半島全媒體記者 李曉芳

2024開(kāi)年，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在調(diào)整的趨勢(shì)中，新建商品房銷(xiāo)售延續(xù)筑底格局。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查統(tǒng)計(jì)，新房成交“改善為主”的趨勢(shì)猶存，其中，“三房”產(chǎn)品仍是主流，四房及以上的大戶型產(chǎn)品成交比重也在提升。預(yù)計(jì)今年將與去年市場(chǎng)熱度來(lái)的快去的也快的情形不同，今年市場(chǎng)熱度將會(huì)緩慢回升，時(shí)間周期拉長(zhǎng)。

趨勢(shì)：新房成交仍在筑底，熱度“緩慢回升”成主旋律

從全國(guó)銷(xiāo)售指標(biāo)來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~2月份，新建商品房銷(xiāo)售面積11369萬(wàn)平方米，同比下降20.5%；新建商品房銷(xiāo)售額10566億元，下降29.3%。由于2023開(kāi)年市場(chǎng)需求集中釋放，成交基數(shù)較高，導(dǎo)致今年開(kāi)年新房銷(xiāo)售市場(chǎng)降幅明顯。此外，考慮到供應(yīng)收緊、二手房分流等影響尚在，前2個(gè)月新房市場(chǎng)熱度不高也在預(yù)期之內(nèi)。

整體來(lái)看，2024開(kāi)年，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在調(diào)整的趨勢(shì)中，新建商品房銷(xiāo)售延續(xù)筑底格局。不過(guò)，今年房地產(chǎn)政策端繼續(xù)松動(dòng)，持續(xù)為“促需求”“穩(wěn)市場(chǎng)”注入積極動(dòng)力，預(yù)計(jì)今年將與去年市場(chǎng)熱度來(lái)的快去的也快的情形不同，今年市場(chǎng)熱度將會(huì)緩慢回升，時(shí)間周期拉長(zhǎng)。

戶型：“三房”產(chǎn)品仍是主流，改善型需求占主導(dǎo)

分戶型來(lái)看，多居室的改善性產(chǎn)品需求仍較堅(jiān)挺，三房戶型穩(wěn)居成交主力地位，四房及以上成交占比走闊相對(duì)明顯。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20城來(lái)看，2024年1~2月，三房戶型成交占比較2023年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)至55.8%，占比已連續(xù)7年超半數(shù)份額。同時(shí)，四房及以上產(chǎn)品成交比重提升較為明顯，2024年1~2月占比達(dá)到28.3%，較2023年增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)，且創(chuàng)2010年以來(lái)占比新高。

可以看見(jiàn)，過(guò)去10余年住房戶型成交結(jié)構(gòu)的變化，在一定程度上對(duì)應(yīng)了生育政策的改變。隨著生育政策的放開(kāi)，家庭住房需求增加，改善型需求出現(xiàn)，曾經(jīng)作為成交主流的兩房戶型則由2010年占比約40%下降至如今的14.2%，小戶型產(chǎn)品逐漸失寵。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化以及對(duì)住房功能性需求的提升，近年來(lái)三四房住宅主打的市場(chǎng)格局日漸穩(wěn)定。

面積：90~120㎡仍為成交主力，120㎡以上成交占比繼續(xù)提升

分面積段來(lái)看，中大面積段產(chǎn)品仍為主流。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)重點(diǎn)20城來(lái)看，2024年1~2月，90~120㎡面積段成交占比為38.7%，較2023年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍穩(wěn)居成交主力。90㎡以下中小面積段成交占比為16.7%，較2023年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，但明顯低于2017年以前占比水平，剛性產(chǎn)品的主流時(shí)代已經(jīng)褪去，改善性需求站穩(wěn)腳跟。

同時(shí)，120㎡以上面積段占比幾乎全線提升，并且總占比創(chuàng)自2011年以來(lái)新高。其中120~160㎡占比為33.1%，較2023年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；160~200㎡成交占比近乎維穩(wěn)，為7%；200㎡以上成交占比為4.4%，較去年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。今年兩會(huì)定調(diào)要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，首提滿足多元化改善性住房需求，意味著未來(lái)大面積改善性產(chǎn)品仍然具備充足市場(chǎng)。