改善型剛需或將成為新的市場需求主體。

　　今年9月30日，央行發布“認貸不認房”新政，除首套房貸款利率調整為貸款基準利率的0.7倍外，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的購房者執行首套房貸款政策。國慶黃金周期間，記者調查市區多個樓盤了解到，央行新政的發布，一定程度上促使開發商積極促銷，且改善性看房者數量日益增多，據各大售樓處表示，黃金周期間的成交量，相當于整個9月份的成交量。

　　現象

　　購房者打探“房貸利率打7折”

　　近日，記者從諸城市各大銀行和售樓處了解到，央行新政發布之后，前來咨詢新政的市民絡繹不絕。

　　“針對央行的新政策，我們接到相關的利率下調通知，只要接到總部的通知，我們將會馬上執行。”諸城市建設銀行一位工作人員表示。

　　近期正準備辦理房貸的市民孫先生告訴記者，“最近從報紙和電視上看到，說銀行要執行優惠利率了，看到這個消息我就去銀行和售樓處咨詢了一下，答復是都還沒有接到上級通知。利率執行的具體時間銀行工作人員也不是很清楚，如果利率降低，那么自己每個月還貸就會少很多。”

　　受利好消息刺激的影響，記者走訪發現，國慶長假期間市內不少在售樓盤人氣有了明顯提升。有業內人士認為，“認貸不認房”新規有助于釋放改善型購買力入市，預計10月份乃至今年的最后幾個月份諸城樓市成交會有所提升。

　　據了解，大部分準備購房的市民，都對這次銀行新政看好，記者在誠通香榭里售樓處了解到，看房的客戶，都詢問新政貸款的事情。該售樓處工作人員告訴記者，“十一期間 ，售樓處引來大量看房客，看房人數同比上漲五成左右，短短七天就售出近二十套，特價房也被搶購一空。

　　誠通香榭里營銷經理劉建飛表示，本次央行調整房屋貸款利率，能促使很多購房者置業，尤其是著急買房的剛需者，這是一次很好的機會，所以很多年輕人會選擇在這個時機買房。

　　解析

　　七折利率短期內無落地空間

　　據記者了解，十月份是每年諸城樓市實現銷售業績增長的關鍵時期 。由于樓市大環境的影響，諸城樓市上半年遇冷，因此新政落地的聲音此起彼伏。盡管諸城相關政策暫時沒有出臺，但剛需族仍然是主導人群，資金對于剛需而言是一個很大的問題，由于購買能力有限，銀行貸款方面沒有多少放寬，從某方面限制了購買力。

　　記者從諸城市各大銀行了解到，銀行在房貸的利息方面回旋的余地不是很大，銀行的業內人表示，如果沒有太多的補貼政策，首套房貸利率下調的可能性不大。

　　房貸新政出臺已經有兩周多了，目前“認貸不認房”新政雖然還未落地，但諸城樓市市場已經紛紛表示處對信貸折扣的關心。不少售樓處負責人向記者表示，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

　　據記者了解，此前，工行、農行、建行、中行、招行等銀行總行都宣布已執行新政，內容與央行、銀監會的文件基本無異，并沒有進一步的具體內容。建行等銀行明確表示，有關的具體操作由各地分行掌握。事實上，由于新政對首套房和二套房的認定基本明確，目前市場更關心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調。

　　東升龍華園營銷經理盛印表示，目前商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折下來就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，按照多數銀行現行上浮10%的標準計算，實際執行就是5.225%，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個百分點，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢的，考慮到貸款的運營成本，對某些銀行來說，就算給到9折也不一定掙錢。所以，從房貸成本來說，不大可能降到7折利率。

　　因此，有銀行業內人士告訴記者：“即使規定出臺可以放7折房貸，那也只是下限，七折利率鐵定虧本。”同時，央行重新明確下限7折大體上是一種“政策信號”，銀行會在“信號”作用下更支持個人房貸業務。但是即便支持力度再大，銀行只會在保證盈利的基礎上進行放貸。

　　此外，東升龍華園營銷經理盛印還表示出對新政的擔心，新政執行后剛需可能受到歧視，松綁的二套房政策，可能會對剛需無房戶不利。因為從銀行角度出發，如果銀行額度不變，銀行必然會更愿意貸款給已經結清貸款的擁有一套房的業主，這種業主還款能力強。后續可能銀行針對不同客戶有不同的執行政策，所以剛需可能受到影響。

　　前景 改善型購房需求受益最明顯

　　多位受訪的房地產營銷負責人向記者表示，新政策對于改善型購房需求的釋放有著巨大的鼓勵作用，盡管作用可能不會立即生效，但效果顯而易見，整個四季度的諸城樓市成交會朝著相對較樂觀的方向發展。

　　家住人民路的陳先生此前已擁有兩套房產，但兩套房子都屬于比較老的小區 ，加上經濟條件比較寬裕，所以計劃再換套更新更大的房子。由于已經使用過兩次貸款，無法再向銀行申請貸款。陳先生告訴記者，新政如果落地將使他順利地更換新房子。

　　誠通香榭里營銷總監劉建飛在表示，諸城樓市市場觀望氛圍濃厚，打折優惠等活動雖大量出現。此次限貸政策松綁將對改善型自住需求形成較大影響，將進一步刺激改善型住房人群入市，鼓勵改善型購房需求出手。

　　據記者了解，在上半年成交量大幅萎縮的情況下，十月份之后剛性需求將再次成為市場成交的主體，改善型剛需或將成為新的市場需求主體。在目前的市場環境下，短期的市場觀望將不可避免，就房地產企業而言，面對銷售壓力，降低購房門檻而不降品質和價格，也是淡市中很多房企采取的一種營銷手段，對于改善型購房人群來說，他們青睞的往往不是降價后的低廉產品，選擇高性價比產品的前提是房產品質的保證。業內預計，隨著銀行執行細則的陸續落地和諸城房地產市場日趨理性，改善型市場將再迎熱銷，有改善需求的購房人更愿意選擇有品質的居住產品。

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    房貸新政明確4項內容

　　早在9月中旬，房貸政策松綁已有傳聞。此次新政明確了4大項內容：加大對保障性安居工程建設的金融支持，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，增強金融機構個人住房貸款投放能力，繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。

　　其中，與普通百姓緊密相關的第二條“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”中提出：

　　——對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30% ，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

　　——對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　——在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　——銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

　　《通知》同時要求，銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　文/圖 記者 王清凱

（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 張珍珍] 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2463188