?

    北京市朝陽區(qū)廣渠路15號(hào)地塊要求一次性全款付清，卻經(jīng)歷97輪競價(jià)才最終成交。買下該地塊的中化方興，除了母公司中化集團(tuán)購買了其部分增發(fā)股份之外，今年上半年還總共獲得245億元的銀行授信。這正是大量資金流入地產(chǎn)行業(yè)的寫照。寬松的貨幣政策之下，巨額資金從股市、從銀行 ，流向大型房地產(chǎn)上市公司，房子還沒蓋起來，他們就已經(jīng)從資產(chǎn)負(fù)債表上，賺得盆滿缽滿。

房價(jià)不斷創(chuàng)新高  上市公司唱主角

    上漲的房價(jià)在最近有加速的跡象，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2% ，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來，國內(nèi)房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)同比上漲，也是今年以來房價(jià)環(huán)比連續(xù)四個(gè)月上漲。到底是哪只無形巨手，再次將房價(jià)推向新高？記者來到位于北京南四環(huán)外的一個(gè)上市公司開發(fā)的樓盤，在售樓處，記者見到前來看房的消費(fèi)者不少。

    采訪手記

    記者：“每平方米漲了多少錢？”

    銷售人員：“B區(qū)現(xiàn)在16500元/平方米到17000元/平方米”。

    記者：“剛開盤時(shí)多少錢”。

    銷售人員：“剛開盤的時(shí)候14500元/平方米左右”。

    畫外音：這是一家上市公司開發(fā)的樓盤，在該樓盤網(wǎng)上公布的歷史價(jià)格上，記者看到，該樓盤2008年9月23日到2009年6月30日，每平方米均價(jià)是14000元，2009年6月30日后，每平方米均價(jià)就調(diào)到16500元，每平方米上漲了2500元。

    記者：“你覺得還要漲嗎？”

    銷售人員：“不是我覺得，是一定要漲。大家都在漲錢，價(jià)格都在往上走，大家都在搶著買房。”

    新浪樂居總經(jīng)理羅軍：“像北京來說，漲幅上每平方米超過4000元的已經(jīng)不少，我看至少有10個(gè)樓盤左右，這樣的漲幅，那這個(gè)漲幅是非常大的一個(gè)漲幅?！?

    畫外音：與房地產(chǎn)市場同步發(fā)展的新浪樂居，對(duì)最近北京現(xiàn)房銷售價(jià)格上漲幅度最大的15家樓盤，進(jìn)行了一個(gè)排名調(diào)查，在15家上漲幅度最大的樓盤中，有9家是上市公司及其控股公司開發(fā)的樓盤。

    北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少鋒：“從我們觀察的這個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來每一輪房價(jià)上漲的領(lǐng)軍都是這些上市公司旗下的項(xiàng)目。為什么上市公司會(huì)這么熱衷于去漲價(jià)呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會(huì)大幅增加?！?

上市公司出手闊綽  高價(jià)拿地成融資工具

    房子和土地，就是面包和面粉的關(guān)系。與今年以來房價(jià)大幅上漲相對(duì)應(yīng)的是，北京等一線城市的地價(jià)也在水漲船高。尤其六月份之后 ，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價(jià)地王，頻頻刷新土地市場的價(jià)格記錄，上漲的幅度都高達(dá)十幾億甚至幾十億。到底是什么樣的地產(chǎn)公司如此出手闊綽？土地和房子，這對(duì)面粉與面包之間又是怎樣相互推高的呢？

    不久前轟動(dòng)全國的廣渠門15號(hào)地，以總價(jià)40.6億元成交，刷新了全國地王的記錄。在競拍現(xiàn)場記者注意到，參加競拍的11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，就有10家是上市公司。同樣，近一個(gè)月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個(gè)地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。SOHO中國董事長潘石屹：“因?yàn)檫@個(gè)門檻越來越高了。你想如果是一個(gè)不上市的公司，一下要拿出40個(gè)億50個(gè)億的款確實(shí)是非常困難的?！?

    采訪手記

    今典投資集團(tuán)董事長張寶全：“你要在北京做房地產(chǎn)，哪怕是在四環(huán)以外拿塊地，恐怕最起碼也得四五個(gè)億，否則你是很難能進(jìn)場的，所以這就是劃了一條線，就是把一些在500萬元、2000萬元，甚至3000萬元的這些公司給洗出去了。就是說，它完全是以資本為平臺(tái)，就是投多少錢爭多少地”。

    陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪：“就要靠一個(gè)土地買賣，坐地升值就能獲得它的利潤。這是一方面不正常，一方面也不公平?！?

