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2009年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地產開發企業的行業組織，又帶有一定官方色彩的中國房地產業協會，如何看待上半年樓市變化？記者7月28日走進位于北京海淀區翠微南里8號的中房協，與協會副會長兼秘書長朱中一直面樓市熱點話題。
房價：防止上漲蔓延 [新聞背景]今年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數開始止跌回升。6月份，70個大中城市新建商品住房同比下降，月環比上漲0.8%。
問：房價上漲，從一個側面反映出房地產行業走出低迷狀態，但是百姓買房難問題再次凸顯，作為行業協會的有關負責人，您怎么看這個問題？
朱中一：自4月下旬以來，伴隨著投資性需求和改善性需求入市，多數地方房價有所上漲，有的城市房價上漲幅度較大。不過要引起注意的是，房地產市場的地區差異性與業態差異性明顯。
現在，我有一種擔心，由于市場需求仍然較為旺盛 ，購房者對住房保值增值的預期，再加上開發企業在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩步上升；個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。不過，一些城市收緊二套房貸款政策，對抑制投資性需求及房價上漲會起到積極的作用。
地王：全面客觀分析 [新聞背景]上半年地產商之間的“爭地大戰”在全國上演，部分城市去年流拍地塊今年溢價成交，一些具有央企背景的大公司，也頻頻高調亮相土地市場。
問：剛才您提到“地王”的問題，不久前，中化方興地產公司以40.6億元拿下北京廣渠路15號地，成為新的全國“地王”，您怎么看？
朱中一：不知你們注意到沒有，這次“地王”出現之后，市場的反響和以前有很大不同。經歷過2007年拿地高潮的一些有經驗的開發企業，如今拿地都是比較謹慎的。
問：“地王”的出現會抬高房價？
朱中一：目前對“地王”的宣傳，我認為應該說清楚這塊土地的性質和用途，是用作住宅開發，還是蓋寫字樓等商業用地。
根據我的了解，不少開發商拿下“地王”后 ，主要是搞綜合性的業務開發，作為商業地產來使用的。退一步講，即便是住宅用地出現“地王”，如果滿足我上面說的兩個條件，保證保障住房用地，規范普通商品房用地，那么高價地的出現是市場化的結果，高端需求群體也應該承受高風險。
成本：能夠說得清楚
[新聞背景]房價的成本之爭由來已久，今年國家統計局對40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息，觸動了很多人的敏感神經。
問：現在，地價占房價比例有多大似乎各有各的說法，那么房價成本究竟能不能說清楚？怎么看開發商的利潤問題？
朱中一：我認為，房價成本是可以說清楚的，主要包括土地成本、財務成本、建筑成本等等，不過房地產財稅環節很多，這些計算起來比較復雜。
一般人看房地產，是看個體項目賺錢還是虧本，但房地產實質上具有連續生產的特點，它可能單個項目有利潤或沒有利潤，但企業最后會得到平均利潤。
現在，很多房地產公司是項目公司制，就是為了一個項目成立一個公司，項目公司制存在的“土壤”說到底主要是地方利益作祟。項目公司制可能會造成一些公司的短期行為，幾十年的質量都得不到保證。
政策：投機不予支持 [新聞背景]央行統計顯示，上半年全國金融機構房貸新增量達到4661.76億元、同比增長超過150%，一些股份制商業銀行增幅甚至超過400% 。銀行監管部門著重強調，當前要特別防范房地產市場風險，要求銀行加強按揭貸款風險管理，同時重申嚴格執行“二套房”標準。
問：一些城市房價反彈，投機性需求蜂擁而入，有人認為這和天量信貸有關，您覺得目前涉及房地產領域的政策是否需要調整？
朱中一：我認為，目前房地產政策一定要穩定，如果政策頻繁變動，無論對于開發商還是對于老百姓，都會很麻煩。
從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對信譽好、有實力的開發企業的開發貸款和個人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業普遍反映融資困難。我建議除繼續對信譽好、有實力的大公司給予支持外，對產品符合產業政策導向的中小企業也給予信貸支持。
另外，對個人信貸，應實行區別對待的政策。對二套房貸的政策，由各地根據當地市場情況從嚴掌握 ；對投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應緊張，居民閑置房量較大的地區，建議啟動物業稅試點。
質量：提高準入門檻 [新聞背景]6月27日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發生樓梯倒塌事故，造成1名施工人員遇難。
問：說到質量問題，6月發生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認為，出現事故的深層次原因是什么？
朱中一：我認為，現在對房地產企業準入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產的招投標，規范企業的準入，加強公司品牌建設、使一些房地產企業形成自己的品牌信譽。我們國家城市規模各異，如何規范各地一些中小企業的確是個難題。
