?    7月23日，上海以30.48億元的高價，杭州以20650元/平方米的單價，創造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽區廣渠路15號地拍出40.6億元時，北京出現“五天三地王”局面。

    “地王”并不是什么新鮮事物。2007年那一輪土地市場熱中，就產生過一批“地王”。這些老“地王”后事如何？對新一代“地王”的命運有什么啟示？

    >>>老“地王”

    大多“晚景凄涼”

    2007年那一輪土地市場熱中，產生過一批“地王”。回顧老“地王”，賠錢退地者有之，追漲被套者有之。根據中國土地勘測規劃院權威數據，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”。

    2007年6月，志成企業以11.04億元摘牌上海普陀長風生態商務區4號東南地塊，成交價是3.14億元底價的2.5倍，折合樓面價約1.64萬元/平方米。2008年6月，志成企業退地，違約損失超過3000萬元。

    2007年9月，福州融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元高價拍下白馬路地段，成為福州“地王”，樓面地價高達9953元/平方米。2008年3月，福州融信地產以損失7000多萬元保證金的代價 ，“吐出”福州“地王”。

    2008年8月，蘇寧集團經協商，與黃浦區房地局簽署協議解除土地出讓合同，退掉了總價達44.04億元的上海南京路163號地塊 。該地塊樓面地價高達每平方米66930元，曾號稱中國“單價地王”。

    2007年7月24日，長沙新河三角洲出讓面積為785198.96平方米的地塊 ，北京北辰實業股份有限公司和北京城市開發集團有限責任公司以92億元天價拿下，土地單價每平方米11716元，樓面地價每平方米2400元，在總價上成為“中國地王”。2008年11月底，項目正式開工。目前長沙市新房均價低于每平方米4000元，風險可以想象。

    >>>開發商

    非理性還是如意算盤？

    前車之覆，后車之鑒，然而“地王”大有前仆后繼之勢，開發商傻嗎？顯然，除了想把成本轉移到房價里面去的意圖之外，開發商追逐“地王”的“非理性”行為背后，不乏精打細算。

    “‘天價地’的成本不僅是表面成本，而是可以通過‘天價地’起傳導作用，拉動其他樓盤高價快速銷售，并增加地區占有率，這算是為先期占領市場進行的額外投入。”中國人民大學商學院副教授俞明軒博士認為，開發商額外付出比周圍地塊更高的價格，還能使其賬面價值提高。

    因此，作為一種商業手法，“地王”單個項目成本可能過高。但要看到另一方面，高成本已經被同一家開發商的其他樓盤價格暴漲、銷售加快所分擔。此外，開發商還能用高價地在股市融資。

    據《廣東省2008年房地產藍皮書》分析，當年上市公司利用資本市場拓寬融資渠道，通過增發新股，發行公司債等形式獲得巨額資金拿地，然后又以土地儲備為籌碼，提升業績，刺激股價，再融資。當然，如果宏觀經濟出現了大調整，股市、樓市間“短路”，被套的是購房人和股市投資者。

    >>>消費者

    莫上“地王”當

    2007年“地王”橫空出世時，網絡和媒體都在炒作“傍地王，好乘涼”，然而事實上真的如此嗎？老“地王”走了，新“地王”來了，消費者“被賣了還替人數錢”的事，也許仍然每天都在發生著。

    中國農業大學土地管理系主任朱道林教授說：“所謂‘地王’產生后帶動周邊房價上漲的說法，完全是一個‘誤區’。從理論上來說，影響房價的因素，一個是區位，一個是基礎設施。基礎設施是一個關鍵。現在‘地王’的體量都偏大，‘地王’一旦出現，對這個地區的帶動作用可以說一點兒也沒有了。不但沒有帶動作用，還使當地基礎設施負荷比重增加。那么，你說住在‘地王’周邊是好還是壞。最簡單的判斷是，至少你的交通擁堵會比以前增加很多。”

    朱道林說，“地王”所處的地方，特別是地塊過大的“地王”，會影響當地社區運行關系。無論對買房還是租房而言，“地王”的出現，對區域并不一定是好事。對周邊小區設施、生活成本、交通條件、環境質量，都會形成擠壓。“應該引導消費者不要跟這個風，不要替開發商炒作，不要自己給自己制造負擔。”

    >>>考問“地王”

    風險誰來擔？

    俞明軒說:“企業既然敢出這么高的價，就要監督企業按規劃做下去。一定要監控企業后續行為。”要控制土地開發期，防止企業把土地放在那里，讓土地自然增值。政府要加強土地供應監督，針對天價地，重點防范企業把自己承擔的風險轉讓給社會承擔 。

    按國務院有關規定，土地閑置滿兩年就面臨著被政府無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，將按土地價款的20%繳納土地閑置費。對閑置房地產用地還要征繳增值地價，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

    據報道 ，廣州國土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見上報廣州市政府，首批8家房地產企業將因為沒有如約履行經營性用地拍賣和開發流程，將面臨處罰。資料顯示，2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價超過了當年土地成交均價 4622元/平方米，從而成為各種“地王”。目前未動工或緩開工的高達24個。

    長期追蹤“地王”的中國土地勘查規劃院地價研究所所長趙松說：“如果開發商沒有拿地后調整規劃、提高容積率的空子可鉆，如果有關部門嚴格按出讓合同規定竣工時間對項目建設情況進行跟蹤檢查并予以查處，如果方方面面監管制度健全完善，土地非理性競價行為可能會收斂一些。”

    據新華社 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 修元]