?　　半島全媒體記者 郭振亮

　　新房驗收有質量問題，該咋辦？信用有問題，辦不了貸款可咋辦？合同不平等，遇到霸王條款可咋辦？面對售樓處提供的統一制式的商品房銷售合同，大多數購房者的做法是只顧簽字，不看條款，如此“馬大哈式”購房，可能會在后續收房、居住環節產生各類讓業主頭疼的“苦果”。新房簽訂購房合同，該使用什么樣的正確姿勢，聽聽專業律師怎么說吧。

　　新房質量不合格可咋辦

　　案例回顧：2010年11月，張先生與青島某公司簽訂《青島市商品房預售合同》，交上首付款110余萬元。2012年12月，張先生從銀行按揭貸款110余萬元支付房款，每月向銀行償還貸款。2013年8月，房子竣工驗收，但一年多后，張先生發現房屋樓板有問題，根據合同中約定的“該房屋交付后，乙方認為主體結構不合格的，可以委托本市有資質的建筑工程質量檢測機構檢測。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，乙方有權單方面解除本合同。”張先生要求解除合同，但被開發商拒絕。2015年6月，張先生向即墨法院提起訴訟，要求解除與青島某公司簽訂的合同，解除與銀行簽訂的貸款合同，并要求開發商青島某公司返還其支付的相關款項及利息損失。

　　主體結構有問題可解約索賠

　　新房驗收有問題，需要整改，是多數購房者基本都能遇到的問題，面對這種問題，開發商絞盡腦汁全力搞集中交房，按時交房還給業主獎勵，對于購房者來說，并不是一點小小的獎勵就能被收買的，發現問題的業主可能就會出現張先生這種將開發商告上法庭的做法。

　　對此，法院是如何審理的呢？法院認為，張先生簽訂的商品房預售合同合法有效，雙方均應嚴格履行各自的合同義務。合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了全部購房款，青島某公司未在合同約定期限交付符合合同約定條件的房屋，屬于違約，張先生有權依據合同約定解除合同。張先生與青島某公司訂立的《青島市商品房預售合同》這一主合同被解除，其與中國某銀行簽訂的《個人商業用房貸款合同》目的無法實現，也應隨之解除，法院依法支持了張先生的訴訟請求。

　　對于房屋質量問題，山東文卓律師事務所張鋼律師分析說，商品房質量對購房者來說極其重要，當發現房屋存在質量問題時，購房者應初步分析質量暇疵的程度，是否是房屋主體質量不合格，或嚴重影響正常居住，還是一般的其他質量缺陷，以便采取相應的對策，采取爭取方式保護自身權益。

　　信用有問題，辦不了購房貸款可咋辦

　　案情回顧：市民陳某與開發商簽訂商品房買賣合同一份，約定陳某購買開發商房屋一套。陳某在簽定合同的當天，向支付了首付款32萬元，余款70萬元由陳某以銀行按揭貸款方式支付。在辦理貸款過程中，陳某因其個人存在不良征信記錄而未能獲得銀行放貸，但是也沒有用其他方式支付房款。后陳某以無力付清購房余款，已喪失履約能力，客觀上無法履行合同為由訴至法院，請求判令解除其與開發商簽訂的商品房買賣合同。

　　責任應由購房者資深承擔

　　雖然付上了首付款，但是陳某是因為自身信用問題，導致剩余的尾款無法支付，法院經審理認為，陳某沒能辦下貸款來，是由于自身存在不良征信記錄導致的，而征信問題是在合同簽訂前就有了，并不是合同成立后發生的無法預見的變化，因此陳某要求解除合同并不符合法律規定，遂駁回了陳某的訴訟請求。

　　山東文卓律師事務所張鋼律師點評認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：“商品房買賣合同約定買受人以擔保方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由,未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者本金返還買受人。”

　　這是什么意思呢？張鋼律師解釋說，根據這條規定，如果是因為開發商的原因，或者是無法預見到的責任情況，購房者有權解除合同。但是本案中，陳某事因為自身原因導致征信記錄不良，最終沒有獲得銀行按揭貸款，陳某在簽訂合同時就應當對自身征信狀況有充分的了解，征信記錄不良并非合同成立后所發生的無法預見的變化，因此陳某要求解除合同的訴請得不到法律的支持。張鋼律師提醒廣大購房者，如果是通過按揭貸款方式支付房款，在貸款前一定要了解自身是否符合辦理按揭貸款的條件，以防止因無法貸款問題引發糾紛。

　　合同條款不平等，開發商被罰

　　市民王某與開發商簽訂了《商品房預售合同》，購買了一套商品房，合同中規定2015年12月31日交房。合同中約定買方（購房者）違約每日支付千分之一違約金，賣方（開發商）違約每日支付萬分之一違約金。合同簽訂后，王某發現該條款明顯不公平，遂向工商部門進行投訴，工商部門以合同條款中購房者違約責任過重為由，對開發商進行了行政處罰。后因開發商逾期交房，王某遂向法院提起訴訟，要求開發商按照每日千分之一支付購房者違約金。

　　雖然被罰，但合同依然有效

　　既然發現了合同里的不平等條款，而且經過市民的舉報后也被相關部門進行了處罰，那么如果真的出現違約問題，該如何執行呢？

　　判決結果有點讓人意想不到，法院認為，《商品房預售合同》是雙方真實意思的表示，合法有效。雖然工商部門認定該合同條款中購房者違約責任過重并對開發商進行了處罰，但并不意味著該條款無效。違約責任應根據雙方約定進行處理，因此判決開發商按照每日萬分之一支付購房者違約金。

　　面對這樣的判決結果，大部分人都表示難以理解。對此，張鋼律師解釋說，買賣雙方約定的違約金數額不一致，加重了消費者責任，工商部門可以依照行政法規對開發商進行行政處罰，但這并不代表該違約條款無效。根據《合同法》52條的規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的條款無效，我國目前法律并沒有強制性規定買賣雙方承擔的違約責任不同的條款無效，因此仍應當按照合同約定的違約條款承擔責任。

　　張鋼律師提醒購房者，一定要有強烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細審閱合同中的每個條款，發現不平等條款要據理力爭，以免日后權益受損。

　　 [編輯: 劉曉明]