文/圖 半島全媒體首席記者 鐘迎雪 王濤

滾滾長江東逝水，浪花淘盡英雄。

青島延安三路212號、109號、198號，保留著一代青島人的集體記憶。上世紀八九十年代，這里的孚德皮鞋總廠、海珊制衣廠和青島市針織五廠皆為響當當的“頭部企業”。花開花落，產業結構調整，這些工業老樓經歷陣痛，又隨著城市更新再次登上時代列車，變身云智、云芯、云匯產業園。

如今，三個園區實現了“動工即招商、開園即滿園”的既定目標，更重要的是進軍產業鏈高端帶來的新能量。舊廠故地，風生“云”起，青島老廠三杰新演義開始了……

華通中聯云芯產業園新貌

產業變：

“襯衫廠”里開發芯片

曾經，我們每出口8億件襯衫的利潤才能換回一架飛機，可見發展高新技術裝備的必要性。7月15日，記者探訪了海珊制衣廠變身后的云芯產業園，這個曾經大量制造襯衫的工廠舊址，集成電路設計等一批高科技產業正蓬勃生長。

華通中聯云芯產業園改造前

“我們從頂層規劃角度將三個項目分別聚焦數字科技、企業微總部、科創文化主題，從定位、設計、改造、預招商、管理運營等階段，實現全流程一站式服務。”青島華通中聯不動產管理服務有限公司區域總經理王凱告訴記者，園區從2021年7月進場改造，采用前置招商，2021年11月改造完成并在當年同步實現60%的開園招商率，目前園區招商率已達100%。

華通中聯云芯產業園改造前

云芯產業園新貌

據介紹，園區先后入駐了展誠科技、博遠信達、無車承運等一批科技型企業，下一步將繼續加強科研、實驗室等項目的入駐。園區的青島展誠科技有限公司，專注集成電路設計服務與EDA軟件的開發20多年，主要服務于世界TOP20的集成電路設計及Foundry企業，累計交付客戶近5000個芯片產品設計服務項目；青島翼飛智能科技有限公司是面向智能家居、商業應用為主，集技術推廣、應用反饋、銷售和售后服務為一體的科技技術應用服務型企業。

“我們是第一家進來的企業，還在改造的時候就入駐同步裝修了。”青島翼飛智能科技有限公司總經理李劍告訴記者，云芯產業園的地理區位占據優勢，因為公司代理了小米，科大訊飛等品牌，無論是他們業務輻射，還是員工通勤，都十分方便。但是讓他更有收獲的是，園區定期組織政府機構和同類型企業交流會，無論是企業學習還是業務拓展，都是好機會，特別是一些科技類企業，大家能夠擁有共同的話題。

華通中聯云芯產業園保留原來的小房子。

“在整個園區的運營過程中，以我們為平臺為載體，作為中間紐帶來連接企業和主管的政府部門，比如說幫助科技類企業對接科技局和工信局等對口主管單位來匹配補貼政策。”王凱介紹，他們在園區的運營過程中，堅持“兩條腿”走路，一方面依托政府資源做產業導入，另一條腿就是徹底的“市場化”，主動出去招引，把整個園區做到入住率100%，這是非常難的過程。

華通中聯云智產業園改造前

華通中聯云智產業園新貌

三個產業園面積加起來不到四萬平方米，無論是后期運營還是前期的定位，既有彼此的區別，整體上又有聯動，在多輪篩選過后，錨定以數字科技為主，把它定義成“微總部”的概念，特別是尖端的研發企業，或者說有一些中小型企業，發展到一定規模，變成“工業上樓”，或者說科研企業回歸城市，提供研發辦公的新場所，與生產型配套做聯動。

