“好房子”的群體需求不同。

中心城區成為諸城樓市的熱爭之地。

　　每個人心中的好房子，都有自己的標準。但有一點，好房子首先要有好“地段”，這個“地段”可能也不是絕對的地理位置，而是符合購房者現階段自身的需求。好地段讓房子保值增值；好地段讓出行便利；好地段是所有購房者首先關注的問題。

　　“好房子”的群體需求不同

　　對普通百姓而言，買房是衣食住行中的頭等大事。什么樣的房子才是好房子？記者進行了走訪調查，調查結果顯示市民的選擇竟然跟年齡有關。年輕群體和老年群體，大多看重的是地段，但是對地段的要求不同；中年群體則認為房子的舒適性和實用性才是好房子。

　　孫先生28歲，今年剛剛結婚，獨立經營一家服裝店。孫先生的妻子說，服裝店就在城區，考慮到以后上下班還有孩子的上學問題，就決定一定要買城區的學區房，后來選擇了東升龍華園。孫先生告訴記者，朋友都勸他買房子一定要選擇學區房，孩子的學業問題是大事，不能忽略。對我而言這就是好房子。”

　　市民陳女士說：“我家在華都富林，我認為環境和地段是選房首要條件。我喜歡鬧市的繁華，住在市中心方便一些，而且房子保值沒問題。第一，我是做網店生意的，華都富林地處繁華商業區域，逛街或者和朋友一起吃飯都非常近，很符合我的生活節奏。還有我以后要結婚，男朋友家也有房子，這一套房子我很可能要出手，華都富林的房子都是升值的，具有一定的商業價值，以后出手也會很方便。”

　　張先生是一位退休教師，退休后，他就愛上了養花種草。后來在兒女的支持下考慮換房子，“好房子當然得有好環境，最好是在公園旁邊，能種種樹、養養花，帶著兒孫接觸大自然。這樣的生活才愜意呢！”后來張先生選擇在香榭里購房，張先生說，“靠近公園，遠離鬧市，晚年生活就要安靜一點，關鍵是能感受公園花草帶給我的快樂。”

　　誠通香榭里負責人劉建飛表示，一個項目如果在選址過程中拿到了優質的地段，就意味著占據了無法復制的城市稀缺資源。對資源擁有的越多，地段價值也就越高，產品本身的價值也就越高。現在所有的開發商幾乎都在銷售期房，對于購房者來說也有一些好處，因為期房價位要低一些，而且位置隨便挑，這就需要檢驗開發商的實力，從建筑質量和所用建材都要一個一個了解。開發商的誠信和責任感，直接決定了項目優劣和社會價值。有品牌開發商聚集的地方勢必就會聚集人氣，好地段也就一定保值。

　　中心城區成為諸城樓市的熱爭之地

　　據記者調查顯示，置業者購房時更多考慮的是樓盤所在區域核心價值、樓盤的抗跌性和升值潛力等問題。而中心城區作為諸城樓市的熱爭之地，區域核心價值和升值潛力是有目共睹的。

　　“現在市中心的土地越來越少，以后升值空間只增不減。”正大置業營銷總監李文利表示，諸城市中心經過多年的發展建設，商業商務氛圍和各項配套都已達到相當成熟的狀態，而且土地資源的稀缺，又成為房產保值增值的可靠保障。

　　“在經濟形勢低迷狀況下的樓市百態中，關于房價、關于走勢，業內人士熱議不斷，但真理到底是什么？簡言之，房子本身的建造成本并不高，也不能代表它的真實價值，決定它的身價高低的關鍵性因素是“外因素”，即它所擁有的環境條件。以華都富林為例，該項目崛起于龍城傳統核心商圈以東200米，市政府以東100米，龍城新核心商圈中心位置。項目周邊生活配套完善，而且涵蓋多個繁華商業區，升值空間和抗跌性都比較好。正是購房的客戶大多數是看中了項目的區域升值空間，吸引著更多的購房者前來選購，不難看出，樓市購房潮流也正慢慢形成。”

　　正是地段資源的不可復制性，成就了市中心板塊上產品的稀缺。新房難企及，價格等級細化的二手房則成為不少想在市中心置業的購房者的選擇。“老城區可以選擇的二手房源很多，讓買不起一手房的置業者有了更合適的購房選擇。”金園房產置業經理楊經理告訴記者，“完善的生活配套是影響多數人在老城區購置二手房的重要因素，老城區漸漸進入了二手房市場。”

　　據記者了解，老城區的二手房源頗多，價格有高有低，置業者的選擇廣，而且相對來說，市區的生活、商業配套設施齊全，生活便利。對于很多想在市區置業的人來說，二手房是不錯的選擇。或許也因此，二手房的成交在市區板塊樓市成交中占了很大比重。

　　格林學府營銷總監周海波表示，好的地段是動態的，跟人的需求有關。不同人需求不同，對好地段的理解也不同。未來投資地產需要有城市發展的前瞻性，才能獲得地段優勢帶來的價格保值或增值。

