2014年，住宅市場持續低迷的時候，不少投資者把商鋪當做投資的“避風港”。如今，曾經被視為“金礦”的商鋪，也正面臨尷尬的境遇，隨著電商崛起、供需失衡等多方面原因，“一鋪養三代”的說法，也開始遭遇寒流。盡管如此，本市商鋪投資市場仍然存在一定潛力。開發商們更是推出各種促銷模式：經營權銷售、提前返租、帶租約銷售等，多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得眼花繚亂。

　　投資前做好定位

　　經歷了去年房地產市場的沉寂，買房投資已不再一本萬利，許多投資者已不再關注于房產投資，轉而將視線移向了投資商鋪。商鋪投資堪稱物業投資中的“頂尖游戲”，一直不乏投資的傳奇故事。不過，投資失敗的反面例子也不少，有業內人士坦言，由于關系商鋪人氣的原因很多，就算是專業人士，在商業項目開業前也很難斷言哪個商鋪一定是旺鋪。近日，記者采訪了龍城樓市專家、投資達人、業內人士，一起分享商鋪投資的策略要點。

　　格林學府營銷經理周海波表示，商業街根據本身經營的商鋪，可以分為專業型商業街和復合型商業街。常見的專業型商業街有建材街、服飾街、文化街等。復合型商業街定位于休閑娛樂購物一體。但通常產權歸屬復雜，多數只租不售，并不適合普通個人投資者。建議投資者購買商鋪前，首先要對自己要經營的生意做好定位，要符合這條商業街的主流商業風格，才能聚集人氣，形成購買力。

　　通常情況下，商業類的地產進入經營階段后，由于商氣、人氣都不夠，需要短則一兩年，長則三四年的培育期，最終才會達到理想的狀態。因此，短期持有再出手的投資者應在商鋪即將成型時買進，甚至選擇“熟鋪”，寧愿價格貴一點，但是看得見持有期內的升值空間。

　　100平方米左右商業網點最好賣

　　商鋪吸引投資者的最大原因，應該是其誘人的投資回報。但投資者也需要明確這樣一個觀點：要想實現商鋪價值的回報，需要花費較長的時間，這也提醒投資者們做好長久準備，權衡利弊、謹慎投資。

　　選擇住宅的時候，戶型和面積是重要因素，在投資商鋪時，二者也同樣重要。業內人士建議，首先要謹慎選擇商鋪面積，此外商鋪的戶型很重要，選擇戶型結構合理、有效使用面積高的商鋪，一來便于經營，二來物業公司也方便管理。

　　“現在好賣的都是小戶型，比如面積在100平方米左右，小戶型的商業網點最好賣?！备窳謱W府營銷經理周海波表示，面積過大的商業網點，雖然單價很低，但總價過高，轉手較難。

　　另外，同一條商業街上，不同的位置也會影響商鋪的收益和租金。業內有“金角銀邊鐵肚子”的說法，意思是商業街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置最差，所以被叫做“鐵肚子”。

　　現在網絡實體體驗店，都選擇開在樓中，能形成較為明顯的商業效應，也帶動了一些特定區域寫字樓的租售；體驗式消費往社區商業的擴展 ，也帶來了新的投資熱點。專業人士這樣提醒，投資商鋪要順應市場規律，積極尋求轉型，以盤活商鋪。

　　綜合考量后算好回報率

　　香榭麗營銷總監劉建飛表示，已經運營的商業街商鋪，市場租金是明擺著的，結合市場售價很容易就算出回報率。建議購房者在投資商鋪時，應該走訪周邊商戶，用市場比較法 ，從周邊商鋪的行情價、商鋪的地段、位置、人流量、消費者的承受能力、品質、物業管理等各方面綜合考量，估算出最后結果。

　　據記者了解，一些“火熱銷售”的商業街商鋪的回報率水分較大，還沒開業的商業街宣稱年投資回報率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

　　劉建飛表示，正常情況下，個人投資的商鋪，實際租金回報率在4%至5%是比較可信的，租金回報率保持在4%以上的水平，商鋪就進入了熟鋪的發展軌道。一般來講,商鋪可以在8年左右收回投資,此后的年出租收益率一般可以達到8%,好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然 ，不同的商鋪情況也不同。

