11月27日，《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。引人矚目的是，意見在多處對于公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等。

　　意見的發布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號?新華社“新華視點”記者采訪了權威專家進行深入解讀。

　　70年住宅土地使用權到期了怎么辦?

　　關鍵點：研究續期法律安排

　　【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

　　【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，意見尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

　　今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續期呢?

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認為，續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動續期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

　　本版稿件均據新華社

　　如何遏制征地與拆遷導致的矛盾?

　　關鍵點：不將公共利益擴大化

　　【文件精神】完善土地、房屋等財產征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規范征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償的范圍、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

　　【專家解讀】憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉手進行房地產開發。最終，政府和開發商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒有得到保障，引發一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農民等長遠社會問題。中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

　　農民宅基地權益如何保障?

　　關鍵點：落實用益物權

　　【文件精神】深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線，從實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

　　【專家解讀】“這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題導致農民財產權利難以實現。

　　劉俊海、常鵬翱等專家認為，意見回應了農村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益，能夠使宅基地等原來的“死資產”在一定范圍內流動，最后變成“活資源”。

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