　　相關鏈接：想買好房先要選好地段怎樣選擇有技巧？

　　目前本市城市里的地段大致可以分為以下幾種：

　　鬧市中心區：所謂鬧市，也就是一個城市內最繁華的區域，小城也許就一個，大城市則可能有多個。通常，這個區域內的住宅房價也是一個城市內的一線水平。但是由于居住環境過于混亂嘈雜、房地產建筑密度過高、社區狹小等問題，一般也不是城市內的最高價地區。對于青年人來說，這樣的地段偶爾會成為租房時的選擇，但購買居住的可能性不大。這種地段的住宅地產從供應上也多以小戶型為主，主要用途多在投資。對年輕人而言，在這種區域居住的生活成本是個很讓人頭痛的問題。

　　次繁華生活區：靠近鬧市，又有一定(幾站地)距離的地段。相對鬧市，這個區域的商業味道大大降低，生活味道漸濃，多集中著這個城市內比較早期的一些居民小區。一般來說新房供應量不大，偶爾會有些老二手房轉手。與鬧市類似，其新房產品也多以高層小戶型為主。但相比鬧市，個別中型項目具有一定的社區規模，但都容積率很高，基本都是高層。這種區域的中小戶型，價格與鬧市差別不大，但居住性上略強。未來入住后的生活成本相比鬧市略低，個別單位二手房的甚至不需要負擔物業及停車位費用。

　　老城區：在各城市里，都存在一些居住氛圍非常不錯的老城區。其特點是建筑年代較久，多以老式單位福利房及原著民自建房產為主，小區比例高。原著民比例通常比較高，居住氛圍好，生活成本相對不高。這種區域最大的優勢就是交通便利，配套完備，綜合生活成本比較低。但是，同樣在這種區域新房放量較少，而且價格不低。對于純粹居住需求而言，這種區域的二手房是首選。住幾年之后，轉手也容易，出租也可以。

　　城鄉接合部：即城市建設的邊緣，城市與鄉鎮結合的區域。這種區域，相對來說低端生活配套還是很齊備的，但缺乏中高端生活配套。由于這種區域內低價出租屋很多，也是很多外地務工及流動性人口比較集中租住的區域，治安也是最差的。對于一些手頭比較拮據的年輕人而言，這種區域也是一個考慮選擇的方向。而且，隨著城市擴大化，這種區域遠期環境還是比較看好的。借用前段的話說，未來有可能是一個新的城市新興區域。

　　作為普通購房者，對于地段的選擇可以從以下幾個方面來著手：

　　1.買房地段選擇所選地段的交通是否方便

　　交通的方便與否可以通過地理距離和時間距離兩個概念來衡量。地理距離是指在地理上該地段距離市中心有多遠，要調換幾次車才能到達。在原來城市布局單一核心同心圓式發展時，由于快速交通還未開發，地理距離就決定了一個地段的好壞。

　　2.買房地段選擇在該地段附近購物和文化娛樂是否方便

　　購物的方便程度包括兩方面的內容：其一是附近各種購買生活必需品的超市、商店和菜場是否完備。目前成片開發的小區在這方面是比較成功的，而未形成規模開發的小區在這方面就會有欠缺。其二是看該地段附近是否有比較大型的商廈和文化娛樂區，或者到這種商業區是否方便。

　　3.買房地段選擇第三看該地區環境是否安靜

　　住宅要求周圍環境很安靜，不能有太大的噪音。因此購房者要孴所選的地段周圍是否有大型的工廠、劇院等，或者是否貼近菜場、學校或交通要道。

　　4.買房地段選擇看它是否有升值的可能

　　不同的地段之間的變遷是不確定的，我們應該用投資的目光選擇一個有較大升值空間的地段。一個地段能否升值，關鍵是看這一地段在未來的城市中將扮演什么樣的角色，目前的城市規劃對此又是如何確定的。例如，按照規劃將來該小區周圍會建設大片綠地或者大型投資項目，則該小區將來必然會升值。

　　5.買房地段選擇看該地段的文化教育環境

　　所有的家庭都會遇到相同的問題——孩子的教育問題。如何才能給孩子一個好的人文環境，這是購房者在選擇住房時必須慎重考慮的。購房者應該看該地段附近有無重點小學，重點中學，甚至有無大學。因為一方面自己的孩子以后有可能會在這些重點學校里學習，另一方面一個好的人文環境對于孩子成長的潛移默化作用是無法估量的。

　　6.買房地段選擇考慮所選地段與原來生活圈子的聯系

　　人們長期生活在一定的社交圈子中，突然離開居住生活了幾十年的環境，和熟人失去了聯系，會有很強的失落感的，這在老年人中尤其明顯。所以選擇地段最好能和原來的生活圈子離而不遠，“藕斷絲連”。最后，還要看這一地段是否有好的醫療設施。人是難免要生病的，尤其是有老年人和孩子的家庭，附近沒有醫院或者醫院水平不高，就會對家庭生活帶來很大麻煩。 文/圖 記者 王清凱

（來源：半島網-半島都市報） 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2487474