隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及人們生活品質(zhì)的提高，房子已經(jīng)不僅僅是一處鋼筋混凝土構(gòu)筑的用來避風遮雨的陋室。受市場供求關(guān)系、存貨變化、政策調(diào)控等因素的影響 ，在經(jīng)歷了起伏轉(zhuǎn)折的樓市動蕩后 ，消費者也已經(jīng)從過去盲目的跟風炒作向剛性需求和實用性轉(zhuǎn)移。面對今年以來的樓市低迷態(tài)勢，買家對信貸放松的預(yù)期和購房優(yōu)惠的情緒更為濃烈，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”的到來，不少房產(chǎn)項目紛紛進入推盤周期。然而，“黃金月”是否能夠沖刺銷售業(yè)績，實現(xiàn)“江湖救急”，還將繼續(xù)拭目以待。
8月商品預(yù)售房出售560套
據(jù)高密市建設(shè)局相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1月至8月份，高密市商品預(yù)售房共出售3844套，同比下降36.6% ；商品現(xiàn)售房共出售895套，同比上升6.9% ；二手房成交量1424套。其中，8月份，商品預(yù)售房出售560套，商品現(xiàn)售房出售105套，二套房89套；2014年7月，高密市的商品預(yù)售房共出售855套，環(huán)比6月份銷量提高103% ；商品現(xiàn)售房共出售66套，環(huán)比下降33%；二手房成交量為 141套，環(huán)比下降10%。從房產(chǎn)成交量來看，高密現(xiàn)售房受市場大形勢的影響并不是很大，而商品預(yù)售房的沖量高峰則主要集中在了7月份，二手房的業(yè)績不容樂觀。第三季度住宅成交雖好于二季度，但反彈力度弱于預(yù)期。
在市場大背景整體低迷的情況下，有限的剛需和改善性需求目前正被地段好的住宅項目所擠占，以往賴以為生的價格優(yōu)勢也面臨著前所未有的沖擊。“‘金九銀十’可以說是今年最后的機會，預(yù)計后三月會有一波推盤潮，特價房、加大抵扣優(yōu)惠力度等促銷手段會比較多。”業(yè)內(nèi)人士表示，高密樓市推盤實際上還是多以平價跑量為主，開發(fā)商在業(yè)績壓力之下，什么樣的價格能夠換來多少銷量，這都是市場的未知數(shù)，特別是對于一些相對滯銷的樓盤，也將經(jīng)受一次考驗。
限購松綁難以拉動成交
面對樓市調(diào)整，記者在走訪中了解到，相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是選擇降低價格促進銷售，加快資金回籠，而是期待政府出臺強力的救市或刺激政策。隨著多地樓市限購政策的松綁，商品住宅的認購量和成交量雖然環(huán)比上升，但是對高密地區(qū)的影響并不顯現(xiàn)。“限購松綁難以拉動市場成交，限購松綁對于成交量的提升也是一個緩慢的過程，部分市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”
而對于最近傳得沸沸揚揚的“首套房認定標準將放松”等限貸將放松的消息，記者咨詢部分商業(yè)銀行了解到，各行均表示未接到正式通知。“限貸若松綁，主要是刺激觀望情緒比較濃厚的消費者的買房欲望，對于各地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在應(yīng)該主要是求生存，應(yīng)該抓住利好消息，抓緊去庫存。”據(jù)一房產(chǎn)商透露，高密樓市四季度依然應(yīng)該被看好。作為房企沖刺業(yè)績的黃金時期，在前三季度業(yè)績不好的情況下，房企會在四季度加大降價的力度。
房價調(diào)整未達市民預(yù)期
