北京市朝陽區廣渠路15號地塊要求一次性全款付清，卻經歷97輪競價才最終成交。買下該地塊的中化方興，除了母公司中化集團購買了其部分增發股份之外，今年上半年還總共獲得245億元的銀行授信。這正是大量資金流入地產行業的寫照。寬松的貨幣政策之下，巨額資金從股市、從銀行 ，流向大型房地產上市公司，房子還沒蓋起來，他們就已經從資產負債表上，賺得盆滿缽滿。
房價不斷創新高 上市公司唱主角
上漲的房價在最近有加速的跡象，國家發改委、國家統計局最新統計數據顯示，6月份，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2% ，漲幅比上月擴大0.8個百分點；環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。這是今年以來，國內房屋銷售價格首次出現同比上漲，也是今年以來房價環比連續四個月上漲。到底是哪只無形巨手，再次將房價推向新高？記者來到位于北京南四環外的一個上市公司開發的樓盤，在售樓處，記者見到前來看房的消費者不少。
采訪手記
記者：“每平方米漲了多少錢？”
銷售人員：“B區現在16500元/平方米到17000元/平方米”。
記者：“剛開盤時多少錢”。
銷售人員：“剛開盤的時候14500元/平方米左右”。
畫外音：這是一家上市公司開發的樓盤，在該樓盤網上公布的歷史價格上，記者看到，該樓盤2008年9月23日到2009年6月30日，每平方米均價是14000元，2009年6月30日后，每平方米均價就調到16500元，每平方米上漲了2500元。
記者：“你覺得還要漲嗎？”
銷售人員：“不是我覺得，是一定要漲。大家都在漲錢，價格都在往上走，大家都在搶著買房。”
新浪樂居總經理羅軍：“像北京來說，漲幅上每平方米超過4000元的已經不少，我看至少有10個樓盤左右，這樣的漲幅，那這個漲幅是非常大的一個漲幅。”
畫外音：與房地產市場同步發展的新浪樂居，對最近北京現房銷售價格上漲幅度最大的15家樓盤，進行了一個排名調查，在15家上漲幅度最大的樓盤中，有9家是上市公司及其控股公司開發的樓盤。
北京地產界資深評論人楊少鋒：“從我們觀察的這個數據發現，近三年來每一輪房價上漲的領軍都是這些上市公司旗下的項目。為什么上市公司會這么熱衷于去漲價呢？體現在它的財務報表上，它未來的收益會大幅增加。”
上市公司出手闊綽 高價拿地成融資工具
房子和土地，就是面包和面粉的關系。與今年以來房價大幅上漲相對應的是，北京等一線城市的地價也在水漲船高。尤其六月份之后 ，各地連續出現了一批天價地王，頻頻刷新土地市場的價格記錄，上漲的幅度都高達十幾億甚至幾十億。到底是什么樣的地產公司如此出手闊綽？土地和房子，這對面粉與面包之間又是怎樣相互推高的呢？
不久前轟動全國的廣渠門15號地，以總價40.6億元成交，刷新了全國地王的記錄。在競拍現場記者注意到，參加競拍的11家房地產開發企業中，就有10家是上市公司。同樣，近一個月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。SOHO中國董事長潘石屹：“因為這個門檻越來越高了。你想如果是一個不上市的公司，一下要拿出40個億50個億的款確實是非常困難的。”
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今典投資集團董事長張寶全：“你要在北京做房地產，哪怕是在四環以外拿塊地，恐怕最起碼也得四五個億，否則你是很難能進場的，所以這就是劃了一條線，就是把一些在500萬元、2000萬元，甚至3000萬元的這些公司給洗出去了。就是說，它完全是以資本為平臺，就是投多少錢爭多少地”。
陽光100置業集團董事長易小迪：“就要靠一個土地買賣，坐地升值就能獲得它的利潤。這是一方面不正常，一方面也不公平。”
畫外音：面對以資金實力論英雄的土地交易市場，張寶全認為，現在的房地產開發市場，游戲規則已經發生了改變，對于非上市公司而言，土地仍然是開放商的生產資料，開發商在購買土地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風險，而現在土地市場變成了資本運作的平臺，對于上市公司而言，土地就變成了資本運作的工具，土地價格的高低，就不是上市公司要重點考慮的問題了。
張寶全：“當一塊地價格預計高了，或者這塊地可能預計很難有盈利等等，但從資本運營角度對它有利，它一樣可以去取。但是像非上市公司，像我們這樣的公司，我們就肯定要算賬。這個賬如果不能夠在市場通過產品銷售掙到利潤的話，那絕對不能拿地，你要拿的話等于把自己害了。”
易小迪：“實際上很多上市公司成了投機商，他只要把這個機會找到了，他投資做對了，他就增值了，就有一個上市公司公開說的，我主要把投資做對了，這個公司年年賺錢，就實際上是個投機的一個心態”。
