半島全媒體記者 于紅靚

　　繼樓市3·15、3·30政策之后，近日，島城樓市再放“大招”。青島國土資源和房屋管理局發布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，其中明確提到：漲幅過高的，暫緩發放預售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格，新項目參照去年同期同質可比產品銷售價格；網簽合同中應該標明裝修總價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價格抬高房價，不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。業內人士分析，此舉將更有助于島城樓市健康平穩運行。

　　

　　

　　

　　

　　細則：商品房預售方案應明確9項內容

　　據悉，為加強商品房預售管理、維護商品房交易雙方的合法權益，根據相關法規、通知并結合本市實際，近日，市國土資源和房屋管理局發布通知，進一步加強商品房預售方案管理。

　　通知明確規定，房地產開發企業申請商品房預售許可時，應按照合法誠信、科學合理的原則制定《商品房預售方案》，并將《商品房預售方案》作為必備要件提交房產交易管理部門審核。并且，商品房項目應以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預售許可證，最小申辦單位為獨立樓棟，不得分層、分單元或以套為單位申請。

　　通知規定，開發企業制定的《商品預售方案》中應當明確九項內容：商品房項目的基本情況，包括項目名稱、坐標、土地用途、項目總規模、容積率、綠地率等；商品房項目的建設情況，包括項目建設周期、各期工程建設計劃和進度安排；商品房項目中物業用房、車庫、會所及公用部位和公用設施的具體范圍及權屬約定；房地產開發企業自留房產的位置、面積、套（處）數等情況；本期預售商品房的可售房源幢數、套（處）數、建筑面積、銷售均價（毛坯）；本期預售商品房的可售房源表，包括含每套（處）房屋的房屋性質、房號、建筑面積、套內建筑面積、銷售單價（毛坯）、裝修標準、總價等；銷售方式（含車位、儲藏室等附屬設施）和銷售人員情況；解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發事件的預案；房產交易管理部門認為需要明確的其他事宜。

　　重點：今年房價不高于去年最高銷售價

　　通知中提到，房地產開發企業應當根據開發建設成本，合理利潤等因素合理慎重確定商品住宅銷售價格，房產交易管理部門會同相關部門對預售方案提報的商品住宅銷售均價進行合理指導，對于漲幅明顯過高且不接受價格指導的項目，房產交易管理部門可暫緩辦理《商品房預售許可證》。

　　同時明確了，房地產開發企業確定預售申報價的兩種方式：

　　房地產開發企業申請辦理預售許可的項目有前期的，本次價格應參照本項目前期上一年度同期銷售價格、同質可比樓盤地價、房價占比等因素綜合確定預售申報價格，不高于上一年度均價最高月份的本項目銷售價格。

　　房地產開發企業申請辦理預售許可的項目沒有前期的，本次價格應參照上一年度同期同質可比產品銷售價格、周邊同質可比樓盤地價、房價占比等因素綜合確定預售申報價格，不高于上一年度均價最高月份的同質可比產品銷售價格。

　　同時，通知明確，預售方案一般不得變更，且商品房實際銷售價格不得高于備案價格，確實需要調高價格的，必須重新向房產交易管理部門提報變更的商品房預售方案進行審核，且間隔時間應在6個月以上。預售方案申報價格調整未予備案前，準售房源仍按原申報價格銷售，房地產開發企業不得停止銷售。下調備案價格的，也需重新向房產交易管理部門提供變更的商品房預售方案進行審核，防止房價明顯變化。

　　觀察：毛坯價格與裝修總價分離

　　據了解，根據此前山東省相關部門的規定，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。不過，很多市民存在疑問，精裝房相比毛坯房，毛坯價格和裝修總價如何計算？

　　記者了解到，對于含裝修的商品住宅項目，通知也明確將毛坯價格與裝修總價分離。

　　通知規定，對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預售方案審核時應要求開發企業將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發企業在銷售階段應將相關信息明確告知購房人并在售樓現場予以公示，在網簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相提高房價。

　　同時明確，房地產開發企業不得強制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設施，變相提高房價。

　　市場：新政以來樓市成交持續下降

　　自3·15島城樓市新政發布、3·30樓市新政加碼后，樓市成交逐漸降溫。

　　據青島銳理數據統計，4月新建商品住宅成交15105套，環比下滑2.82%，成交面積1661461.7平方米，環比下滑3.2%。二手房方面，據網上房地產不完全統計，4月島城二手房成交7899套，環比下滑30.65%。

　　房價方面，據5月18日國家統計局發布的2017年4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，總體上，4月份，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環比下降或漲幅回落。青島方面，4月島城新建商品住宅價格環漲0.3%，同比上漲12.1%；二手住宅價格環漲1.3%，同比上漲13.8%。其中，新建商品住宅價格、二手住宅價格環比漲幅0.3%、1.3%，均較3月的0.9%、1.7%下降明顯。

　　繼限購、限貸之后，島城樓市調控再放大招，業內人士分析，這表明了政府穩定房價的決心。“相比限購限貸，這是一種非常直接的手段，至于效果如何，仍需要時間檢驗。”戴德梁行青島公司總經理張春雨表示，對于普通購房者來說，除了關注政府調控信息，還需要多走訪樓盤，了解市場行情，以便做出科學合理的購房決策。

　　相關鏈接：2017年樓市調控時間軸

　　3月1日，對商品房預售資金按比例監管

　　1月12日,山東省住建廳印發《山東省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱“辦法”),自今年3月1日起施行。根據該辦法,對商品房預售資金實行全程監管,根據工程進度4個節點確定房企監管資金使用比例。當建成層數達到規劃總層數一半時,監管資金留存比例為60%~70%；當主體結構封頂時,監管資金留存比例為30%~35%；當單體竣工驗收合格時,監管資金留存比例為15%~18%；當取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案文件時,監管終止。房地產主管部門可根據房企信用狀況、資質等級等情況,適當降低商品房預售監管資金留存比例,但最多不得超過5個百分點。

　　3月16日，非本市戶籍家庭限購一套房

　　3月15日,市國土資源房管局等五部門聯合發布《關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》,并于3月16日起正式施行。

　　通知確定:一是在市區范圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區,包括高新區,下同)內,能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市(六區四市,下同)連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍,下同),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)；對在市區范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。二是首次和二次申請住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區范圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　3月31日，認貸又認房,購房滿兩年才能賣

　　3月30日,市國土資源房管局等三部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》,并于3月31日起實施。

　　通知確定:一是在本市范圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。二是市國土資源和房屋管理局等部門《關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。

　　4月15日，打擊囤房炒房專項行動展開

　　4月15日起,山東省住房和城鄉建設廳在全省組織開展為期半年的打擊囤房炒房專項行動。在強化商品房預售監管方面,房地產開發企業在申請預售許可時,必須一房一價申報,并將利潤率控制在合理范圍內。

　　開發企業在取得預售許可后,必須按照核準的一房一價,面向社會公開銷售,3個月內不得漲價,違者不予網簽；房地產主管部門按照年度漲幅不得高于上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核準。

　　據悉,囤房居奇、捂盤惜售等行為也是此次違法違規行為打擊的重點。此外,山東還要嚴肅查處不良開發企業和中介機構縱容唆使銷售人員通過互聯網自媒體等渠道,宣傳房源不足、價格上漲、信貸收緊等虛假信息,制造房地產市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房行為。

　　[編輯: 楊其昕]

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