半島全媒體首席記者 陳邵華

“物業服務合同半年前就簽了，可新物業遲遲不進駐，現在突然提出想解約，并且要求協助他們要回招標保證金，這合理嗎？”12月13日，李滄區陽光香蜜湖小區業委會工作人員致電半島反映，業主們又遇到了新難題。據工作人員介紹，今年上半年，小區通過公開招標選聘濟南中海物業管理有限公司為新物業，雙方簽訂了為期三年的服務合同。“半年多過去了，中海物業一直沒有按照約定進駐小區，前不久，他們還委托律師發函要求協商解除合同。”針對此事，記者向中海物業一位負責人求證時，對方稱不接受采訪，稍后會安排專人對接記者。截至發稿，中海物業始終未對此事進行正面回應。

業主向記者展示損壞的門禁

>>>難題

簽約半年多一直未進駐

2022年7月份以來，半島全媒體平臺曾報道陽光香蜜湖小區公共收益賬目存疑、大量電梯帶病運行等問題，一度引發廣泛關注。2022年8月28日，該小區舉行第三次業主大會，通過了重新選聘物業等議題。今年3月，該小區啟動物業招標工作，經評標專家組評比打分，中海物業成功中標。

陽光香蜜湖小區業委會工作人員呂林介紹，在進行物業招標工作期間，業委會向興華路街道辦等發送了邀請函。今年3月27日，興華路街道辦復函，要求對物業服務企業的選聘工作嚴格按照法律法規等相關規定執行，選聘過程按照公平、公正、公開的原則進行，選聘程序必須合法合規并做好相關備案工作，留存選聘過程中的所有原始檔案資料備查。

小區大門可隨意進出

據了解，今年4月，陽光香蜜湖小區舉行第四次業主大會，經全體業主表決，同意聘請中海物業作為服務企業，合同期限自2023年5月1日至2026年4月30日。4月28日，業委會與中海物業簽訂服務合同。新的物業服務合同繼續執行四級服務標準，住宅每平方米物業費和電梯費共計1.8元。

“簽約之后，中海物業一直沒有按照協議如期進駐小區。”呂林告訴記者，5月31日，業委會致函中海物業，要求盡快入場并完成相關備案工作。6月初，中海物業回復稱，因小區有未結訴訟案件以致業主大會表決事項效力待定，且原物業未撤場，導致無法提供物業服務。

此前，中海物業相關工作人員介紹，他們曾與仍在小區服務的北京盛世物業就交接問題進行溝通，但對方要求其先到興華路街道辦進行備案。“可我們過去備案時，街道辦卻讓我們直接去小區辦理交接，弄得我們也不知道該怎么辦。”

呂林告訴記者，業委會也曾多次前往興華路街道辦溝通，但一直無法完成備案，導致中海物業遲遲不能進駐。“很多業主關注著此事進展，我們也及時跟大家解釋了中海物業暫時進不來的原因。可沒想到，這一拖就是大半年。”

>>>致函

新物業打起了退堂鼓？

11月17日，一家律師事務所受中海物業委托向陽光香蜜湖小區業委會發來律師函。

律師函稱，業委會徑行執行2022 年 8 月 28 日第三次業主大會公示結果是造成物業服務合同不能備案、原物業拒絕撤場的核心原因。“貴委在監督機關責令暫停執行公示結果的情況下，擅自啟動招投標程序選定委托人為物業服務企業并簽訂物業服務合同的行為，嚴重侵害委托人合法權益，貴委存在重大過錯，已實際造成委托人招標代理服務費及投標保證金的損失。”

律師函還寫道，“貴委與委托人之間的物業服務合同依法應予以撤銷或解除，貴委應根據已方過錯向委托人賠償實際損失。如貴委能夠自收到本函三日內協調街道辦事處、原物業公司消除履約障礙，確保合同履行的必要條件合法合規地落實到位，可另行與委托人協商物業服務事宜。”

業主向記者展示損壞的門框

呂林認為，中海物業此舉可能是想棄標。他提到，這份律師函敦促業委會在收函三日內與中海物業協商解除物業服務合同，并協調招標代理服務機構免除全部招標代理服務費，退還全部投標保證金。“他們說，逾期未與中海物業妥善解決糾紛，中海物業將啟動司法程序要求撤銷或解除物業服務合同追索損失。”

呂林告訴記者，今年3月，參與競標時，中海物業支付了10萬元保證金。“由于中海物業一直不支付招標服務費，目前10萬元保證金依然存在招標公司賬戶。所以，在這份律師函中，中海物業一方要求業委會協調招標機構免除服務費、退還保證金。”他還提到，按照約定，中海物業應于合同簽訂后7天之內交納20萬元保證金，但對方到現在也未兌現承諾。

