?　　由于資金緊張,加之地價較高、市場趨冷,進入2018年,濟南土地市場明顯降溫,開發商進入拿地觀望期。而此前兩年摘得的高價地,也面臨產品定價高、去化難的問題。預計下半年,濟南供地節奏會加快,開發企業也會尋求聯合拿地等方式,化解資金難題。

　　

（網絡圖/圖文無關）

　　低溢價率成為常態

　　8月13日,濟南市章丘區19宗土地迎來掛牌競拍。此次土拍成交慘淡,8宗土地流拍、10宗土地底價成交,另一宗成交時溢價率也很低。其中一宗位于主城區的住宅用地也流拍。與2017年相比,章丘今年幾次土拍,樓面價都沒有超過當時的最高峰每平米7325.69元,競價最高輪數也僅為16輪。

　　不僅章丘土地市場降溫明顯,濟南主城區的土地市場也不瘟不火。

　　7月13日下半年首場土拍,郭店、雪山等熱門區域的地塊溢價率都不高。雪山片區韓倉河東A-1地塊樓面地價為每平米9713元,溢價率僅為3.6%；郭店兩宗地塊樓面地價每平米6277元,溢價率12.3%。這幾宗土地競拍輪數都在個位數,幾乎沒有競爭。而在兩年前的2016年9月21日,郭店一宗住宅用地經過了311輪競價之后,樓面價達每平米6379元,溢價率超過719%。

　　“低溢價率拿地會是今年濟南土拍市場的常態,畢竟起始價已經很高了,開發商現在比較冷靜。”在濟南一家開發企業從事拿地業務的王明(化名)說,像7月開拍的雪山地塊,A-1地塊起始樓面價每平米9375元,建成產品后價格也在每平米1.8萬元,比周邊多數在售樓盤價格都高。

　　有央企收緊拿地額度

　　從去年土拍市場的火熱到今年的變冷,在業內人士看來,并不是開發商對土地沒有需求了,而是大家資金都比較緊張。

　　“近幾年市場好,去年開發商大規模拿地,導致今年資金普遍緊張,像一些大型企業資金都周轉不過來,更別說規模小的開發商。”王明說。

　　某央企負責拿地的王倩(化名)說,在今年全國去杠桿的大背景之下,央企拿地額度已被收緊。“原則上不允許我們參與土地招拍掛了,不允許在土地市場的大額度投資,有一家央企甚至已經不允許進入地產開發。”王倩說。

　　除了資金緊張之外,市場轉冷,地價較高,也是不少開發商猶豫的原因。“二級市場房價已經漲不動了,而地價還這么高,這讓很多開發企業不敢拿地。”王明說,地價已經與住宅市場價格相差無幾,利潤空間被大幅度壓縮。

　　世聯行山東區域總經理朱江說,一系列調控政策出臺后,目前購房者的買房欲望下降了,房子賣得慢了,開發商就不著急拿地了。

　　“下半年市場有轉冷趨勢,開發商拿地處于觀望期。”王明說,他們近期不準備拿地,等市場明朗之后再說。

　　高價地開發進度緩慢

　　2016年、2017年,土地市場較熱的時候,濟南也涌現出不少高價地塊,主要集中在漢峪片區、長嶺山片區和唐冶片區。進入2018年,市場遇冷,這些高價地塊也很受傷。

　　8月16日,在濟南旅游路以南,鳳凰路東西方向,記者看到周邊都是渣土堆,開工的地塊不多,而這些土地多是2017年出讓的。

　　其中,保利A07地塊建設項目工地依然是渣土堆。去年8月,這個地塊競價17輪,樓面價每平米14275元,算上安置房,成本價可高達每平米18000元。時隔一年,該地塊依然沒有入市的動靜。

　　“一般來說,高周轉的企業,從拿地到入市最快半年,一年還未動工,并不常見。”一位業內人士透露,目前高價地入市節奏已經放緩,像唐冶、漢峪那邊的高價地,市場價格高,去化會很困難。一些高價地塊,現在都貼著成本來賣。

　　開發商尋求抱團拿地

　　雖然種種因素之下,土地市場已經遇冷,但是開發商對濟南樓市依然是看好的。

　　“集團后期對濟南拿地還是要支持的。”王明說,他所在的公司目前仍有存量土地進行后續開發,但是也支撐不了多久,拿地需求依然較大。由于地價高,資金壓力大,未來很可能出現多家開發商聯合拿地的趨勢。

　　而對于王倩所在的公司,由于已經沒有拿地額度,也在尋求其他模式,如合作代建。

　　不過王倩認為,年底開發商資金額度會稍微寬松,為了沖拿地的年度任務,積極性高一些,所以年底成交情況可能會有所回升。

　　上半年,濟南整體供地節奏并不快。業內預測,下半年將進入集中供地爆發期。濟南市房地產業協會負責人也表示,下一步濟南還將根據“增加總量、控制熱點、均衡供地”原則,加大居住用地供應,同時實施精準供地,分區域增加居住用地供應,把握供地節奏。（齊魯晚報·齊魯壹點 記者魏新麗 孫慧麗）

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