半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海

“小區召開業主大會選舉業委會，可投票結束快三個月了，一直沒有進展！”11月28日，家住李滄區世園街道玫瑰庭院小區的多位業主反映了他們遇到的難題。據了解，針對投票表決參與人數、參與面積的認定等關鍵問題，業主與街道辦產生分歧，街道辦認為因參與面積未達到三分之二導致選舉結果無效，但不少業主認為按照小區“家規”，此次選舉應認定合法有效。記者對此進行了多方走訪調查。

>>>反映

多位業主吐槽物業不給力

玫瑰庭院小區位于李滄區清溪路，共有700多戶業主，主要包括電梯洋房、小高層和聯排別墅等戶型，開發商為青島中海房地產開發有限公司。據業主介紹，小區洋房和小高層物業費加電梯費每平方米3元，聯排別墅物業費每平方米5元。

談及小區物業服務問題時，業主徐女士直言，自己于2015年辦理了入住手續，剛搬進來不久就發現單元樓門口的對講門壞了。“當時，聯系物業修過一次，但很快又壞了，后來再找物業經理要求修復時，對方找各種理由推脫。”在徐女士說。

11月28日，記者在該小區看到，徐女士所住單元入口處防盜門上的對講系統處于損壞狀態，輕輕一拉就打開了大門。“這個門壞了很長時間，誰都可以進來。”徐女士說，之前有鄰居反映有人混進小區在墻上作標記，并提醒大家注意防范。

“我家的房子是2017年交付的，交房不久就出現多處漏水、墻皮脫落等問題。2019年，我向物業提出申請維修，外墻保修5年，但直到2020年仍未解決，只好自己找人修繕，總計花了七八萬。”業主姜女士說，因房屋漏水導致墻紙被泡、發霉，很多業主都向物業反映過此類問題，“但他們就是不給修，一直拖到超過保修期。”姜女士說，買房時不簽訂前期物業服務協議，就不給辦房產證，當時是賣方市場，不少業主被迫簽訂。她還表示，很多綠化都是業主自己在維護，物業只干打掃衛生和門衛這兩件事。

“很多業主存在私搭亂建行為，但物業人員對這些現象視而不見。”業主王先生介紹，前期物業到現在已經服務十年，據說物業負責人已換到第十任，管理很混亂。”他認為，“物業整體服務水平與收費標準不匹配。”

公共收益情況也是業主們關心的話題。“我就看到物業公布過一次，但賬戶結余是一個負數。”徐女士稱，公共收益賬單上僅列支了大項支出，并沒有注明具體事項，這讓徐女士充滿了疑問。“我當時就建議列一個詳細的清單，但物業工作人員沒有理會。”

>>>波折

“1%”卡住業委會成立之路

業主王先生介紹，他從2016年起就開始參與業委會的籌建工作，但由于種種原因一直沒能張羅起來。“這已經是第四次籌建業委會了。”業主徐女士說。

據了解，去年夏天，玫瑰庭院小區業主再次發起組建業委會的行動。幸運的是，李滄區世園街道辦事處最終批準了成立籌備組的申請，并派出工作人員陳超擔任籌備組組長。

“讓我們沒想到的是，從籌備組成立到選舉候選人，接連發生了好幾件令人匪夷所思的事情。”徐女士說，根據籌備組公布的方案，第一步先舉行線下選舉，從報名者中選出9名候選人，接著召開業主大會，從9人中選舉7名正式成員。“一共有42位業主報名參選候選人。”

“今年6月，籌備組舉行候選人投票選舉工作。進入唱票環節時，一共42人、42票，其中一名候選人被念錯了6票。”徐女士回憶，在多名業主的堅持下，籌備組對選票進行清點，發現確實唱錯了票。此前報名期間，業主們核對報名人員身份時，發現一位報名者和一位籌備組成員的住址一致。“經查，這兩人為夫妻關系，我們立即將此事反映給街道辦。”

8月底，在世園街道辦指導下，玫瑰庭院小區召開業主大會，并舉行線上、線下投票表決。投票結束后，街道辦組織工作人員對此次表決結果進行了統計。9月初，業主們等來了“不通過”的通知。“我們的參與人數超過了三分之二，只是參與面積占比僅差1%。”徐女士說。

11月28日，記者看到，此次投票表決涉及多項議題，包括審議通過小區管理公約、審議通過議事規則、選舉產生首屆業委會成員等。統計結果顯示，前面兩項議題的參與人數為485人、占比69.09%，參與面積79585平方米、占比65.26%，同意人數和同意面積占比均超過了95%。上述統計結果還顯示，此次投票結果“不通過”。