畫外音：這就是上市公司為什么敢高價拿地的奧秘。那么，上市公司高價拿地的目的是什么呢？
張寶全：“它拿了土地以后，它的現金流，它的經營業績，都成為股價很重要的指標。所以它為了保護它的股價，保持在資本市場價值的提升，所以它要不停地這樣來轉。它經營土地如果說不掙錢，甚至只要不賠錢，它就可以拿。”
易小迪：“發展商更多的把投資土地放在公司的第一位，它就會盲目地去融資，因為它融資它覺得未來前景很好，它買了之后十年也不開發，這個錢又是股民的或是銀行的，所以這個游戲規則就錯了，整個社會就獎勵那些土地儲備和懶惰，和投機者，它們獲得更高的利潤。那么反過來說，對正規的公司，像我們這種快速開發的公司，你賣完房子之后再去買地，你發現你買不到這塊地。”
畫外音：只要不賠錢，就可以拿下高價地，這樣導致的結果自然是土地交易市場天價地的頻頻出現，而天價地的出現直接帶來的影響就是房價的上漲。據新浪樂居對全國10個重點城市商品住宅均價漲幅的最新統計數據顯示，與2008年1月相比，廣州上漲了33.2%、上海是27.5%、深圳26.9%、北京排名第六位，上漲了12.0%。
開發商股市樓市都能賺 風險讓股民和銀行擔
從上面不難發現，房地產行業是資金密集型的行業，所以主導這個行業的一定是資金實力雄厚的公司。而如果房地產業的游戲規則是資金為王的話，那些可以從股市上直接融資的上市公司無疑又有著先天的優勢。從這個角度，我們不難理解地價和股價之間存在的聯動關系。
這是7月4日，地產龍頭萬科公布的今年6月份的銷售數據，當月實現銷售面積67.1萬平方米，銷售金額68.6億元，分別比2008年同期增長49.9%和57.1%。然而，最為引人注意的是萬科大幅上漲的房價。同樣，在5月到6月的一個月時間里，萬科共計競拍了8塊土地，支付的土地價款高達47.03億元，創下了自2008年2月來單月拿地的投資最高紀錄。伴隨著房價和地價的上漲，萬科的股價也在大幅飆升。
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楊少鋒：“萬科6月份在全國的平均銷售價格已經達到10224元/平方米，比5月份的銷售價格均價一平方米漲了1000多塊錢，大概漲了11%左右，也就是說在一個月以內，萬科在全中國旗下的所有樓盤，它的平均漲幅是11%。這11%意味著什么？這11%意味著萬科它整個的沒有賣掉的那部分房子的整個預計收入增加了11%，所以體現在也就是它的股價，又體現在它的股價的暴漲”。
楊少鋒：“這個時候上市公司就趁著股價在高位的時候就去融資、配新股、增發，發行公司債。這幾年來幾乎上市公司每一輪的囤地的背后，一定是它們在股市上融資，而融資之后，它一定會把這個錢用來囤地。”
張寶全：“一個企業，當它把它的股票保持在15塊錢和10塊錢，對它的資本市場運作帶來的效益是不一樣的。當它的股價是5塊錢一股的時候，它增發1億股，它只能收進來5億元現金。但是如果說它買的地在市場上有很好的表現，它的股價從5元漲到了10元的時候，它同樣在增發1億股，它公司收進來的是10個億。”
畫外音：這是保利地產股價一路上漲的走勢圖，7月16日，保利地產公告，非公開發行股票申請獲得證監會核準，核準公司非公開發行不超過63，760萬股新股。根據發行方案，此次發行募集資金將不超過80億元。保利公司一季報賬面現金有61.05億元，定向增發完成后，將有現金141.05億元。與此同時，7月9日，招商地產也公告停牌一個月，招商地產高層的知情人士透露，招商地產此次停牌或是為啟動再融資做準備。
楊少鋒：“房價上漲它的目的是為了推高股價，股價的上漲目的是為了去融資，融資的目的是為了去拿地，而拿地，天價地的投資，倒過頭來它又推動了房價的上漲，又推動了股價的上漲。至此，上市公司在這一輪的這個游戲中，利用土地市場和資本市場的游戲中，它實現了在股市樓市上面的雙豐收。上市公司不管怎么樣它都是最后的贏家。”
按有關規定，開發商買了土地后，必須在兩年內進行開發，但是兩年后這些天價地開發的樓盤價格達不到獲利需求或者虧損，這個風險和損失由誰來承擔呢？
潘石屹：“如果是損失了一個億，股東只能夠承擔5000萬元，剩下的5000萬元就是銀行承擔這個風險。”
畫外音：在樓市和股市之間，我們看到了這樣一副路徑圖：房價上漲，上市公司預期收益增加，帶動了股價上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價儲備土地，進一步推高收益預期。，上市公司在樓市、股市的如此循環往復中實現了雙豐收。至于未來，如果房價持續上漲自然皆大歡喜，如果房價下跌，風險就轉嫁給股民。
據央視《經濟半小時》
（來源：半島網-城市信報） [編輯: 倩倩]
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