呂林介紹，收到律師函后，業委會要求中海物業限期對此事作出解釋，但等了快一個月，一直沒有給出明確的說法。“為了選聘新物業，小區多次召開業主大會，花費了大量的人力、財力、物力，中海物業現在突然要撂挑子了，業主的損失誰來承擔？”

>>>進展

兩起官司均已塵埃落定

那么，中海物業此前提到的訴訟案件到底咋樣了？

去年8月，陽光香蜜湖小區召開第三次業主大會，表決通過了不再續聘北京盛世物業、對公共收益以每戶400元標準進行分配等事項。時隔不久，一名業主一紙訴狀將業委會告上法庭，請求判令撤銷業委會依據第二次、第三次業主大會所作出的所有決定、結果和公示。今年5月底，李滄法院作出一審民事裁定，駁回起訴。該業主提出上訴，今年9月底，青島中院作出終審裁定，駁回上訴維持原裁定。

去年9月，針對陽光香蜜湖小區業委會組織召開業主大會等行為，興華路街道辦下達責令整改通知。今年3月，業委會委托律師提起行政訴訟，請求判令街道辦予以撤銷。今年5月，李滄法院對此案作出一審判決，駁回訴訟請求。今年8月，青島中院作出終審判決，駁回上訴維持原判。

陽光香蜜湖小區業委會工作人員呂林認為，雖然業委會狀告街道辦的行政訴訟最終敗訴，但是業主起訴業委會要求撤銷業主大會決議的請求也被法院依法駁回。“我們認為，小區業主狀告業委會兩審均敗訴，說明小區業主大會作出的決議合法有效。”他稱，業委會曾向北京盛世物業下達撤離通知，但對方并不理會。

“前期物業不肯走，新物業又不愿意進，不少業主愁壞了。”呂林告訴記者，目前，小區存在部分單元門損壞嚴重、有的大門可隨意進出、多處路燈不亮、不少電梯帶病運行等問題。據了解，今年9月28日，青島市城管局公布了第三季度全市物業服務企業信用等級情況。在上榜的2044家物業公司中，北京盛世物業排名第2043位，信用等級為C級。

青島市城管局公布第三季度全市物業服務企業信用等級情況

“針對物業問題，我多次與街道辦分管物業工作的一位副主任進行溝通，但始終沒有進展。從去年12月份起，給他打電話不接，給他發微信不回，去街道辦也不見著。今年4月，這位領導干脆從微信里把我‘拉黑’了。”陽光香蜜湖小區業委會主任萬秀東反映，他還被踢出了社區建的“香蜜湖政策群”。

>>>回應

街道與業委會已達成共識

陽光香蜜湖小區物業糾紛到底何時才能化解？12月14日，李滄區興華路街道綜合行政執法辦公室負責人張先生介紹，11月17日，街道辦邀約業委會負責人進行了座談。“主要是想化解以前的不同意見，將之前的恩怨、隔閡等問題暫且擱置，考慮以后的工作如何更好地開展。”

張先生表示，經溝通已定下方案，業委會和街道辦先建立一個暢通的工作聯系渠道，后期再對物業去留問題進行商討，現在先不著急下結論。“不管是業委會還是物業，肯定都有自己的想法，也肯定都有自己的不足之處。目前，我們已達成共識，把以前有爭議的問題暫且擱置，先一起研究以后的工作怎樣開展。”張先生還提到，前一段時間，中海物業管理區域發生一起命案，街道辦對此事非常關注。

針對業委會負責人反映被街道辦分管物業工作的副主任“拉黑”一事，張先生表示，這是因為他們在交往過程中可能有一定的誤解。公開信息顯示，這位副主任的名字已不在興華路街道辦領導班子名單中。張先生透露，該領導已不負責這一塊業務。他說，最近街道辦領導班子剛調整，現在還沒有確定分管領導，但具體工作由綜合行政執法辦公室執行。

“今后的工作主要由街道綜合行政執法辦和業委會對接。我們要做的就是先把之前造成的誤解和隔閡先消除。”他說，“基于此，我們展開探討，怎樣讓這個小區更加美好，能讓我們和業委會、物業之間的溝通更加暢通，先建立起這樣一個機制，我們定的基調就是為了小區未來向好的方向發展。”

12月14日下午，對于業委會反映不肯撤離等問題，北京盛世物業孫經理表示，他將向公司上報后再作出答復。孫經理稱，單元門門禁的確有幾個壞了，因當時的生產廠家已倒閉，導致無法維修只能更換，但需要啟用公共維修資金，這項工作正在推進中。他說，對于小區多處路燈損壞等問題，物業已經進行了更換。“對于這些問題，業委會其實不用找媒體來跟我們對接，直接過來找我們不就完了嗎？”孫經理說，物業和業委會之間其實沒有矛盾。

記者撥通了中海物業路經理的電話，對律師函等問題進行求證。路經理表示，他不接受采訪，后續會安排專人與記者對接。截至記者發稿，中海物業始終未正面回應此事。