院研究中心主任、教授。從2009年開(kāi)始，他實(shí)地走訪(fǎng)了全國(guó)60多個(gè)城市的150多個(gè)樓盤(pán)。在與這些樓盤(pán)的“對(duì)話(huà)”中，他試圖解開(kāi)樓市“火爆”背后的謎團(tuán)。

    企業(yè)主拿貸款炒樓

    “別看我廠(chǎng)里的機(jī)器在轉(zhuǎn)、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。”

    當(dāng)聽(tīng)到有企業(yè)主拿貸款去炒樓時(shí)，賴(lài)偉民大吃一驚。

    2009年初，賴(lài)偉民在各地講課時(shí)發(fā)現(xiàn)，來(lái)自不同行業(yè)的企業(yè)家都對(duì)樓市表現(xiàn)出異乎尋常的興趣，而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)反應(yīng)冷淡。問(wèn)題究竟出在哪兒？帶著疑問(wèn)，他開(kāi)始了調(diào)查走訪(fǎng)。

    ——2009年7月，武漢。

    賴(lài)偉民：你們的樓盤(pán)很火爆，做了很多廣告吧？

    售樓小姐：公司根本沒(méi)做什么廣告，客戶(hù)大多數(shù)都是回頭客，買(mǎi)了我們一期、二期后，覺(jué)得好，現(xiàn)在又來(lái)買(mǎi)三期。還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，老客戶(hù)就把房都訂得差不多了。

    賴(lài)偉民：他們買(mǎi)這么多房子干什么？

    售樓小姐：投資唄！現(xiàn)在有幾個(gè)人買(mǎi)房子是自己住的？房?jī)r(jià)還要大漲，買(mǎi)房子比買(mǎi)什么都劃算。

    ——2009年11月，杭州。

    賴(lài)偉民：我看你一下子買(mǎi)了兩套房，這里的房子真這么好嗎？

    購(gòu)房者：我是專(zhuān)門(mén)從溫州到杭州來(lái)買(mǎi)房的，只要是房子就好，過(guò)不了多久，就可以?xún)糍嵵辽賻资f(wàn)元。

    賴(lài)偉民：不怕到時(shí)賣(mài)不出去嗎？

    購(gòu)房者：現(xiàn)在許多人手里有閑錢(qián)，等他們意識(shí)到炒房賺錢(qián)那么容易時(shí)，他們就會(huì)來(lái)接盤(pán)。

    賴(lài)偉民：房子最終還是要賣(mài)給自住者呀？

    購(gòu)房者：不，就像黃金，除了打首飾，它還有什么用？可還有這么多人買(mǎi)黃金，它不一樣在漲嗎？住房不是消費(fèi)品，而是投資品。只要市場(chǎng)上還有大量游資，房?jī)r(jià)就還會(huì)漲 。

    ——2010年3月，北京。

    賴(lài)偉民：這個(gè)地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了這么多，你買(mǎi)了好幾套，還能賺錢(qián)嗎？

    購(gòu)房者：正因?yàn)闈q了才買(mǎi)，投資本來(lái)就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的。

    賴(lài)偉民：你不怕政府出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)？

    購(gòu)房者：政策每次出臺(tái)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)確實(shí)會(huì)增加成本，可成本一增加，銷(xiāo)售價(jià)格也會(huì)隨之更高。

    賴(lài)偉民與數(shù)百名售樓小姐、購(gòu)房者的對(duì)話(huà)顯示，有相當(dāng)部分購(gòu)房者以投資甚至投機(jī)為目的。

    “樓市新政出臺(tái)后，二手房中介出現(xiàn)大量剛買(mǎi)不久的房子、沒(méi)有裝修的房子，以及同一個(gè)賣(mài)家的多套房子。”賴(lài)偉民說(shuō)，這都說(shuō)明樓市的投資氣氛相當(dāng)濃。

    沒(méi)人相信自己接最后一棒

    “投資股市風(fēng)險(xiǎn)太大，國(guó)債收益太低，還抵不上貨幣貶值。”

    “外幣、期貨門(mén)檻太高，風(fēng)險(xiǎn)也大。”

    “炒房已經(jīng)成為擊鼓傳花的游戲，只是誰(shuí)也不信自己會(huì)接到‘最后一棒’。”

    賴(lài)偉民發(fā)現(xiàn)，許多想買(mǎi)房自住的人們已拿不出首付款，還不起房貸，只能租房；不少城市的租售比低得驚人，快進(jìn)快出的“炒房者”實(shí)際上已成為上一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。在樓市間的調(diào)查，也讓他發(fā)現(xiàn)了更多的炒房“秘密”：

    ——同時(shí)下單。當(dāng)“炒房者”要購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)時(shí)，他便會(huì)面臨較高的首付比例和房貸利率。因此，“炒房者”一旦決定買(mǎi)下多套房產(chǎn)就要同一天下單，由于銀行的征信系統(tǒng)無(wú)法實(shí)時(shí)更新，“炒房者”所購(gòu)的每一套房產(chǎn)都被當(dāng)作“第一套房產(chǎn)”。