    畫外音：面對(duì)以資金實(shí)力論英雄的土地交易市場，張寶全認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變，對(duì)于非上市公司而言，土地仍然是開放商的生產(chǎn)資料，開發(fā)商在購買土地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在土地市場變成了資本運(yùn)作的平臺(tái)，對(duì)于上市公司而言，土地就變成了資本運(yùn)作的工具，土地價(jià)格的高低，就不是上市公司要重點(diǎn)考慮的問題了。

    張寶全：“當(dāng)一塊地價(jià)格預(yù)計(jì)高了，或者這塊地可能預(yù)計(jì)很難有盈利等等，但從資本運(yùn)營角度對(duì)它有利，它一樣可以去取。但是像非上市公司，像我們這樣的公司，我們就肯定要算賬。這個(gè)賬如果不能夠在市場通過產(chǎn)品銷售掙到利潤的話，那絕對(duì)不能拿地，你要拿的話等于把自己害了?！?

    易小迪：“實(shí)際上很多上市公司成了投機(jī)商，他只要把這個(gè)機(jī)會(huì)找到了，他投資做對(duì)了，他就增值了，就有一個(gè)上市公司公開說的，我主要把投資做對(duì)了，這個(gè)公司年年賺錢，就實(shí)際上是個(gè)投機(jī)的一個(gè)心態(tài)”。

    畫外音：這就是上市公司為什么敢高價(jià)拿地的奧秘。那么，上市公司高價(jià)拿地的目的是什么呢？

    張寶全：“它拿了土地以后，它的現(xiàn)金流，它的經(jīng)營業(yè)績，都成為股價(jià)很重要的指標(biāo)。所以它為了保護(hù)它的股價(jià)，保持在資本市場價(jià)值的提升，所以它要不停地這樣來轉(zhuǎn)。它經(jīng)營土地如果說不掙錢，甚至只要不賠錢，它就可以拿?！?

    易小迪：“發(fā)展商更多的把投資土地放在公司的第一位，它就會(huì)盲目地去融資，因?yàn)樗谫Y它覺得未來前景很好，它買了之后十年也不開發(fā)，這個(gè)錢又是股民的或是銀行的，所以這個(gè)游戲規(guī)則就錯(cuò)了，整個(gè)社會(huì)就獎(jiǎng)勵(lì)那些土地儲(chǔ)備和懶惰，和投機(jī)者，它們獲得更高的利潤。那么反過來說，對(duì)正規(guī)的公司，像我們這種快速開發(fā)的公司，你賣完房子之后再去買地，你發(fā)現(xiàn)你買不到這塊地?！?

    畫外音：只要不賠錢，就可以拿下高價(jià)地，這樣導(dǎo)致的結(jié)果自然是土地交易市場天價(jià)地的頻頻出現(xiàn)，而天價(jià)地的出現(xiàn)直接帶來的影響就是房價(jià)的上漲。據(jù)新浪樂居對(duì)全國10個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅均價(jià)漲幅的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2008年1月相比，廣州上漲了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位，上漲了12.0%。

開發(fā)商股市樓市都能賺 風(fēng)險(xiǎn)讓股民和銀行擔(dān)

    從上面不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，所以主導(dǎo)這個(gè)行業(yè)的一定是資金實(shí)力雄厚的公司。而如果房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則是資金為王的話，那些可以從股市上直接融資的上市公司無疑又有著先天的優(yōu)勢。從這個(gè)角度，我們不難理解地價(jià)和股價(jià)之間存在的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

    這是7月4日，地產(chǎn)龍頭萬科公布的今年6月份的銷售數(shù)據(jù)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積67.1萬平方米，銷售金額68.6億元，分別比2008年同期增長49.9%和57.1%。然而，最為引人注意的是萬科大幅上漲的房價(jià)。同樣，在5月到6月的一個(gè)月時(shí)間里，萬科共計(jì)競拍了8塊土地，支付的土地價(jià)款高達(dá)47.03億元，創(chuàng)下了自2008年2月來單月拿地的投資最高紀(jì)錄。伴隨著房價(jià)和地價(jià)的上漲，萬科的股價(jià)也在大幅飆升。

