半島全媒體首席記者 孫桂東

2020年9月份，市北區(qū)福嶺嘉苑三期小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。剛成立不久，業(yè)委會(huì)就要求物業(yè)將“代收”的公共收益轉(zhuǎn)到公共賬戶上，并且物業(yè)每一筆開(kāi)支都要經(jīng)過(guò)同意。然而，三年多時(shí)間多去了，累計(jì)公共收益80多萬(wàn)元，物業(yè)卻一直不愿意轉(zhuǎn)到公共賬戶內(nèi)。而且，針對(duì)60多萬(wàn)元的開(kāi)支，業(yè)委會(huì)同意的不超過(guò)3萬(wàn)元。本屬于全體業(yè)主的80多萬(wàn)公共收益，為何三年多遲遲不交？60多萬(wàn)元支出又是否存在問(wèn)題？近日，記者進(jìn)行了調(diào)查。

部分公共收益賬單

反映：

80多萬(wàn)公共收益，物業(yè)代收一直不交

“三年多累計(jì)80多萬(wàn)公共收益，物業(yè)卻一直不愿給，這讓人無(wú)法理解。”福嶺嘉苑三期小區(qū)業(yè)主馬先生說(shuō)，2020年，小區(qū)業(yè)主幾經(jīng)波折，最終于當(dāng)年9月份成立了業(yè)主委員會(huì)。馬先生等被選為業(yè)主委員會(huì)工作人員，任期三年，截止到2023年9月30日。任期結(jié)束以后，業(yè)委會(huì)卻始終沒(méi)有選出新的負(fù)責(zé)人，工作也處于待交接狀態(tài)。

成立業(yè)主委員會(huì)的初衷，業(yè)主們希望將公共收益整合起來(lái)，用于電梯的大修、更換以及嚴(yán)重危及小區(qū)公共安全的事項(xiàng)開(kāi)支。馬先生說(shuō)，小區(qū)屬于高層住宅，為2010年交付使用，至今已有14年時(shí)間，高層電梯的使用壽命一般為15年左右。目前，小區(qū)的電梯也多次出現(xiàn)故障。

成立之初，業(yè)委會(huì)就草擬了章程，明確了地上停車位、廣告牌等屬于公共收益，這部分屬于全體業(yè)主所有。該內(nèi)容也進(jìn)行了公示，并提交給了街道辦事處，物業(yè)對(duì)于這些也認(rèn)同。成立以后，這些收益也理應(yīng)由業(yè)委會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)收取，但一直處于物業(yè)代收狀態(tài)。 為了規(guī)范管理，業(yè)委會(huì)提出要求物業(yè)將公共收益轉(zhuǎn)由業(yè)委會(huì)來(lái)保管。

業(yè)委會(huì)成立后約定開(kāi)支都需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意。

“物業(yè)提出各種理由來(lái)阻撓。”馬先生說(shuō)，剛開(kāi)始對(duì)方提出不能放到個(gè)人賬戶里，業(yè)委會(huì)反復(fù)溝通，最終開(kāi)設(shè)了一張公共賬戶。物業(yè)又提出，有業(yè)主不同意，必須召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)方可。后來(lái)，物業(yè)又提出，轉(zhuǎn)到公共賬戶里，會(huì)存在資金不安全的問(wèn)題等等。

馬先生說(shuō)，三年多了，這些費(fèi)用一直在物業(yè)手里，物業(yè)給出的理由也讓他們無(wú)法理解。而更讓他們難以理解的是，對(duì)于公共收益的開(kāi)支，物業(yè)也并沒(méi)有按照約定使用，60多萬(wàn)元的開(kāi)支存在巨大爭(zhēng)議。

質(zhì)疑：

60多萬(wàn)支出，是否符合流程？

在業(yè)委會(huì)的反復(fù)要求下，物業(yè)最終公布了80多萬(wàn)公共收益的開(kāi)支。最終，賬戶里只剩下了20多萬(wàn)元。

“剩余的錢沒(méi)轉(zhuǎn)給業(yè)委會(huì)，這60多萬(wàn)支出，我們認(rèn)可的只有3萬(wàn)左右。”馬先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)他們?cè)跇I(yè)委會(huì)的議事章程里明確約定，每一筆開(kāi)支都要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，而且約定了使用范圍。

業(yè)委會(huì)成立時(shí)，物業(yè)公司答應(yīng)提升小區(qū)的物業(yè)管理水平，補(bǔ)種綠化、粉刷圍墻、維修監(jiān)控、更換道閘等支出卻列支在公共收益中。地下停車位的監(jiān)控維修費(fèi)也列支在內(nèi)，物業(yè)每月每個(gè)車位收取車位管理費(fèi)50元，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)溝通時(shí)，業(yè)委會(huì)已明確表示反對(duì)，并提供了相關(guān)的法條依據(jù)等。