    ——無(wú)本炒房。開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)并不收取房款，只是掛個(gè)名，說(shuō)明某套房產(chǎn)已經(jīng)售出，等房?jī)r(jià)上漲后，買(mǎi)家便將房產(chǎn)拋售，賺取差價(jià)。這類(lèi)買(mǎi)家常常是與開(kāi)發(fā)商有利益關(guān)系的人員。

    ——自賣(mài)自買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商發(fā)動(dòng)員工和朋友以按揭方式買(mǎi)房，一旦銀行把房貸發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商控制的買(mǎi)家便把房產(chǎn)以二手房的形式出售。這不僅可以幫助開(kāi)發(fā)商回籠資金，還有助于把房?jī)r(jià)維持在較高的水平上。

    ——陰陽(yáng)合同。在二手房交易中，如購(gòu)房合同的真正價(jià)款為100萬(wàn)元，假合同做成150萬(wàn)元，三成首付，原本可從銀行貸70萬(wàn)元，現(xiàn)在則變成105萬(wàn)元。

    房?jī)r(jià)高企不下，為何還受到追捧？投資客、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者向賴(lài)偉民給出一種答案：

    “人民幣升值預(yù)期、勞動(dòng)力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲 ，加上金融危機(jī)的沖擊，許多企業(yè)便頂不住了。”一些曾經(jīng)是企業(yè)主的“炒房者”告訴賴(lài)偉民。

    由于國(guó)際國(guó)內(nèi)的形勢(shì)變化，一些傳統(tǒng)出口型制造業(yè)陷入困境之后，停產(chǎn)觀望，但他們又有強(qiáng)烈的投資沖動(dòng)，樓市成了自然選擇。

    在湖北一樓盤(pán)的售樓處與兩名高級(jí)白領(lǐng)的對(duì)話(huà)，也讓賴(lài)偉民理解了投資者對(duì)樓市的熱情。

    “收入還不錯(cuò)，攢了點(diǎn)錢(qián)，總得有地方放吧？”

    “投資股市風(fēng)險(xiǎn)太大，國(guó)債收益太低，還抵不上貨幣貶值。”

    “外幣、期貨門(mén)檻太高，風(fēng)險(xiǎn)也大。”

    “炒房已經(jīng)成為擊鼓傳花的游戲，只是誰(shuí)也不信自己會(huì)接到‘最后一棒’。”賴(lài)偉民說(shuō)。

    炒房已經(jīng)成全民性的

    “需要正視和尊重資金的投資需求，抑制炒房的根本是要讓這些資金有良好的投資渠道。”

    賴(lài)偉民調(diào)查得出：2009年下半年以來(lái)，出手買(mǎi)房的人中，80% 都是為了投資，其中尤以華東、華南地區(qū)的大城市為甚。這些投資者都認(rèn)為，除了房子，沒(méi)有什么其他好的投資渠道，錢(qián)放在銀行里，總是要貶值的。他認(rèn)為，從1998年溫州太太炒房團(tuán)發(fā)端開(kāi)始，炒房已經(jīng)成為全民性的。

    在賴(lài)偉民看來(lái)，近期密集出臺(tái)的樓市新政直指“炒房者”，如部分地區(qū)可停三套房貸款、對(duì)非本地居民暫停發(fā)放房貸、提高二套房首付比例和貸款利率、加快研究制定住房稅收政策等，說(shuō)明決策層已明確態(tài)度——抑制“炒房者”對(duì)調(diào)控樓市至關(guān)重要。

    “在政策威懾力的影響下，一部分短線(xiàn)投機(jī)資金將撤離樓市，由此股市、黃金和大宗商品的價(jià)格在短期內(nèi)可能被抬高。”賴(lài)偉民分析。

    賴(lài)偉民表示，目前出臺(tái)的大量樓市房貸政策雖然有力地打擊了炒作之風(fēng)，但要治療樓市高燒的根本，除了加大供應(yīng)量外 ，還是要對(duì)市場(chǎng)上的流動(dòng)性資金進(jìn)行合理的投資引導(dǎo)。

    賴(lài)偉民說(shuō)，不能讓房產(chǎn)這樣的生活必需品成為投資品，甚至投機(jī)品，“需要正視和尊重資金的投資需求，抑制炒房的根本是要讓這些資金有良好的投資渠道。”

    他認(rèn)為，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，踏實(shí)做企業(yè)是根本 。因此地方政府需要進(jìn)一步改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，如拓寬投資渠道，提高行政效率……“企業(yè)也需要抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)型升級(jí)，誰(shuí)抓住機(jī)會(huì)，誰(shuí)就是領(lǐng)跑者。”

    據(jù)新華社 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 修相科]