>>>分歧

17戶業主“已注冊但未參與”？

“對于這個‘1%’，我們認為計算有問題。按照小區選舉辦法，17位已注冊業主也應計算在內，加上他們肯定超過三分之二。”徐女士說。

記者看到，該小區選舉辦法規定，采用互聯網形式，在投票期間已經查閱投票通知或收到投票提醒，但未明示表決意見的，以及采用書面征求意見形式，簽收紙質票但未投送的，視為參與表決，單選議題計入已表決多數票，多選議題不計入已表決多數票。記者發現，市住建局印發的業主大會議事規則示范文本中也有類似表述：“未明確約定的，在投票期間已經查閱投票通知或收到投票提醒，但未明示表決意見，以及簽收紙質票但未投送的視為參與表決，計入已表決多數票……”

徐女士稱，經過落實，共有17戶業主完成了手機注冊，但沒有被計算在此次參與人員中。“街道辦給出的理由是，他們雖然注冊了，但沒有參與投票。”她稱，這17人中有三人是籌備組成員、一人是業委會候選人，本身就是此次業主大會的親歷者，另外還有的人是在投票期間注冊的。徐女士表示，一旦注冊成功之后，網上投票系統會通過微信和手機短信發送多條通知，也就是小區選舉辦法中提到的“投票提醒”。在徐女士看來，平臺注冊是一件很復雜的操作過程，“如果不想參與，誰會費心費力地去注冊？”

多位業主稱，他們發現，籌備組在統計小區專有面積時，將一處3220平方米的配套幼兒園也列為統計范圍。“幼兒園屬于開發商所有，屬于小區之外的獨立場所，有何證據證明屬于專有面積？”一位業主問道。

另外，一些業主還認為，此次業主大會召開的時間太短，線上線下投票活動舉行得太倉促，直接影響了參與效果。徐女士說，此次業主大會從正式開始到投票表決結束，只有一周的時間，不少業主尚未弄清楚此事，活動就草草結束了。

>>>回應

是否計入參與不能簡單摳字眼

11月9日，針對玫瑰庭院小區多位業主反映的相關問題，李滄區世園街道辦事處于作出書面回復。

關于計票問題，街道辦稱，籌備組于6月17日組織40余位報名業主進行互相推薦。唱票結束后，有業主對結果提出異議。6月20日，籌備組通過電話通知報名業主參加重新唱票，發現唱票結果確與第一次唱票結果有差異。最終公示的候選人名單以第二次唱票結果為準。針對籌備組2名人員在唱票過程中出現的嚴重工作失職問題，經籌備組研究決定，免去2人的籌備組成員資格。

對于一戶兩人分別參加籌備組和參選業委會候選人問題，街道辦稱，該業主報名業委會候選人時，籌備組對其提供的材料進行了審核，但未考慮到一戶家庭兩位業主報名的情況，且那名籌備組成員也未提及其妻子報名參與的情況，故未將其與籌備組業主代表的情況進行核對，導致該業主也參與了業委會候選人互推投票。

關于業主大會召開時間問題，街道辦稱，考慮到線下投票為線上投票的補充形式，參與業主較少，加之應小區部分業主要求線下投票，籌備組組長全程參與，且線下投票結果需在線上投票截止時間前錄入投票系統，綜合考慮時間、人員等因素，籌備組確定了業主大會召開時間。考慮到剛開始時的關注度和參與度最高，故投票第一天選在了周日，以方便平日上班的業主參與線下投票。會議通知已在業主大會召開前17天在物業管理區域內進行了公示，且公示期間沒有業主提出異議。

街道辦還稱，根據相關通知可知，市住建局下發的議事規則范本和小區業委會選舉辦法中提到的“投票提醒”并非為業主理解的手機短信，而是通過官方微信公眾號送達的投票提醒。經咨詢了解到，目前平臺只將在投票期間通過官方微信公眾號查閱投票通知的業主計入參與度，而未將未通過微信公眾號查閱投票通知但收到手機短信的業主計入參與度。街道又針對參與度問題咨詢了行業專家，專家解釋，是否計入參與，不能簡單摳字眼，更應看業主的知情權是否得到保障，若業主已查閱議題知曉了會議內容，知情權得到了保障，則可以視為參與；若業主只收到了會議通知但未查閱議題不知曉會議具體內容，知情權未得到保障，則不宜視為參與。

針對業主提出的“專有面積有誤”問題，經街道逐一核對，發現其中8號樓1單元102、8號樓2單元102、8號樓3單元102等3戶房屋與實際情況不符，疑似與已經設置成共有房屋的物業用房等3戶房屋存在重復。針對相關問題，街道正在進行求證，目前尚無明確結果。“該問題與同一戶家庭兩名業主同時報名參與籌備組和業委會問題的出現，反映出籌備組在工作開展過程中確實有需進一步完善的地方，街道辦事處代表作為籌備組組長，更需吸取教訓，總結經驗，在接下來的工作中嚴謹細致、舉一反三，更好推動業委會成立工作開展。”