經(jīng)過(guò)好幾輪溝通，物業(yè)到現(xiàn)在也不愿意將剩余的20多萬(wàn)轉(zhuǎn)到公共賬戶。馬先生說(shuō)，作為業(yè)主，物業(yè)不愿意給，那么他們希望將這些錢折抵全體業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，小區(qū)公共收益被花掉的60多萬(wàn)，除了他們認(rèn)可的3萬(wàn)多，剩余的同樣也要折抵全體業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。

回復(fù)：

曾提出過(guò)解決方案，但被拒絕

事情到底是怎樣的？6月6日下午，記者采訪了負(fù)責(zé)該小區(qū)的青島中房物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人王經(jīng)理。

王經(jīng)理回復(fù)說(shuō)，小區(qū)業(yè)委會(huì)是2020年成立的，當(dāng)時(shí)約定了公共收益30%分給物業(yè)，這個(gè)雙方之間都了解。業(yè)委會(huì)成立以后，他們多次發(fā)函，拒絕讓物業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)收取地上車位費(fèi)等公共收益，而業(yè)委會(huì)也并未擔(dān)負(fù)起這個(gè)責(zé)任。王經(jīng)理說(shuō)，業(yè)委會(huì)收取費(fèi)用，并不能具備開(kāi)取發(fā)票等能力。

隨后的七八個(gè)月，不少小區(qū)公共收益的收取陷入停頓狀態(tài)。此后，小區(qū)不少業(yè)主找物業(yè)反映這個(gè)情況，希望由他們來(lái)管理。

王經(jīng)理說(shuō)，本來(lái)這部分工作一直由他們負(fù)責(zé)，如果不來(lái)管理，小區(qū)停車也會(huì)陷入混亂。而且，他們不收取，更是沒(méi)有公共收益這塊。

“業(yè)委會(huì)不讓我們收這些費(fèi)用，我們收取了，當(dāng)然不能轉(zhuǎn)給他們。”王經(jīng)理說(shuō)，他們隨后提出要求召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，只要表決通過(guò)了，他們就將公共收益轉(zhuǎn)給業(yè)委會(huì)開(kāi)通的賬戶，但是被拒絕。

2023年10月份，業(yè)委會(huì)第一屆的任期已經(jīng)結(jié)束，新一屆的負(fù)責(zé)人還沒(méi)有選出來(lái)。這部分剩余的公共收益，他們都會(huì)定期進(jìn)行公示。同時(shí)，業(yè)委會(huì)開(kāi)通的公共賬戶，跟原來(lái)的負(fù)責(zé)人的信息一直綁在一起，如果使用還需要他們的同意。因此，他們目前一直沒(méi)有把錢轉(zhuǎn)到這個(gè)賬戶。

馬先生說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題他們此前已經(jīng)協(xié)調(diào)過(guò)，可以簽訂三方協(xié)議。物業(yè)將錢轉(zhuǎn)到該賬戶以后，他們都會(huì)同意使用，后續(xù)資金使用由合肥路街道、東山社區(qū)、小區(qū)業(yè)主大會(huì)三方監(jiān)管，但是該方案一直沒(méi)有通過(guò)。

“我們的支出都進(jìn)行過(guò)公示。”王經(jīng)理說(shuō)，馬先生等人反映的問(wèn)題存在很多不實(shí)的地方。她后期經(jīng)過(guò)調(diào)查，大概70%、80%的支出，都跟業(yè)委會(huì)溝通過(guò)。有一些小的事情，比如運(yùn)送大件垃圾等，存在沒(méi)提前通知的問(wèn)題。但是，每一筆錢的支出他們都有詳細(xì)記錄，這些都可以進(jìn)行比對(duì)。

另外，針對(duì)地下車庫(kù)的修繕問(wèn)題，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)確實(shí)不同意，他們也用了小區(qū)的公共收益。但是，她認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題都可以進(jìn)行商量。

王經(jīng)理說(shuō)，等待選出新的業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，這些公共收益他們也會(huì)盡快轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)開(kāi)設(shè)的公共賬戶上。

律師：

公共收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司不得侵占

記者采訪了山東川佳律師事務(wù)所張寶清律師。張律師介紹，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。公共收益應(yīng)單獨(dú)列賬，由業(yè)委會(huì)保管、全體業(yè)主使用，物業(yè)公司不能據(jù)為己有。

公共收益為全體業(yè)主共有，具體由誰(shuí)支配需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定。在小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，受委托對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可代為管理該小區(qū)的公共收益。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可自行決定公共收益由業(yè)主委員會(huì)自行管理。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸還業(yè)主公共收益，已經(jīng)指定公共收益賬戶的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)將公告收益款項(xiàng)轉(zhuǎn)入該賬戶，由業(yè)主自行決定如何支配，物業(yè)公司不得侵占公共收益款項(xiàng)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)作為，參與公共收益管理，護(hù)牢公共收益“錢袋子”，真正把這筆錢用到實(shí)處，將小區(qū)建設(shè)成美麗宜居的家園。對(duì)于物業(yè)公司拒不歸還公共收益的，業(yè)主可與物業(yè)公司協(xié)商解決，或由上級(jí)主管部門協(xié)調(diào)解決，也可依法向人民法院起訴。