?　　半島客戶端記者 婁花

　　為規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，按照《山東省物業服務收費管理辦法》（山東省人民政府令第317號）等相關要求，青島市物價局、市國土資源和房屋管理局近日聯合下發《關于明確物業服務收費相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），對本市現行物業服務收費政策的部分規定做了進一步完善，該通知自7月1日起執行。

　　與原政策相比，《通知》主要提出以下幾點要求：

　　一是要求物業服務企業，應將普通住宅物業管理區域的前期物業服務合同或者調整后的物業服務收費標準報送價格主管部門、物業主管部門進行備案。

　　二是對普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，房屋空置六個月以上的，物業服務費按照不超過前期物業服務合同約定物業服務收費標準的60%交納。

　　三是規定普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

　　四是在普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，車位超過一個月未停放機動車的，免收停車服務費。

　　五是制定了市內六區的普通住宅物業管理區域前期物業車位場地使用費政府指導標準。

　　六是明確了利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，物業服務企業代為收取的，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月，公示記錄留存備查。

　　七是若業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向各區市價格主管部門申請調解處理。

　　附：物業服務收費政策解答

　　對于新政的種種疑問，市物價局相關負責人進行了解答。

　　1、物業服務企業按照規定對前期物業服務合同進行備案過程中，有什么具體要求？

　　市物價局相關負責人：按照現行政策規定，普通住宅物業管理區域的前期物業服務合同需要明確物業服務等級和政府指導價范圍內的具體收費標準，并于合同簽訂之日起十日內將合同報送所在區市價格主管部門和物業主管部門備案。

　　2、因服務成本變化需要調整普通住宅物業管理區域前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應履行什么程序？

　　市物價局相關負責人：因服務成本變化需要調整普通住宅物業管理區域前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。在調整物業公共服務費標準之日起十日內，將上述公開記錄、業主書面同意材料、調整后的服務等級及收費標準向所在區市價格主管部門備案。

　　3、空置房屋物業服務收費減免政策是什么？

　　市物價局相關負責人：普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，房屋空置六個月以上的，由業主或物業使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業確認（原則上以水、電、氣均未使用為衡量標準）后，其物業服務費按照不超過前期物業服務合同約定物業服務收費標準的60%交納。非普通住宅物業管理區域、成立業主大會的普通住宅物業管理區域及非住宅物業管理區域的空置房屋物業服務收費減免標準，由業主或業主大會與物業服務企業按照合同約定執行。

　　4、儲藏室、車庫是否應計入物業公共服務費的計費面積？

　　市物價局相關負責人： 普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。非普通住宅物業管理區域、成立業主大會的普通住宅物業管理區域及非住宅物業管理區域范圍內的儲藏室、車庫的計費面積，由業主或業主大會與物業服務企業按照合同約定執行。

　　5、車位未停放機動車，停車服務費如何減免？

　　市物價局相關負責人：普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，車位超過一個月未停放機動車的，應由車位使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業確認后，免收停車服務費。對于非普通住宅物業管理區域、成立業主大會的普通住宅物業管理區域及非住宅物業管理區域內的車位，其停車服務費減免標準由業主或業主大會與物業服務企業按照合同約定執行。

　　6、在此次物業服務收費政策完善過程中，本市對“普通住宅”是如何界定的？

　　市物價局相關負責人：《山東省物業服務收費管理辦法》就 “普通住宅”的內涵未做明確界定，本市暫按《青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關于印發<青島市物價局物業服務收費管理辦法>的通知》（青價格[2012]83號）規定執行。

　　7、青島市住宅物業服務收費標準如何制定？

　　市物價局相關負責人 ：本市住宅物業管理區域實行的是業主自治管理，物業、停車服務收費實行市場調節價，具體由業主選聘物業公司，通過合同約定的方式確定具體收費標準。政府對保障性住房（房改房、集資建房、限價房、經濟適用房、廉租房、公租房等）物業管理區域內業主大會未成立之前的物業、停車服務收費進行過渡管制，實行政府指導價。具體由政府價格主管部門制定一個菜單，列明收費標準及對應的服務內容，其中物業服務收費為基準價格，停車服務收費為最高限價，具體收費標準通過前期物業服務合同約定。

　　

　　注：1、服務等級是按照山東省地方標準DB37/T 1997.1-2011《物業服務規范 第1部分：住宅物業》劃分的，根據服務質量從低級到高級分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級。

　　

　　2、每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內確定，下浮不限。

　　8、車位場地使用費如何收取？

　　市物價局相關負責人 ：占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，應繳納車位場地使用費。市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區、西海岸新區的普通住宅物業管理區域前期物業服務過程中，車位場地使用費指導標準按照最高150元/月收取；臨時使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，或者臨時占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按小時收取車位場地使用費，停車未超過二小時的應當免費，停車超過2小時的部分，每小時最高不超過2元，每日最高不超過6元。即墨區、膠州市、萊西市、平度市的車位場地使用費政府指導價標準由所在地價格主管部門會同物業主管部門負責制定并公布。對于在非普通住宅物業管理區域、成立業主大會的普通住宅物業管理區域及非住宅物業管理區域內收取的車位場地使用費，由業主或業主大會與物業服務企業按照合同約定執行。

　　9、7月1日以后，政府管價范圍內的車位場地使用費標準，是按照此前已簽訂的《前期物業服務合同》約定的標準執行還是按照新的規定執行？

　　市物價局相關負責人 ：《價格法》等法律法規規定，經營者應執行政府指導價標準。因此，對屬于政府管價范圍的物業管理區域，其物業服務企業應在7月1日后按照青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局下發的《關于明確物業收費相關政策的通知》規定執行。

　　10、物業代為收取的業主共有收益資金如何使用？

　　市物價局相關負責人：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。

　　物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。

　　11、建筑垃圾清運費如何收取？

　　市物價局相關負責人：業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　12、物業服務收費產生糾紛如何解決？

　　答：價格主管部門將建立物業服務收費糾紛調處機制。業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向市、區（市）價格主管部門申請調解處理。

　　13、住宅小區停放機動車可以收取哪些費用？

　　市物價局相關負責人：在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地。

　　14、住宅小區對外來車輛停車收費嗎？

　　市物價局相關負責人：可以收費，但對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

　　 [編輯: 劉曉明]