半島評論員 高書華

130多戶業主因為精裝房的房屋質量問題拒交物業費，而收到了律師的集體催繳函，這是在3月31日的半島“問法熱線”現場，法官接到的市民的熱線咨詢，接線法官非常耐心地告訴對方，精裝房質量問題不是不交物業費的法定事由，房屋質量問題屬于開發商的問題，可以向開發商提起訴訟。在本期關注的物業話題中，法官發現部分市民維權還處在感性階段，不能有效用“法”維護合法權益。

“小區物業管理不到位，拒交物業費”“小區消防無驗收報告拒付物業費”、“墻壁有裂縫拒交物業費”……從法官的接線情況不難看出，拒交物業費成了焦點。但從兩位法官的經驗來看，這類糾紛如果鬧上公堂，業主很難有贏的機會，因為很多業主在發現問題后，不能心平氣和地厘清責任方，有時候責任不一定在物業。比如墻壁有裂縫，就要先搞清楚墻體開裂的具體原因，是否有鄰居在裝修，或者是房屋質量問題，如果是鄰居裝修導致的，應該找對應的侵權人，如果是房屋質量問題，應該找開發商負責。如果沒有證據證明墻體開裂與物業服務有關系，就不構成拒付物業費的法定事由。那么如果物業公司不公示開支呢？法官建議，按照規定，物業對公共開支應有公示。若物業未履行，業主委員會可促使物業公司整改，監督物業規范業務。

同時法官也指出，業主應該增強維權意識，“拒交物業費”不但不是萬能的，還極有可能要吃官司，要讓每一項維權都應該“維之有法”。遇到問題時首先要分清是否物業責任，如居住過程中出現樓上漏水淹了樓下房間的情況，屬于侵權事件，應當找對應侵權人來負責。如果業主認定小區物業服務出現問題，建議首先找物業管理辦公室來協調解決。當糾紛無法調解時，盡量固定證據。起訴到法院后，法官會進行多輪調解，如雙方最終不能達成一致，法院會進行判決。但對于如何界定物業服務質量不達標一直是一個難題，目前沒有明確的判斷標準，也不存在第三方評判體系。如果業主有足夠的證據，證明物業公司的服務存在重大不足時，法院在調解時，會盡量讓業主的一些訴求得到滿足。在這個過程中，業主需要增強的是提高舉證能力，固定充分有效的證據。

當然，作為物業一方，一定要按照物業服務合同規范的內容，提供高質量的服務，讓業主覺得物業費物有所值，如果出現拒交物業費的情況，更要及時和業主溝通，提供更加高質量的服務，盡量讓業主滿意；作為業主也要明白，物業公司要運營需要人力和物力成本，就需要業主交物業費，物業才能提供更好的服務和更優質的小區環境。

而對于那些服務差、不思進取的物業公司，兩位法官認為，可以給物業行業加一個“緊箍咒”，讓物業主管部門、街道辦有效監督物業，定期打分、考核，促進物業公司提高服務質量，也可以通過設立黑名單、白名單制度，或引進準入機制和退出機制來進行監管。

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