11月30日，記者致電籌備組組長陳超，他稱，“這個事我不清楚，也不方便回復，因為街道其他部門在處理這個事。”12月1日下午，記者再次致電世園街道辦，負責宣傳的史女士確認了上述書面回復。針對投票問題，雖然人數超過了，但面積沒超過三分之二的規定，所以愿意成立業委會的業主就要求街道認定這個面積，不愿成立業委會的就以面積沒有達到三分之二為由要求不能認定。對于街道是否對業主提供投票指導及“參與”行為的認定，以及籌備組成員唱票環節“作弊”等問題，史女士表示，該科室不具體負責這項業務，“如果您有時間的話，可到街道來一趟，讓相關科室給您解釋。”

>>>物業

“過了質保期，肯定不能服務”

“公共收益每個季度都在公示欄公示，是業主不過來看，所以覺得我們沒有公示。”11月30日，針對小區業主反映的問題，青島美聯物業公司一位工作人員這樣回應。

對于門禁損壞的問題，該工作人員表示，玫瑰庭院是個封閉小區，“安保做得挺到位，有人來小區探親，保安都會跟業主落實，然后才能讓進。”她表示，門禁損壞時已經過了質保期，這段時間已經啟動跟街道和相關部門協商走維修基金維修的程序。“10月1日之前就開始陸陸續續地修了，有的可能是因為配件配不上主機的問題，暫時沒有修好。這些修不了的，物業已經準備啟動維修基金進行修繕。“公共區域的墻體防水等，都要一起申請。”該工作人員表示，很多門之前修過，但是也存在惡意破壞的問題。

對于小區的私搭亂建問題，她表示，物業只是個服務公司，違建牽扯到執法部門，物業公司愛莫能助。“我們發現違建，都會時第一時間上報。”但對于違建存在多年的問題，她表示，城管都干涉不了，物業公司沒有執法權，也是干涉不了，“之前都是只能上報”。

對于小區業主反映的墻皮滲水、脫落等問題，該工作人員表示，跟地產商協商過，因為已過了質保期，只能自己想辦法，今年申請的維修基金就把這些項目核算在內。“申請維修基金的流程已經經過了相關部門。”該工作人員表示，物業起初打算先啟動7號樓和10號樓兩個高層的維修工作，但因為有業主沒有辦理房產證，導致未能通過審批。

針對業主反映物業服務水平和物業費不匹配的問題，該工作人員表示，當時買房子的時候，物業費就已經是這個價格。她表示，很多業主所謂的不匹配是因為他們家可能是存在的問題沒有得到解決。“我們也想解決問題，也曾約談過好多業主，但他們就是拒絕溝通。”

提到姜女士反映因墻體滲水導致自費修繕的問題時，該工作人員表示，如果過了五年質保期，物業肯定是不能服務的。“過了質保期，開發商那邊都找不到人維修了，作為物業公司，我們可以跟開發商那邊協商，但協商后給我們的回復是，如果過了質保期，我們這邊也是不服務的。”她說。

>>>律師

若參與但不投票就是為了攪局

對于小區召開業主大會過程中因電子投票產生的分歧，北京浩天（青島）律師事務所鄒律師認為，“玫瑰庭院小區組建業委會的焦點問題是關于票數的認定。計算投票面積時，前期制定的投票規則和投票后街道辦給出的答復有一定的出入。”

鄒律師認為，街道辦的職能是去幫助小區成立業委會，法律上也賦予了街道辦在業委會選舉過程中的組織和監督功能。“從職責出發，街道辦應秉公執法協助業委會完成組建事宜。如果業主反映情況屬實，問題就出在個別籌備組成員身上，籌備組的職責是什么？就是籌備組織這個業主大會，業主大會的所有議題都是籌備組起草的，籌備組的成員對此肯定是知曉的，計算投票面積時，籌備組成員應當全部劃定參與。如果參與之后不投票，那就視為未投票，但面積也要算在里面。”

“身為籌備組成員，如果不投票本身就是錯誤行為，你可以投反對票也可以棄權，既然加入到籌備組中，不投票其目的就是攪黃這次業主大會，其出發點就是不對的。”在鄒律師看來，如果業主反映情況屬實，個別籌備組成員已經違背了參與籌備組的初衷。他認為，“針對這種現象，應明確作出約定，進入籌備組就必須參與投票。”

對于小區配套幼兒園是否屬于專有面積的問題，鄒律師說，很多配套幼兒園不參與小區的物業管理，也不交物業費。他認為，不妨探究一下幼兒園的產權歸屬問題，如果屬于開發商，那肯定是要交費的，就應該算到面積里面，如果不接受，就沒投票權利，就不應該核算在面積之內。他說，要確定產權問題，就應該去確定其是否支付了物業費。“如果不接受物業管理不繳物業費，還想去參與投票，那就不合理了。”