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全裝修≠精裝修 毛坯房要淘汰尚無統一交房標準

2018-03-24 10:48   來源: 齊魯晚報 手機看新聞 半島網 半島都市報

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?  毛坯還是精裝?這是購房者需要仔細考慮的一個問題。不過將來,購房者可以忽略這一選擇。近日,山東省住建廳印發了《關于加快推進全省住建領域新舊動能轉換的實施意見》。其中提到,到2020年濟南、青島裝配式建筑占新建建筑比例達到30%以上。推行住房全裝修,淘汰毛坯房,開發銷售成品住房。

  “全裝修”不新鮮提過好多年了

  在城市推廣“全裝修”住宅其實并不是一個新鮮概念。

  2015年9月7日,我省出臺《山東省房地產業轉型升級實施方案》。根據要求,2017年社區城市新建高層住宅實行全裝修,2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

  2016年12月3日,山東省政府網站發布《關于轉發省住房城鄉建設廳山東省建筑設計和裝修服務業轉型升級實施方案的通知》,要求大力推廣住宅精裝修,推進土建裝修一體化,推廣精裝房和裝修工程菜單式服務。2017年,設區城市新建高層住宅實行全裝修;2020年,新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

  近日,山東省住建廳印發了《關于加快推進全省住建領域新舊動能轉換的實施意見》。其中提到,到2020年濟南、青島裝配式建筑占新建建筑比例達到30%以上。推行住房全裝修,淘汰毛坯房,開發銷售成品住房。

  何為全裝修?2016年濟南住建部門曾作出解釋,全裝修房指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢,廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。全裝修房是相較于毛坯房的一個概念,在范圍上包括精裝修房。在濟南目前的實際銷售中,業內人士基本上將全裝修等同為精裝房。

  開發商逐利降成本,毛坯房價低更好賣

  省住建廳有關人士表示,此前房地產業轉型升級實施方案提出2018年淘汰毛坯房,后來根據各地實際對淘汰毛坯房的“大限”改為2020年,至于開發銷售成品住房仍是預售模式,只不過交房是全裝修產品?!拔沂「鞯赝七M住房全裝修進展不一樣,今年將根據各地進展進行細化指導,現在正在研究意見,到2020年設區城市新建高層、小高層全部淘汰毛坯房?!?br>
  記者從業內了解到,目前二三線城市房產做精裝修的并不多。在省城濟南,之前市場上只有恒大和萬科在做精裝修,2017年之后,房地產陸續開始實行精裝交付。23日,一位接受記者采訪的業內人士甚至斷言,目前市場上精裝修的房子依然占比非常小,市場份額不會超過5%。

  這位不愿具名的項目經理認為,“全裝修”難以推廣的原因是多方面的。一方面,目前國家的房地產市場調控,部分區域采取了限價措施,開發商無法增加裝修成本。另一方面,精裝修的產品售價上都會高于相同地段的相似產品,對于開放商來說,他們更愿意去化庫存,價格便宜了很顯然更容易賣掉,這也是不少開發商愿意做毛坯房而非精裝修的一個原因。

  住宅裝修與土建安裝須一體化設計

  采訪中,一位項目經理介紹,“全裝修”對開發商要求較高,并不是每個項目都有能力來做精裝房。為了做好裝修工作,從材料購買到房屋裝修設計,企業需要一整套成體系的專業運營團隊。同時,還要處理好精裝房售后服務的問題。精裝房項目需要大規模的施工、安裝、設計等,如果管理運營等跟不上,也很難做好。也有的企業能力不足,為了搶時間和工期,只能在裝修的質量上打折扣。

  目前,針對于毛坯房,國家現行有《粗裝飾管理辦法》,而在“全裝修”標準上還需要政府部門出臺相應的規范細則。國家住建部對房屋精裝修是一個籠統規定裝修標準不低于樣板間標準,通常開放商會在樣板間標注,哪些是交付標準,哪些是非交付標準。具體到每套精裝修住房,通常也是按照開發商和購房人簽訂的合同為準。

  2017年7月1日,浙江省住房和城鄉建設廳發布《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規范》,7月1日起施行。這部《全裝修規范》給全裝修下了定義:全裝修是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢,廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。全裝修并不是簡單的毛坯房加裝修。按建設部規定,住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說,住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。

