隨著市場經濟的發展以及人們生活品質的提高，房子已經不僅僅是一處鋼筋混凝土構筑的用來避風遮雨的陋室。受市場供求關系、存貨變化、政策調控等因素的影響 ，在經歷了起伏轉折的樓市動蕩后 ，消費者也已經從過去盲目的跟風炒作向剛性需求和實用性轉移。面對今年以來的樓市低迷態勢，買家對信貸放松的預期和購房優惠的情緒更為濃烈，隨著傳統“金九銀十”的到來，不少房產項目紛紛進入推盤周期。然而，“黃金月”是否能夠沖刺銷售業績，實現“江湖救急”，還將繼續拭目以待。

　　8月商品預售房出售560套

　　據高密市建設局相關數據統計，2014年1月至8月份，高密市商品預售房共出售3844套，同比下降36.6% ；商品現售房共出售895套，同比上升6.9% ；二手房成交量1424套。其中，8月份，商品預售房出售560套，商品現售房出售105套，二套房89套；2014年7月，高密市的商品預售房共出售855套，環比6月份銷量提高103% ；商品現售房共出售66套，環比下降33%；二手房成交量為 141套，環比下降10%。從房產成交量來看，高密現售房受市場大形勢的影響并不是很大，而商品預售房的沖量高峰則主要集中在了7月份，二手房的業績不容樂觀。第三季度住宅成交雖好于二季度，但反彈力度弱于預期。

　　在市場大背景整體低迷的情況下，有限的剛需和改善性需求目前正被地段好的住宅項目所擠占，以往賴以為生的價格優勢也面臨著前所未有的沖擊。“‘金九銀十’可以說是今年最后的機會，預計后三月會有一波推盤潮，特價房、加大抵扣優惠力度等促銷手段會比較多。”業內人士表示，高密樓市推盤實際上還是多以平價跑量為主，開發商在業績壓力之下，什么樣的價格能夠換來多少銷量，這都是市場的未知數，特別是對于一些相對滯銷的樓盤，也將經受一次考驗。

　　限購松綁難以拉動成交

　　面對樓市調整，記者在走訪中了解到，相當一部分房地產開發企業不是選擇降低價格促進銷售，加快資金回籠，而是期待政府出臺強力的救市或刺激政策。隨著多地樓市限購政策的松綁，商品住宅的認購量和成交量雖然環比上升，但是對高密地區的影響并不顯現。“限購松綁難以拉動市場成交，限購松綁對于成交量的提升也是一個緩慢的過程，部分市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”

　　而對于最近傳得沸沸揚揚的“首套房認定標準將放松”等限貸將放松的消息，記者咨詢部分商業銀行了解到，各行均表示未接到正式通知。“限貸若松綁，主要是刺激觀望情緒比較濃厚的消費者的買房欲望，對于各地產開發商，現在應該主要是求生存，應該抓住利好消息，抓緊去庫存。”據一房產商透露，高密樓市四季度依然應該被看好。作為房企沖刺業績的黃金時期，在前三季度業績不好的情況下，房企會在四季度加大降價的力度。

　　房價調整未達市民預期

　　而降價無疑是最好的去庫存手段。但縱觀高密密水、醴泉 、朝陽三區7月份和8月份的樓盤價格，基本持平，變化并不大 。雖然數據面上不少房價都在下降 ，優惠力度也很大，但下調幅度并不明顯。這表明房地產市場的意志博弈仍在僵持。特別是銷售業績相對好的房企，在銷售定價方面依舊趨于強硬 ，而這也是相對一部分客戶仍然持幣觀望的重要原因，在信貸政策未放松之前，買家仍會是普遍在觀望之中。“雖然一些樓盤的優惠力度很大 ，但現在還沒有達到自己的預期價位。”對此，市民李先生表示，如果價格合適，會考慮在“金九銀十”購房，因為每年這個時候樓市會有較多優惠，促銷力度也較大，是每年買房的最佳時機。但關鍵還是要看是否選到合適的房子。在高密地區，記者在走訪中不難發現，中高收入人群大多擁有住房，而中低收入人群對房價敏感度則最高。就當前本市房價的調整幅度看，還遠遠未到市民期待的購房價格區間。

　　“農民進城”或能推進樓市新發展

　　據了解，9月份高密共有4家知名樓盤開盤，而對比高密三區樓盤價格，密水區由于多個項目的多層入市拉動了密水區整體價格的上揚，而開發區的房價則出現了小幅下跌。“有些開發商即使對金九銀十有所期待，但熱情度、參與度也沒有之前那么高。”據一樓盤銷售人員介紹，市場環境在變，傳統的銷售旺季已不再是直接帶動樓市銷售的主因。

　　而隨著政府著力推進“城鎮化”建設相關信息的集中釋放，房地產發展史上最大規模的“剛需”人群有望被喚醒。據了解，目前，高密市的城鎮化率已超過50%，農民進城不僅吸納了大量的農業勞動力轉移就業，提高了城鄉生產要素的配置效率，也帶來了社會結構的深刻變革，促進了城鄉居民生活水平的全面提升，伴隨著城市人口的增加與城市規模的擴大，房地產業的自住性剛性需求和改善性需求還是大量存在的。截止到8月底，市內三區總待建占地面積1213634.6㎡ ，總待建建筑面積高達3394589㎡ ，隨著高密舊城改造工程的推進，高密樓市的變化趨勢也耐人尋味。

　　經濟型別墅將大行其道

　　據了解，近年來，高密積極實施“北拓、南延、東進、西控”戰略，著力構建“北工、南文、中商、東新、西農”城市發展新格局。而城北工業區、南部文化發展區、城中商務區、東部新城以及城西都市生態農業園區的城市發展新框架也日漸清晰。據統計，截止到8月底，2014年高密樓市共有29個新盤入市，而入市新盤多以高層為主，多層為輔的形式出現，別墅、花園洋房如雨后春筍般林立，一定程度上反映了市民對高端品質生活的追求。

　　“目前，別墅購置正由炫耀型消費轉向自我需求型消費，在這種消費形態下，別墅的設計更加注重實用性等多方面需求開發。”據蘭亭御墅的相關負責人介紹，在這種形勢下，不少開發商對樓市還是持樂觀態度的。“如今，消費者對于居住環境的要求越來越高，買房不再只看價格，房屋質量成為開發商制勝的關鍵。以產品創新為核心，以景觀營造為重點，如何構筑高密高品質人文社區典范，為城市精英的品質生活提供全新的空間和環境感受也成為我們開發的重點。”據了解，受土地資源影響，別墅仍將是相對稀缺的物業，伴隨著消費者需求的升級，高密別墅市場仍將被看好，而經濟型別墅將大行其道。

　　文/圖 記者 馬菲菲

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜] 本文地址：http://gaomi.bandao.cn/news.asp?id=2458908