事關(guān)1.5億用戶的存量房貸利率下調(diào)話題，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。9月24日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室上午舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝重磅發(fā)聲，將降低存量房貸利率至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。同時(shí)，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%。

若以100萬元貸款30年計(jì)，0.5個(gè)百分點(diǎn)也就是50個(gè)基點(diǎn)的降低，意味著每個(gè)存量房貸購(gòu)房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

100萬30年可減少利息10萬元

兩項(xiàng)重磅房貸政策一出，整個(gè)市場(chǎng)都沸騰了。其中引發(fā)全民關(guān)注的是，此次存量房貸利率的再次下調(diào)，將為廣大購(gòu)房者們省下一筆不小的支出。

根據(jù)表態(tài)，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，也就意味著近期各銀行將會(huì)根據(jù)人民銀行部署，持續(xù)降低存量購(gòu)房者的房貸成本。

首先，如何理解平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右的含義？中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個(gè)基點(diǎn)。

如果再降低50個(gè)基點(diǎn)，也就是意味著，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10—15個(gè)基點(diǎn)，這將對(duì)購(gòu)房者來說是一個(gè)特大利好。

降息后具體到個(gè)人又能省多少？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，若以100萬元貸款30年計(jì)，50個(gè)基點(diǎn)的降低，意味著每個(gè)存量房貸購(gòu)房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

會(huì)上，潘功勝提到，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓同樣稱，下調(diào)存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動(dòng)這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費(fèi)支出。

“存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，實(shí)實(shí)在在為每個(gè)已經(jīng)購(gòu)房的居民家庭減輕月供負(fù)擔(dān)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，疊加最近幾年LPR和去年存量房貸利率下調(diào)，實(shí)際上已經(jīng)較大幅度地降低了月供負(fù)擔(dān)和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個(gè)基點(diǎn)，然后疊加此次50個(gè)基點(diǎn)，那么最近四年存量房貸利率其實(shí)可以減少大概145個(gè)基點(diǎn)，是歷史上非常罕見的降存量房貸的政策。

若按此計(jì)算，綜合考慮最近四年的房貸政策來看，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計(jì)已經(jīng)減少了870元。換句話說，對(duì)于貸款100萬元的家庭來說，每個(gè)月可以少支付870元左右，這是實(shí)實(shí)在在的利好政策。

“需求側(cè)層面，在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上，壓降存量房貸利率對(duì)基準(zhǔn)利率的加點(diǎn)，將大幅改善購(gòu)房者負(fù)債成本，減少提前還貸的壓力?！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明同樣稱。

降首付側(cè)重影響北上深一線城市

另對(duì)首付比例，此次對(duì)于二套房或改善型住房同樣落實(shí)了寬松的首付比例導(dǎo)向。

具體來看，過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，在業(yè)內(nèi)看來，有助于促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，簡(jiǎn)單測(cè)算，若是一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)一套200萬元總價(jià)的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降低為30萬元，直接減少20萬元，自然激活改善型或換房的需求。

“此次默認(rèn)和首套房標(biāo)準(zhǔn)一致，其實(shí)也是更大力度降低改善型住房需求和增強(qiáng)購(gòu)房能力?！眹?yán)躍進(jìn)稱，人民銀行此次政策，覆蓋存量房貸和新購(gòu)房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心等發(fā)揮了積極的作用。

“新政為購(gòu)房者提供更多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，希望通過下調(diào)購(gòu)房門檻，降低購(gòu)房成本，更好地滿足剛性和改善型住房需求?！睂?duì)于此次政策表態(tài)，馬泓也指出，人民銀行針對(duì)住房存量貸款利率和二套房首付比例的調(diào)整，以政策“組合拳”的方式釋放穩(wěn)樓市積極信號(hào)。

截至2024年8月末，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比下降18%，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比下降10.2%，商品房住宅庫銷比為6∶1。房地產(chǎn)銷售及投資增速的持續(xù)回落，商品房庫存處于歷史相對(duì)高位，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，也給宏觀經(jīng)濟(jì)形成較為明顯的拖累。

馬泓認(rèn)為，新政將對(duì)全國(guó)商品房去化提供幫助，有望加快國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)向供求平衡的方向運(yùn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，張大偉則指出，從當(dāng)下市場(chǎng)來看，這一政策主要影響在一線城市，因?yàn)閺娜珖?guó)看，大部分城市首套房二套房的分界線已經(jīng)越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預(yù)計(jì)這對(duì)于北京、上海、深圳等一線城市有一定積極影響。

另對(duì)統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%，潘功勝也解釋了兩點(diǎn)，各個(gè)地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國(guó)底線基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。

另外，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。“因?yàn)?5%只是一個(gè)最低的首付比例，商業(yè)銀行要基于對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，可能會(huì)比這個(gè)水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業(yè)銀行和個(gè)人之間的一種市場(chǎng)化的磋商。”潘功勝說道。

值得關(guān)注的是，為了幫助銀行穩(wěn)住凈息差，潘功勝也表態(tài)，“同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定”。