  全裝修并不等同于精裝修。精裝修是指裝修的檔次以及規格,一般精裝修的房子,地面是地板,墻面以及屋頂有石膏邊,廚房是整體櫥柜,衛生間有瓷磚,只需搬進家具和沙發等軟裝,就可以拎包入住。全裝修房則需要以下設施以及配件:廚房中的應有設施包括灶具、洗滌池、操作臺、排油煙機、電器插座、頂燈(防水、防塵型)、冰箱位及接口;衛生間內的應有設施包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、鏡(箱)、鏡燈、排風扇(風道)、電器插座、頂燈(防水型)。

  與毛坯房相比,精裝房每平米貴2000元

  3月23日,在歷下區經十路附近的兩家房地產項目,客戶經理介紹了精裝房的大致成本。

  第一家樓盤自2014年就開始做精修房,目前房價19000元/平方米左右。這位客戶經理介紹,關于精裝修交房時需達到什么樣的標準,在購房合同上都會有詳細的約定。比如墻面涂乳膠漆,頂棚吊頂、電器開關插座等,都會有明確的品牌要求。

  樣板房里是豪裝,交房時則是簡裝,門框、地面、墻面的白色乳膠漆都會為客戶裝修好,其中衛生間、廚房也是按照樣板間的樣子裝好,但是考慮到業主會有個性化的需求,壁紙,家具、地板則需客戶自行安裝。

  按照目前裝修的市場價格,業主自己購買毛坯房裝修的話,如果設計復雜、材料要品牌的話大約在1500每平方米,而開發商做“全裝修”的產品,一平米成本大約要600—700元左右。這位客戶經理表示,通過開發商集中進行裝修,大批量進貨,費用會比業主自己裝修便宜很多,分攤到房價中的成本自然也就變低。

  不過“全裝修”的樓盤,售價明顯要比毛坯房高許多。在距離該樓盤更往東的一個樓盤,這里尚售賣毛坯房,據置業顧問介紹,該地段的毛坯房價格和精裝房相比,每平米便宜2000元左右。而在茶葉市場附近,相鄰地段兩個不同樓盤,一個在售精裝房,另一個在售毛坯房,綜合品牌、服務等因素,價格甚至超過了5000元每平方米。

  但業內人士表示,精裝修并不是房價的主要推手,拿地成本等才是影響房價的主要因素。

  買了毛坯房98%業主要鏟墻皮

  雖然目前精裝房的市場比例不高,但是考慮到毛坯房的二次裝修浪費、環境污染、噪音污染等一系列問題,精裝房被政府認定是未來發展的趨勢。

  調查毛坯房與精裝房時,記者想起一位朋友小彭去年年底剛剛裝修,曾大訴苦水:毛坯房也要經過“二次裝修”,浪費很嚴重。

  小彭在濟南購買的是一套毛坯房,交房時已粉刷了墻皮,陽臺上安裝了熱水器,門窗、地漏和下水道等也都做好了。

  但毛坯房裝修時卻出現了許多重復施工的情況。“陽臺上已安裝了熱水器,但因為還沒有鋪地板,只能把熱水器拆下來,鋪好地板后重新安裝上?!毙∨碚f,“光拆下來就花了300元,裝修完還得再花錢裝上?!?br>
  下水道部分的處理也讓小彭很不滿意,他把家里所有的地漏都重新換了一遍,一個地漏就花費200多元?!按皯粢捕紦Q了一遍,一個上懸窗的改裝最便宜也得150塊錢一個?!毙∨碚f。還有一個不滿意的地方就是墻皮,由于刷的墻皮質量不好,小彭還需要把墻皮鏟掉重新刮一層膩子,再刷一層乳膠漆,這一部分的花費也需要3000多元。

  2015年,濟南市建委曾提供數據稱,有98%的新房業主都會把墻皮鏟掉重新做,還有20%的業主會把廚房、洗手間的瓷磚鏟掉重裝,而防盜門的更換也占了10%的比例。據了解,100平米毛坯房裝修垃圾在2.3噸左右,業主“砸新換新”至少得花2萬多元。

  但如果開發商不安裝門窗、墻皮、開關插座、廚衛等,不做測試電源、下水和防水,房子就通不過驗收。

  齊魯晚報·齊魯壹點記者 張玉巖 實習生 黃思婷 施晨蓓

   [編輯: 張珍珍]

半島客戶端

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