近日，貝殼研究院發布報告，回顧了2021年房地產市場的走勢。從成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。而在半年內，各項數據從歷史高位快速下降到低位，讓節奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。

貝殼研究院認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。《報告》在展望2022年時預測，2022年市場將呈現出前低后高的走勢。

二手房、新房、土地成交全鏈降溫

2021年，二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位，形成了全鏈降溫，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。

2021年房地產市場的降溫首先出現在二手房市場。

從3月到9月，二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數創近2019年以來歷史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來的歷史單月最低值（除特殊時點外）。

自2017年以來，國內二手房交易規模（GMV）始終保持增長趨勢，但在今年二手房交易規模第一次出現了同比下降。據測算，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億，同比下降約6%；二手房成交套數約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。其中，2021年全國二手房成交面積創2015年以來的最低值，為七年新低。

隨后，新房市場開始降溫。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長轉負，8月起單月規模低于2019年同期，至11月單月規模為2016年以來同期最低。

2021年，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據國家統計局數據測算，預計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%；全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%。

今年房地產開發投資增速降至2017年以來歷史低位。根據國家統計局數據，2021年1-11月全國新建商品住宅開發投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%。2021年1-11月全國新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

接著，土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。

二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。而到三季度第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%。

土地成交規模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

2022年展望：市場走勢前低后高

貝殼研究院認為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩信號，政策環境已經有利于市場恢復。經過一系列調整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環境有所改善。11月起，房企融資規模回升，多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期，同時房企股權、資產等交易活躍，房企短期流動性有所修復。總體來看，房企系統風險可控，市場供應能夠保證。

《報告》預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復；從購房人群上看，剛需市場率先修復。而在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態度，認為此輪行業風險出清后，房企的經營邏輯將繼續發生轉變，而后房地產行業將會進入新一輪的穩定發展周期。2022年房地產市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。

從長期來看，“九八房改”至今房地產行業還在成熟和發展的過程中，而發展的過程往往是螺旋上升的。未來新房每年17萬億左右的大盤子短時間不會大幅變化，區域間的發展不平衡讓房地產行業依然有一定的發展空間，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱后，行業將進入新的發展階段。