半島全媒體記者 于紅靚

目前，房企發展有何態勢？租賃、商業地產呈現什么發展特點？近日，中指研究院發布對百強企業、住房租賃企業、商業地產百強企業等的研究成果。研究顯示，百強企業分化加劇，發展新模式初顯，房企正轉向開發、運營、服務多元化的價值創造；而租賃企業則聚焦優勢區域拓規模，優化產品服務增效益；商業地產方面，百強代表企業緊抓消費市場及服務業經濟恢復契機，穩扎穩打，部分企業業績得以修復。

百強企業：

企業分化加劇，發展新模式初顯

3月21日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2024中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十一屆中國房地產百強企業家論壇”在北京召開。會上中指研究院發布《2024百強企業研究報告》。

研究顯示，百強企業中不同性質的企業格局基本趨于穩定。從企業所有制來看，在2024百強企業中，央國企數量為71家，較上年增加1家；混合所有制企業數量為6家，與去年持平；民營房企數量為23家，較上年減少1家。

隨著房地產行業進入重構出清、優勝劣汰的階段，企業間分化逐漸加劇。在市場調整的過程中，一些“大而不強”的企業出現掉隊，唯有“穩且強”才是企業經營的制勝法寶。一方面，2023年百強企業市場份額為46.2%，較上年微增0.4個百分點，其中綜合實力TOP10企業市場份額保持穩定。另一方面，在市場調整的過程中央國企積極擔當作為，穩住房地產行業的基本面，切實發揮起了市場“穩定器”和“壓艙石”的作用，其市場份額進一步提升。

值得注意的是，在確保財務安全性和經營穩健性的基礎上，百強企業順應市場變化趨勢，優化經營策略，整體銷售表現好于全國。2023年，百強企業順勢而為，聚焦核心城市核心區域，把握市場主流需求搶收回款，銷售表現略好于全國水平，市場份額微增。2023年百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。

整體來看，百強企業主動適應新的形勢積極作為，踐行新發展理念，探索新發展模式，輕重并舉實現可持續發展。房地產企業聚焦優勢領域調整業務結構，逐漸向新發展模式轉型，從過去以重資產開發建造為主的單一價值創造，轉向開發、運營、服務多元化的價值創造。

租賃市場：

聚焦優勢區域拓規模，優化產品服務增效益

對住房租賃企業的發展，中指研究院也做了詳細研究，研究顯示：2023年以來，中央和地方繼續積極施策，尤其是金融支持方面，住房租賃領域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環逐漸形成。在各項政策的支持之下，住房租賃市場蓬勃發展，企業緊抓機遇積極拓展規模，同時通過優化產品服務和運營策略，不斷提升綜合競爭力。

從規模表現來看，住房租賃TOP30企業緊抓機遇，積極拓展規模，2023年綜合實力TOP30企業累計開業房源規模超百萬間，且房源儲備豐富，未來開業規模存在較大增長潛力。綜合實力TOP30企業專注優勢區域，集中布局一線及核心二線城市；各家企業立足自身優勢采取相應投資策略，其中央國企住房租賃企業投資模式普遍以重資產為主，民企則以輕資產、中資產模式為主；鑒于不同企業發展策略不同，近兩年企業之間也在加大合作力度，如民企為地方國企持有的保租房項目提供運營服務，發揮各自優勢，實現共贏。

從運營表現來看，住房租賃綜合實力TOP30企業順應多樣化需求趨勢，為不同租客群體提供與之相適應的多元化租房產品，同時，不斷升級“基礎+增值+特色”的服務體系，積極打造企業差異化競爭優勢，增強客戶黏性。2023年，伴隨著業務規模的擴大和運營效益的提升，代表企業營業收入穩定增長，受益于行業政策支持與運營端降本增效，目前多家住房租賃企業表示已實現盈利。

展望未來，短期來看，長租公寓市場發展面臨一定壓力。由于租客收入預期下降，價格敏感性提升，集中式長租公寓恐面臨租客流失的風險，長租公寓企業需加強服務，在新客拓展、客戶續租等方面進行重點關注。但長期來看，我國住房租賃需求群體龐大，改善性租房需求仍將對市場形成長期支撐；同時，隨著房價預期逐漸走弱，長租公寓項目的投資成本有望下降，運營價值將更加凸顯。

商業地產：

緊抓經濟恢復契機，穩扎穩打修復業績

在商業地產方面，根據中指研究院發布《2024中國商業地產百強企業研究報告》，商業地產百強代表企業緊抓消費市場及服務業經濟恢復契機，穩扎穩打，部分企業業績得以修復。

從規模表現看，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值升至502.5萬平方米，同比增長8.4%，但增幅延續收窄態勢。隨著租金減免措施逐步退出，疊加百強企業群體經營管理水平較高，收入表現好于行業整體水平，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值提升至30.0億元，同比增長9.9%，增速回升。

從經營質量看，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率與上年基本持平。零售商業方面，代表企業持續推進數字化建設，拓展多業態布局；及時洞察消費需求變化，積極嘗試新業務，實現商業模式突破。辦公物業方面，租賃需求溫和復蘇，代表企業強化服務能力，通過企業經營服務和員工生活服務穩定租戶。

從發展趨勢來看，市場競爭日趨激烈，消費需求愈發多元，聚焦個性消費和細分場景的非標商業開始涌現。目前，傳統盒子型商業之間競爭日趨激烈，居民消費需求也日趨個性化、多元化。未來，商業地產企業應持續探索消費新趨勢，關注細分賽道，打造有個性、不復制的非標商業，為消費市場帶來新活力。

2024年，預計宏觀政策將繼續發力穩經濟、擴內需，著力推動居民就業收入改善，服務業經濟和消費市場有望繼續恢復，商業地產市場或逐步趨穩。