華通中聯云匯產業園內辦公場景

“我們結合延安三路自身產業差異化產品錯層，面向大中型企業總部辦公方向，聚焦創新科技、貿易金融、文化傳媒等優勢前沿產業領域，立足發展總部大中企業+中小企業的產業生態，培育產業集群，如今已成功吸引青島前沿科技、孵化空間代表性企業。”中聯建業集團不動產事業部市場總監王海辰介紹，園區發揮產業平臺載體的集聚效應和專業服務價值，圍繞產業鏈上下游聚集相關企業，打造大、中、小企業相結合的產業核心聚集區。因此他們也拒絕了很多不符合定位的租戶，也有很多位置是定向招商，比如每一個園區的必備業態，咖啡館、便利店等。

華通中聯云匯產業園改造前 

理念變：

打開園區抱團服務居民

露天路演平臺，花園小廣場……把封閉的廠區打造成開放式的園區，是做了大量的調研工作后得出的，王凱介紹，周邊居住氛圍足，但是向公眾開放的這種商業空間和休閑空間很少，于是開始“動腦筋”。

按前期定好的產業規劃方向去定向尋找目標客戶群，其實三個園區雖然略有不同，但整體的思路還是“四化三有”，即主題化、平臺化、場景化、社區化；有溫度、有顏值，有細節。

華通中聯云智產業園的花園小廣場

為了凸顯場景化的概念，承載創新城市公共文化活動的使命，打造無邊界開放式園區，雖然園區整體面積不大，管理方還是留出一部分場地來作為公共空間。像云芯產業園里公共的大樓梯，既可以作為園區入駐企業的路演平臺，還能開展各種文化娛樂活動。云智產業園里邊的小花園，可以舉行會客廳式的發布儀式，還有汽車品牌的線下車友會。社區化則是產業園所有的沿街商業，除了作為園區的商業配套以外，也做到了“產城融合”的概念，社區化輻射15分鐘生活圈，也有了夜間亮化，讓這些園區有了“新生命力”。

云芯產業園處于三個產業園居中位置，以數字科技中心載體，但是需要生活服務配套、餐飲休閑等，因此將商業與辦公比例控制在40%與60%，而其他產業園的比例在30%與70%。

華通中聯云匯產業園改造前

華通中聯云匯產業園新貌

守不變：

老工廠記憶沒有丟

作為上個世紀的建筑產物，基礎改造也并非易事，按照規定，要保留原有的框架不能動，不能增進，也不能拆除，只能做有機更新，邊邊角角都不能放過。

設計施工隊伍需要理清“千頭萬緒”，老舊樓房的防水需要重新做，有很多裂縫和縫隙，特別是各種老舊管路等，沒有現代CAD施工圖紙，都是技術人員后期在現場重新手繪，也正是多部門協同、多角度支持，為項目打通了改造難點、阻點。

記者從舊貌圖上看到，現在的園區保留了很多經典元素和工廠原有記憶，像園區的樹木，特別是廣玉蘭大樹下的精釀酒館，和大樹相互襯托，令人眼前一亮。

華通中聯云芯產業園特意保留廣玉蘭樹留在園區。

85后青島姑娘宋奕霏的媽媽和外公都曾是海珊制衣廠的員工，在她小時候，經常跟著母親到工廠，特別是各種服務配套，那種繁華還印記在她的腦海中，后來工廠改制出租盛況不再。2020年她和同事們進廠區做前期調研，在這工業老樓不僅是她童年的記憶，也是如今工作的板塊，如今園區增加了很多配套產業升級，既能遛彎還能吃喝，她的母親和老姐妹過來園區聚會，已經成了美好的回憶。

“就目前來說，還沒有完全達到我們規劃的理想狀態，但是核心企業已經先進來了，運營本身是個動態的過程，后期是不斷調整，繼續加強科技型產業的聚集度！”王凱說。

“經常有老市民站在門口看，以前哪個樓干什么，現在變成了什么模樣。”王凱說，對老青島來說，青春都留在那些老廠房里，而承載的又是全新的城市起點。

從老舊廠房到全新園區、從沉寂片區到繁華街區、從產業洼地到活力高地，三家老工廠，無數個新故事……