?    7月23日，上海以30.48億元的高價，杭州以20650元/平方米的單價，創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區(qū)廣渠路15號地拍出40.6億元時，北京出現(xiàn)“五天三地王”局面。

    “地王”并不是什么新鮮事物。2007年那一輪土地市場熱中，就產(chǎn)生過一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對新一代“地王”的命運有什么啟示？

    >>>老“地王”

    大多“晚景凄涼”

    2007年那一輪土地市場熱中，產(chǎn)生過一批“地王”。回顧老“地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”。

    2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，成交價是3.14億元底價的2.5倍，折合樓面價約1.64萬元/平方米。2008年6月，志成企業(yè)退地，違約損失超過3000萬元。

    2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達(dá)9953元/平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬元保證金的代價 ，“吐出”福州“地王”。

    2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達(dá)44.04億元的上海南京路163號地塊 。該地塊樓面地價高達(dá)每平方米66930元，曾號稱中國“單價地王”。

    2007年7月24日，長沙新河三角洲出讓面積為785198.96平方米的地塊 ，北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元天價拿下，土地單價每平方米11716元，樓面地價每平方米2400元，在總價上成為“中國地王”。2008年11月底，項目正式開工。目前長沙市新房均價低于每平方米4000元，風(fēng)險可以想象。

    >>>開發(fā)商

    非理性還是如意算盤？

    前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前仆后繼之勢，開發(fā)商傻嗎？顯然，除了想把成本轉(zhuǎn)移到房價里面去的意圖之外，開發(fā)商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細(xì)算。

    “‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導(dǎo)作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，并增加地區(qū)占有率，這算是為先期占領(lǐng)市場進(jìn)行的額外投入。”中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授俞明軒博士認(rèn)為，開發(fā)商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。

    因此，作為一種商業(yè)手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經(jīng)被同一家開發(fā)商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔(dān)。此外，開發(fā)商還能用高價地在股市融資。

    據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》分析，當(dāng)年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發(fā)新股，發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲備為籌碼，提升業(yè)績，刺激股價，再融資。當(dāng)然，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大調(diào)整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。

    >>>消費者

    莫上“地王”當(dāng)

    2007年“地王”橫空出世時，網(wǎng)絡(luò)和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來了，消費者“被賣了還替人數(shù)錢”的事，也許仍然每天都在發(fā)生著。

    中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林教授說：“所謂‘地王’產(chǎn)生后帶動周邊房價上漲的說法，完全是一個‘誤區(qū)’。從理論上來說，影響房價的因素，一個是區(qū)位，一個是基礎(chǔ)設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是一個關(guān)鍵。現(xiàn)在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現(xiàn)，對這個地區(qū)的帶動作用可以說一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施負(fù)荷比重增加。那么，你說住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。”

    朱道林說，“地王”所處的地方，特別是地塊過大的“地王”，會影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)運行關(guān)系。無論對買房還是租房而言，“地王”的出現(xiàn)，對區(qū)域并不一定是好事。對周邊小區(qū)設(shè)施、生活成本、交通條件、環(huán)境質(zhì)量，都會形成擠壓。“應(yīng)該引導(dǎo)消費者不要跟這個風(fēng)，不要替開發(fā)商炒作，不要自己給自己制造負(fù)擔(dān)。”

    >>>考問“地王”

    風(fēng)險誰來擔(dān)？

    俞明軒說:“企業(yè)既然敢出這么高的價，就要監(jiān)督企業(yè)按規(guī)劃做下去。一定要監(jiān)控企業(yè)后續(xù)行為。”要控制土地開發(fā)期，防止企業(yè)把土地放在那里，讓土地自然增值。政府要加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)督，針對天價地，重點防范企業(yè)把自己承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)讓給社會承擔(dān) 。

    按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價款的20%繳納土地閑置費。對閑置房地產(chǎn)用地還要征繳增值地價，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

    據(jù)報道 ，廣州國土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因為沒有如約履行經(jīng)營性用地拍賣和開發(fā)流程，將面臨處罰。資料顯示，2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價超過了當(dāng)年土地成交均價 4622元/平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的高達(dá)24個。

    長期追蹤“地王”的中國土地勘查規(guī)劃院地價研究所所長趙松說：“如果開發(fā)商沒有拿地后調(diào)整規(guī)劃、提高容積率的空子可鉆，如果有關(guān)部門嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定竣工時間對項目建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤檢查并予以查處，如果方方面面監(jiān)管制度健全完善，土地非理性競價行為可能會收斂一些。”

    據(jù)新華社 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 修元]