而降價無疑是最好的去庫存手段。但縱觀高密密水、醴泉 、朝陽三區(qū)7月份和8月份的樓盤價格，基本持平，變化并不大 。雖然數(shù)據(jù)面上不少房價都在下降 ，優(yōu)惠力度也很大，但下調(diào)幅度并不明顯。這表明房地產(chǎn)市場的意志博弈仍在僵持。特別是銷售業(yè)績相對好的房企，在銷售定價方面依舊趨于強硬 ，而這也是相對一部分客戶仍然持幣觀望的重要原因，在信貸政策未放松之前，買家仍會是普遍在觀望之中。“雖然一些樓盤的優(yōu)惠力度很大 ，但現(xiàn)在還沒有達到自己的預(yù)期價位。”對此，市民李先生表示，如果價格合適，會考慮在“金九銀十”購房，因為每年這個時候樓市會有較多優(yōu)惠，促銷力度也較大，是每年買房的最佳時機。但關(guān)鍵還是要看是否選到合適的房子。在高密地區(qū)，記者在走訪中不難發(fā)現(xiàn)，中高收入人群大多擁有住房，而中低收入人群對房價敏感度則最高。就當前本市房價的調(diào)整幅度看，還遠遠未到市民期待的購房價格區(qū)間。
“農(nóng)民進城”或能推進樓市新發(fā)展
據(jù)了解，9月份高密共有4家知名樓盤開盤，而對比高密三區(qū)樓盤價格，密水區(qū)由于多個項目的多層入市拉動了密水區(qū)整體價格的上揚，而開發(fā)區(qū)的房價則出現(xiàn)了小幅下跌。“有些開發(fā)商即使對金九銀十有所期待，但熱情度、參與度也沒有之前那么高。”據(jù)一樓盤銷售人員介紹，市場環(huán)境在變，傳統(tǒng)的銷售旺季已不再是直接帶動樓市銷售的主因。
而隨著政府著力推進“城鎮(zhèn)化”建設(shè)相關(guān)信息的集中釋放，房地產(chǎn)發(fā)展史上最大規(guī)模的“剛需”人群有望被喚醒。據(jù)了解，目前，高密市的城鎮(zhèn)化率已超過50%，農(nóng)民進城不僅吸納了大量的農(nóng)業(yè)勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，提高了城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素的配置效率，也帶來了社會結(jié)構(gòu)的深刻變革，促進了城鄉(xiāng)居民生活水平的全面提升，伴隨著城市人口的增加與城市規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)業(yè)的自住性剛性需求和改善性需求還是大量存在的。截止到8月底，市內(nèi)三區(qū)總待建占地面積1213634.6㎡ ，總待建建筑面積高達3394589㎡ ，隨著高密舊城改造工程的推進，高密樓市的變化趨勢也耐人尋味。
經(jīng)濟型別墅將大行其道
據(jù)了解，近年來，高密積極實施“北拓、南延、東進、西控”戰(zhàn)略，著力構(gòu)建“北工、南文、中商、東新、西農(nóng)”城市發(fā)展新格局。而城北工業(yè)區(qū)、南部文化發(fā)展區(qū)、城中商務(wù)區(qū)、東部新城以及城西都市生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的城市發(fā)展新框架也日漸清晰。據(jù)統(tǒng)計，截止到8月底，2014年高密樓市共有29個新盤入市，而入市新盤多以高層為主，多層為輔的形式出現(xiàn)，別墅、花園洋房如雨后春筍般林立，一定程度上反映了市民對高端品質(zhì)生活的追求。
“目前，別墅購置正由炫耀型消費轉(zhuǎn)向自我需求型消費，在這種消費形態(tài)下，別墅的設(shè)計更加注重實用性等多方面需求開發(fā)。”據(jù)蘭亭御墅的相關(guān)負責人介紹，在這種形勢下，不少開發(fā)商對樓市還是持樂觀態(tài)度的。“如今，消費者對于居住環(huán)境的要求越來越高，買房不再只看價格，房屋質(zhì)量成為開發(fā)商制勝的關(guān)鍵。以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心，以景觀營造為重點，如何構(gòu)筑高密高品質(zhì)人文社區(qū)典范，為城市精英的品質(zhì)生活提供全新的空間和環(huán)境感受也成為我們開發(fā)的重點。”據(jù)了解，受土地資源影響，別墅仍將是相對稀缺的物業(yè)，伴隨著消費者需求的升級，高密別墅市場仍將被看好，而經(jīng)濟型別墅將大行其道。
文/圖 記者 馬菲菲
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 李敏娜]
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