?　　半島全媒體記者 郭振亮

　　新房驗(yàn)收有質(zhì)量問(wèn)題，該咋辦？信用有問(wèn)題，辦不了貸款可咋辦？合同不平等，遇到霸王條款可咋辦？面對(duì)售樓處提供的統(tǒng)一制式的商品房銷售合同，大多數(shù)購(gòu)房者的做法是只顧簽字，不看條款，如此“馬大哈式”購(gòu)房，可能會(huì)在后續(xù)收房、居住環(huán)節(jié)產(chǎn)生各類讓業(yè)主頭疼的“苦果”。新房簽訂購(gòu)房合同，該使用什么樣的正確姿勢(shì)，聽(tīng)聽(tīng)專業(yè)律師怎么說(shuō)吧。

　　新房質(zhì)量不合格可咋辦

　　案例回顧：2010年11月，張先生與青島某公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，交上首付款110余萬(wàn)元。2012年12月，張先生從銀行按揭貸款110余萬(wàn)元支付房款，每月向銀行償還貸款。2013年8月，房子竣工驗(yàn)收，但一年多后，張先生發(fā)現(xiàn)房屋樓板有問(wèn)題，根據(jù)合同中約定的“該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方面解除本合同。”張先生要求解除合同，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。2015年6月，張先生向即墨法院提起訴訟，要求解除與青島某公司簽訂的合同，解除與銀行簽訂的貸款合同，并要求開(kāi)發(fā)商青島某公司返還其支付的相關(guān)款項(xiàng)及利息損失。

　　主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題可解約索賠

　　新房驗(yàn)收有問(wèn)題，需要整改，是多數(shù)購(gòu)房者基本都能遇到的問(wèn)題，面對(duì)這種問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁全力搞集中交房，按時(shí)交房還給業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不是一點(diǎn)小小的獎(jiǎng)勵(lì)就能被收買(mǎi)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的業(yè)主可能就會(huì)出現(xiàn)張先生這種將開(kāi)發(fā)商告上法庭的做法。

　　對(duì)此，法院是如何審理的呢？法院認(rèn)為，張先生簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的合同義務(wù)。合同簽訂后，張先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，青島某公司未在合同約定期限交付符合合同約定條件的房屋，屬于違約，張先生有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同。張先生與青島某公司訂立的《青島市商品房預(yù)售合同》這一主合同被解除，其與中國(guó)某銀行簽訂的《個(gè)人商業(yè)用房貸款合同》目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)隨之解除，法院依法支持了張先生的訴訟請(qǐng)求。

　　對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題，山東文卓律師事務(wù)所張鋼律師分析說(shuō)，商品房質(zhì)量對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)極其重要，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)初步分析質(zhì)量暇疵的程度，是否是房屋主體質(zhì)量不合格，或嚴(yán)重影響正常居住，還是一般的其他質(zhì)量缺陷，以便采取相應(yīng)的對(duì)策，采取爭(zhēng)取方式保護(hù)自身權(quán)益。

　　信用有問(wèn)題，辦不了購(gòu)房貸款可咋辦

　　案情回顧：市民陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定陳某購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商房屋一套。陳某在簽定合同的當(dāng)天，向支付了首付款32萬(wàn)元，余款70萬(wàn)元由陳某以銀行按揭貸款方式支付。在辦理貸款過(guò)程中，陳某因其個(gè)人存在不良征信記錄而未能獲得銀行放貸，但是也沒(méi)有用其他方式支付房款。后陳某以無(wú)力付清購(gòu)房余款，已喪失履約能力，客觀上無(wú)法履行合同為由訴至法院，請(qǐng)求判令解除其與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　責(zé)任應(yīng)由購(gòu)房者資深承擔(dān)

　　雖然付上了首付款，但是陳某是因?yàn)樽陨硇庞脝?wèn)題，導(dǎo)致剩余的尾款無(wú)法支付，法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某沒(méi)能辦下貸款來(lái)，是由于自身存在不良征信記錄導(dǎo)致的，而征信問(wèn)題是在合同簽訂前就有了，并不是合同成立后發(fā)生的無(wú)法預(yù)見(jiàn)的變化，因此陳某要求解除合同并不符合法律規(guī)定，遂駁回了陳某的訴訟請(qǐng)求。

　　山東文卓律師事務(wù)所張鋼律師點(diǎn)評(píng)認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人以擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者本金返還買(mǎi)受人。”

　　這是什么意思呢？張鋼律師解釋說(shuō)，根據(jù)這條規(guī)定，如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因，或者是無(wú)法預(yù)見(jiàn)到的責(zé)任情況，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。但是本案中，陳某事因?yàn)樽陨碓驅(qū)е抡餍庞涗洸涣迹罱K沒(méi)有獲得銀行按揭貸款，陳某在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)自身征信狀況有充分的了解，征信記錄不良并非合同成立后所發(fā)生的無(wú)法預(yù)見(jiàn)的變化，因此陳某要求解除合同的訴請(qǐng)得不到法律的支持。張鋼律師提醒廣大購(gòu)房者，如果是通過(guò)按揭貸款方式支付房款，在貸款前一定要了解自身是否符合辦理按揭貸款的條件，以防止因無(wú)法貸款問(wèn)題引發(fā)糾紛。

　　合同條款不平等，開(kāi)發(fā)商被罰

　　市民王某與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，合同中規(guī)定2015年12月31日交房。合同中約定買(mǎi)方（購(gòu)房者）違約每日支付千分之一違約金，賣(mài)方（開(kāi)發(fā)商）違約每日支付萬(wàn)分之一違約金。合同簽訂后，王某發(fā)現(xiàn)該條款明顯不公平，遂向工商部門(mén)進(jìn)行投訴，工商部門(mén)以合同條款中購(gòu)房者違約責(zé)任過(guò)重為由，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了行政處罰。后因開(kāi)發(fā)商逾期交房，王某遂向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商按照每日千分之一支付購(gòu)房者違約金。

　　雖然被罰，但合同依然有效

　　既然發(fā)現(xiàn)了合同里的不平等條款，而且經(jīng)過(guò)市民的舉報(bào)后也被相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了處罰，那么如果真的出現(xiàn)違約問(wèn)題，該如何執(zhí)行呢？

　　判決結(jié)果有點(diǎn)讓人意想不到，法院認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。雖然工商部門(mén)認(rèn)定該合同條款中購(gòu)房者違約責(zé)任過(guò)重并對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了處罰，但并不意味著該條款無(wú)效。違約責(zé)任應(yīng)根據(jù)雙方約定進(jìn)行處理，因此判決開(kāi)發(fā)商按照每日萬(wàn)分之一支付購(gòu)房者違約金。

　　面對(duì)這樣的判決結(jié)果，大部分人都表示難以理解。對(duì)此，張鋼律師解釋說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方約定的違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，工商部門(mén)可以依照行政法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行政處罰，但這并不代表該違約條款無(wú)效。根據(jù)《合同法》52條的規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的條款無(wú)效，我國(guó)目前法律并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任不同的條款無(wú)效，因此仍應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約條款承擔(dān)責(zé)任。

　　張鋼律師提醒購(gòu)房者，一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，發(fā)現(xiàn)不平等條款要據(jù)理力爭(zhēng)，以免日后權(quán)益受損。

　　 [編輯: 劉曉明]