?　　住房租賃接棒成為房地產(chǎn)市場下一個轉(zhuǎn)型方向,近兩年來似乎已經(jīng)是共識。政府出臺政策建立購租并舉住房制度,鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。最近,長租公寓被推上了風(fēng)口浪尖,爆倉、資本推動房租上漲成為關(guān)注焦點(diǎn),而在濟(jì)南,剛剛開始發(fā)展的長租公寓一房難求,有的品牌入住率高達(dá)99%。

　　房租月均2239元，同比漲13.95%

　　盡管長租公寓推高房租價格成為爭議焦點(diǎn),但在業(yè)內(nèi)看來,目前,濟(jì)南的住房租賃市場,長租公寓大約也就有1萬套左右,九成以上的租賃房源還是掌握在散戶手中。這些體量還不足以推高房租。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)起建立的“中國房價行情平臺”統(tǒng)計數(shù)據(jù),濟(jì)南的租房價格是28.76元/月/㎡,同比增長了13.95%,平均總價是2239元/月。

　　今年26歲的朱先生,在濟(jì)南工作有六年時間了。六年里,搬家6次,房租雖然漲了,但是房間也變大了。2012年,朱先生在濟(jì)南租一間面積只有十來平米的小臥室,當(dāng)時每個月只要400元,還沒有暖氣。到2016年10月,朱先生在濟(jì)南山大南路上租了一間20平米左右的房間,月租750元,加上水電費(fèi)和寬帶費(fèi),差不多也要840元。今年初,朱先生住房升級,在青后小區(qū)租了一間帶陽臺的主臥,每個月850元的租金。

　　“雖然我的房租都在漲,但是房子也不一樣,對于我來說,沒有感覺到房租的明顯上漲。”朱先生說。

　　而對于中介,房租上漲的感覺也并不是十分明顯。一家房產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,濟(jì)南的房租一直以來都是不溫不火。拿魯能領(lǐng)秀城來說,房租沒有房價那么瘋狂。一套90平方米兩室兩廳的房子,兩年前以2300元的價格租給了一家小飯桌,這兩年間并沒有漲過房租。如今房主想要用2700元的價格再往外出租,最終卻以2500元的價格成交。

　　“高房租現(xiàn)在是有價無市,房租高了只能空置,最后的成交價格并沒有漲多少。”該負(fù)責(zé)人介紹。

　　在濟(jì)南剛剛起步，出租率已高達(dá)99%

　　與普通住宅租賃市場有價無市相反,在濟(jì)南剛剛起步長租公寓,有效入住率甚至達(dá)到了99%。

　　24日,在濟(jì)南槐新街老機(jī)車廠附近的一家長租公寓7月15日剛剛開業(yè),6月2日就開始對外開放并接受預(yù)約。開業(yè)之后,33天就實(shí)現(xiàn)滿房。這家店158個房間都是23到35平米左右的小房間,按照房間面積和朝向的不同,月租金大概在1200元到1900元之間。店里還有兩個保潔,兩個管家。

　　店長介紹,租戶年齡要求在18歲-35歲之間,大部分都是白領(lǐng)或者學(xué)生。有在和諧廣場等附近寫字樓的白領(lǐng),甚至有在大觀園、萬達(dá)上班的。租戶李女士在銀行工作,入住泊寓機(jī)車廠店大概有半個月,房租1500元。

　　2015年,萬科旗下的長租公寓品牌泊寓在濟(jì)南啟動,2016年第一家泊寓開店。去年10月的數(shù)據(jù)還是有6個投入運(yùn)營項目,4個正在籌備,而現(xiàn)在,濟(jì)南萬科長租公寓業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人孫漠林介紹,萬科已經(jīng)有9家門店投入使用,另外還有9家店正在籌備當(dāng)中。有效出租率達(dá)到了98%到99%。

　　另外,龍湖的冠寓也已經(jīng)進(jìn)軍濟(jì)南租賃市場,代理公司世聯(lián)行所持的紅璞公寓,也是濟(jì)南長租市場的一個成型品牌。

　　尚無標(biāo)準(zhǔn)參考，以集中式為主

　　說到底,長租公寓只是住房租賃市場的一部分,住房租賃市場上占到大多數(shù)的依然是中介和散戶。濟(jì)南市場上的長租公寓,占大頭的還是開發(fā)商對現(xiàn)有的企業(yè)或個人房源進(jìn)行租賃,然后改造成集中式公寓,再對外出租。

　　據(jù)介紹,目前萬科租賃項目的房源有酒店、廠房、商場、辦公樓等。機(jī)車廠店的就是原機(jī)車廠的辦公樓改造,一共5層。改造主要涉及改建筑結(jié)構(gòu)、水電、消防等。目前,在濟(jì)南長租市場中,大多數(shù)都是改造自多種業(yè)態(tài)的集中式公寓。類似自如這樣分散式的公寓,還尚未有大的開發(fā)商或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造。

　　孫漠林介紹,實(shí)際上,在長租公寓改造上,無論是集中式還是分散式,目前國家都沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)出臺。“萬科目前也沒有計劃做分散式的公寓。”孫漠林說。目前,集中式公寓的改造,在消防、安全等方面的各項標(biāo)準(zhǔn)尚且可以參照酒店的標(biāo)準(zhǔn),但是分散式公寓沒有可以參照的范本。做分散式公寓,管理難度也更大。

　　而集中式公寓,就需要大空間開發(fā),以便形成規(guī)模,因此房源的尋找比較困難。找房源的過程中,不僅要考慮到房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),還要考慮到地段,輻射范圍。

　　前期改造成本高，毛利潤很低

　　“其實(shí),長租公寓是個薄利行業(yè),并不怎么賺錢。”孫漠林說。從入駐濟(jì)南到現(xiàn)在,泊寓的租金漲幅每年不會超過5%,在有些區(qū)域,甚至低于周邊租金漲幅的平均水平。

　　世聯(lián)行山東區(qū)域董事副總經(jīng)理聶非介紹,濟(jì)南的長租公寓市場發(fā)展比較緩慢。一方面租金并不是很高；另一方面,濟(jì)南的流動人口不算大。從市場供應(yīng)來看,濟(jì)南缺乏物業(yè)供應(yīng),而市場上所供應(yīng)的物業(yè)也大多是老舊物業(yè),租金差還不足以覆蓋改造成本。

　　孫漠林也表示,萬科目前所改造的物業(yè)大多是老舊物業(yè),前期的改造成本較高,毛利潤很低,差不多需要七八年才能收回成本。

　　盡管利潤薄,但是不少開發(fā)商已經(jīng)開始布局租賃市場。

　　目前,山東省已經(jīng)出臺了意見鼓勵住房租賃市場發(fā)展,鼓勵住房租賃企業(yè)收購、長期租用、受托經(jīng)營閑置住房、庫存商品住房、公寓等用作租賃房源。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造、審批合格后出租。但是具體到各個城市,仍還沒有出臺相應(yīng)的政策給予補(bǔ)貼或者補(bǔ)助。（齊魯晚報·齊魯壹點(diǎn) 記者張玉巖）

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