■新聞觀察 樓市高歌猛進調控重裝上陣 在樓市高歌猛進的同時，投資性需求的集中入市 、土地交易的火爆以及開發商捂盤惜售搭車漲價的情況再次引發人們對樓市泡沫的擔憂。從6月底開始，各主要職能部門開始重申之前已出臺的各項房地產調控措施，針對樓市的調控在沉寂了數月后重裝上陣。
二套房貸從緊
央行統計顯示，上半年全國金融機構房貸新增量達到4661.76億元，同比增長超過150%，一些股份制商業銀行增幅甚至超過400%。業內人士認為，房貸高速增長的背后隱藏著新的風險。
日前，銀監會召開“第三次經濟金融形勢通氣會”時強調要嚴防房地產市場風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監會已經下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。“二套房貸從緊”引人關注。
集中推地
北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時表示，對于掌握著大批存量住房的開發商而言，土地供應的稀缺性容易給開發商造成坐地起價的市場環境。同樣，高地價的出現也容易助長小業主們惜售、觀望的情緒，在二級市場制造漲價的氛圍。
雖然地價并不直接決定房價的高低，但高地價所引發的連鎖反應仍然影響著房價的走勢。專家表示，集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預期，進而可以遏制由此產生的惜售與漲價行為。
查處捂盤惜售
遏制“捂盤惜售”正成為各地政府近期不約而同的態度。上海市 7月17日出臺了《商品房銷售方案備案管理暫行規定》，規定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示。房地產開發企業應盡快申請預售、房管部門盡快審批，以此遏制開發商“少量多批”“捂盤惜售”。
有關專家認為 ，開發商“分批推售”已經可以定性為人為囤房，并且這種做法足以導致房價在短期內出現大幅波動。開發商通過多次開盤，可以制造出當日售罄的火熱假象，誘導消費者恐慌性購房，同時開發商也可以借此逐步提價。
無法扭轉大勢
“房價上漲過快，投資、投機的比重加重是這一階段調控手段頻頻出臺的主因。”易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，雖然近期政府相關部門再次重申了既有房產政策，并加大了執行力度和市場調控，但這仍然僅為結構性的調整，下半年樓市不會因此發生方向性的變化。房地產宏觀調控會不會有更新更大的舉措，需要看三季度后整個宏觀經濟的恢復狀況。
本版文字均據新華社
■相關新聞 海口現三萬多套無證房 購房者因拿不到房產證，接連與開發商發生沖突。近期，海口市“無證房”問題引發的社會矛盾，受到廣泛關注。據統計 ，全市目前有322.77萬平方米“無證房”：以每套房100平方米計算，意味著拿不到房產證的購房者超過3萬戶。有關專家認為，天量“無證房”損害了百姓的切身利益，其背后暴露的是開發商失德，監管部門失職。
十多年都拿不到房產證
7月14日，金山廣場小區60多名購房者找到開發商，集體討要違約金。此前，購房戶打官司已勝訴，但開發商仍拒絕賠付，雙方曾發生激烈沖突。
金山廣場小區購房者周方武告訴記者，這個小區5年前開始售房，現在有700多戶住戶，大家分別交了20萬元至40多萬元不等的購房款。但是，由于樓盤的規劃報建和消防設施違規，通不過相關部門的驗收，一直無法辦理房產證。
“大家含辛茹苦，買套房子非常不容易。沒有房產證就不能證明房子是自己的，大家怨氣再大也不為過。”購房者胡愛華說。
據王賀清介紹，10多年來，海口樓市規模越做越大，“無證房”也如雨后春筍般冒出。有的購房者四五年拿不到房產證，更有甚者，10多年都拿不到房產證。
“因為大量房子沒有房產證，引發了越來越多、越來越激烈的社會矛盾。重壓之下，海口市今年7月起開辟專門窗口，開始登記受理無證房。”但海口市住房保障和房產管理局新聞發言人王賀清搖搖頭說，海口這些“無證房”情況非常復雜，能否解決一言難盡。
商家違規政府坐視不管
在海口市鰲龍大廈，40多戶業主向記者傾訴：他們各自花20多萬元在此購買了商品房，部分業主已經裝修入住。他們一直交涉，開發商總是說他們手續齊全，但就是辦不下來房產證。
據鰲龍大廈開發商——海南鰲龍公司辦公室主任朱宗斌介紹，海口市規劃局原先批準鰲龍大廈蓋6層，但是這個大廈卻蓋到了7層。因此，市規劃局于2006年底認定其已形成違建，責令開發商到市城管執法局接受處罰，罰金為100多萬元。后來幾經周折，事情誰也說不清了。
王賀清分析，海口“無證房”有80%是開發商違規、違法操作造成的。他說，違規的形式五花八門，包括竣工驗收必備的建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程規劃施工許可證、商品房預售許可證等“五證”不齊，超容積率未補土地差價，擅自改變公共配套等規劃，偷稅漏稅，物業維修資金被挪用等。
海南法律專家李君認為，政府有關職能部門，最基本的職責是監督、糾正和查辦違規、違法行為。現在，海口積累這么多“無證房”，真不知那些職能部門平時都干什么去了！ （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 修元]