　　帶租約型產權商鋪成為近兩年來本市不少商業地產項目選擇的銷售模式之一，并成為房地產中較為重要的投資方式。帶租約型產權商鋪一般都給消費者承諾１０～２０年內將獲得７％～１２％的投資回報。僅按照７％的最低回報率計算，１５年左右就可以收回全部投資。并且，由于拆分后的商鋪單位面積小，投資門檻降低，因此對中小投資者具有較強的吸引力。但這種商鋪主要以租金的方式回報客戶，而租金收益卻決定于入場經營方是否贏利，所以，投資者需要客觀理性地評判帶租約商鋪未來的經營前途，以決定投資與否。

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　　商鋪投資技巧

　　一、商鋪的選址

　　商鋪的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務圈；第二類是成型中的商圈,多臨近大型的住宅或就業中心區,第三類是在住宅小區內部。

　　在成熟的中央商務圈投資商鋪,投資額較大,而且不同商務圈的性質及發展程度,都將直接影響商鋪的經營效益水平及場地的租金。這種商鋪的運作首先是借了近在咫尺的整個商圈的“東風”,可謂“大樹底下好乘涼”。商業繁華地段有人氣聚集效應,大型商場進駐的地方有規模以及品牌效應,在這里投資商鋪,投資者除了掌握時機跟進外,還要明晰自己的經營思路,該“跟”時跟,該“創”時創。

　　在第二類地段中,就業中心區為住宅區提供了需求市場,住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力,很難說清是“先有雞還是先有蛋”,但只要有了“雞”和“蛋”,商鋪就進入了迅猛的“拉升期”。而商鋪的興起,將啟動住宅與就業的二度興旺,特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高,這反過來又會使商鋪的增值更為可觀。在較偏遠的新興社區,大賣場、大型購物中心、專業市場往往是大商圈的“領頭羊”,小商鋪必須緊隨左右,才能等著“乘轎子”。

　　若投資小區內的商鋪則需要慎重,一方面是人流有限,另一方面,住戶在小區內消費僅僅是為圖個便利,而難有持續、大宗的消費。適合投資的小區內商鋪,最好有足夠大的規模,或者是在開放式小區,有寬敞的街區道路。小區主要出入口,街道轉角等位置的商鋪是投資的最好目標。

　　二、周邊租金水平

　　周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格，但是不同業態租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高，而且商鋪多數是越做越旺的，租金只會往上走。當然，商圈出現變動則另當別論。

　　三、交通要便利

　　在商業追求最大貨物銷售范圍的原則下 ，商用物業周邊的交通是否便利，交通費用是否較低，都是非常重要的。

　　四、商鋪的品質

　　商鋪講究面寬、布局正,進深最好是門面寬度的兩倍之內。一般住宅底層商鋪,進深通常在10米以上,如果資金充裕,可考慮購買兩到三個門面或相鄰買家聯合出租的方式來規避風險。

　　俗話說“船小好調頭”,投資商鋪也不例外。大型商場的分隔鋪位雖然有商場的金字招牌作保證,但人多心不齊,所以,選大商場不如選小商鋪來得靈活。同時,租金往往并非和面積成正比,投資20平方米左右的店面出租給書店或音像店,獲利也不小。

　　許多開發商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業用房用于統一出售,這種店面售價自然比單純一樓的店面低得多,但對此類物業,投資者需謹慎。一般來說,餐飲、超市、家裝和美容等行業是該類店面租用的常見對象,此類行業對面積的要求都在100平方米以下,如果太大,可能不好出手。

　　五 、商鋪的具體位置

　　一層商鋪的價值永遠是最高的，商鋪的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報較高，但風險也較大；如果投資眼光不錯，選擇二、三層商鋪的投資風險較小，回報也可觀。

　　六 、經營管理模式

　　這是對商場鋪位而言的，這對整個商場的經營和發展影響較大，包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。

　　七、商鋪的通用性

　　在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的，而租賃就要考慮租給誰。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大。

　　文/圖  記者 王清凱

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 張珍珍] 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2497827