    采訪手記

    楊少鋒：“萬科6月份在全國的平均銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到10224元/平方米，比5月份的銷售價(jià)格均價(jià)一平方米漲了1000多塊錢，大概漲了11%左右，也就是說在一個(gè)月以內(nèi)，萬科在全中國旗下的所有樓盤，它的平均漲幅是11%。這11%意味著什么？這11%意味著萬科它整個(gè)的沒有賣掉的那部分房子的整個(gè)預(yù)計(jì)收入增加了11%，所以體現(xiàn)在也就是它的股價(jià)，又體現(xiàn)在它的股價(jià)的暴漲”。

    楊少鋒：“這個(gè)時(shí)候上市公司就趁著股價(jià)在高位的時(shí)候就去融資、配新股、增發(fā)，發(fā)行公司債。這幾年來幾乎上市公司每一輪的囤地的背后，一定是它們?cè)诠墒猩先谫Y，而融資之后，它一定會(huì)把這個(gè)錢用來囤地?！?

    張寶全：“一個(gè)企業(yè)，當(dāng)它把它的股票保持在15塊錢和10塊錢，對(duì)它的資本市場運(yùn)作帶來的效益是不一樣的。當(dāng)它的股價(jià)是5塊錢一股的時(shí)候，它增發(fā)1億股，它只能收進(jìn)來5億元現(xiàn)金。但是如果說它買的地在市場上有很好的表現(xiàn)，它的股價(jià)從5元漲到了10元的時(shí)候，它同樣在增發(fā)1億股，它公司收進(jìn)來的是10個(gè)億?！?

    畫外音：這是保利地產(chǎn)股價(jià)一路上漲的走勢圖，7月16日，保利地產(chǎn)公告，非公開發(fā)行股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，核準(zhǔn)公司非公開發(fā)行不超過63，760萬股新股。根據(jù)發(fā)行方案，此次發(fā)行募集資金將不超過80億元。保利公司一季報(bào)賬面現(xiàn)金有61.05億元，定向增發(fā)完成后，將有現(xiàn)金141.05億元。與此同時(shí)，7月9日，招商地產(chǎn)也公告停牌一個(gè)月，招商地產(chǎn)高層的知情人士透露，招商地產(chǎn)此次停牌或是為啟動(dòng)再融資做準(zhǔn)備。

    楊少鋒：“房價(jià)上漲它的目的是為了推高股價(jià)，股價(jià)的上漲目的是為了去融資，融資的目的是為了去拿地，而拿地，天價(jià)地的投資，倒過頭來它又推動(dòng)了房價(jià)的上漲，又推動(dòng)了股價(jià)的上漲。至此，上市公司在這一輪的這個(gè)游戲中，利用土地市場和資本市場的游戲中，它實(shí)現(xiàn)了在股市樓市上面的雙豐收。上市公司不管怎么樣它都是最后的贏家?！?

    按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商買了土地后，必須在兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，但是兩年后這些天價(jià)地開發(fā)的樓盤價(jià)格達(dá)不到獲利需求或者虧損，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和損失由誰來承擔(dān)呢？

    潘石屹：“如果是損失了一個(gè)億，股東只能夠承擔(dān)5000萬元，剩下的5000萬元就是銀行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”

    畫外音：在樓市和股市之間，我們看到了這樣一副路徑圖：房價(jià)上漲，上市公司預(yù)期收益增加，帶動(dòng)了股價(jià)上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價(jià)儲(chǔ)備土地，進(jìn)一步推高收益預(yù)期。，上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。至于未來，如果房價(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給股民。

    據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》

（來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 倩倩]

上周熱點(diǎn)：

全球十大富豪太太家居照 誰是房產(chǎn)界第一夫人?

[我秀我家]48平袖珍迷你兩居 網(wǎng)友親自打造愛巢

新房裝修風(fēng)水不可忽視 9大注意成就和諧家庭

[居家風(fēng)水]租房也要注意風(fēng)水 切記11條禁忌

[居家風(fēng)水]避免11種讓你破財(cái)生災(zāi)餐桌布局

[我秀我家]波西米亞混搭田園家 90平浪漫風(fēng)

[家居寫真]曝光明星肥胖的家居寫真照

[黃金樓市]投機(jī)魅影 房子賣瘋了到底誰在買?

[我秀我家]77平2房2廳經(jīng)典設(shè)計(jì) 充滿現(xiàn)代感

[居家風(fēng)水]家居裝修要吉利 看15幅家居風(fēng)水圖

[居家風(fēng)水]柏芝流產(chǎn)李湘懷孕 豪宅風(fēng)水原因?