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　　《保障房沒保障，國隆幸福城不幸福》、《幸福城停工近兩年解決方案陷入死循環(huán)》、《國隆幸福城困局有望走出泥潭》……位于青島市北區(qū)廣昌路5號(hào)的國隆幸福城項(xiàng)目自2014年停工，本報(bào)曾多次報(bào)道，項(xiàng)目也曾一度復(fù)工，后因債務(wù)情況復(fù)雜再次停工，解決方案陷入“死循環(huán)”階段，后來市北區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)帶隊(duì)去濟(jì)南學(xué)習(xí)“彩石山莊”業(yè)主優(yōu)先受償處理模式，讓業(yè)主再次看到復(fù)工的希望。最近，在有關(guān)部門的努力下傳來好消息：項(xiàng)目將在9月11日網(wǎng)上整體拍賣，保障房通過司法途徑網(wǎng)上拍賣這或許是全國的首例，雖然起拍價(jià)雖然高達(dá)6.88億元之多，但是在市區(qū)土地資源緊缺、房?jī)r(jià)經(jīng)過一輪暴漲的背景下，相信會(huì)吊起不少開發(fā)商的胃口。

　　

　　國隆幸福城三年前就已封頂，至今仍未交付

　　“我們等了三年多的房子終于有眉目了，樓盤下月就要拍賣了。”日前，在國隆幸福城的業(yè)主QQ群里，一則消息引發(fā)了756名業(yè)主的熱烈討論，他們奔走相告的就是：8月2日，青島市市北區(qū)法院在淘寶網(wǎng)上的一則拍賣公告，公告顯示，山東省青島市市北區(qū)人民法院將于2017年9月11日10時(shí)至2017年9月12日10時(shí)止在山東省青島市市北區(qū)人民法院阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上公開拍賣坐落于青島市四方區(qū)廣昌路5號(hào)昌盛花園二期（1）在建工程，即國隆幸福城項(xiàng)目。

　　據(jù)拍賣公告顯示，項(xiàng)目資產(chǎn)共分為4塊，起拍價(jià)超過6.88億元，達(dá)688184158.71元，競(jìng)拍者需要交拍賣保證金為13763萬元，拍賣的增價(jià)幅度為每次300萬元。與本標(biāo)的物有利害關(guān)系的當(dāng)事人也可參加競(jìng)拍，意味著其開發(fā)商青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司也有權(quán)利參與競(jìng)拍，但此次拍賣并沒有設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)人。但拍賣公告要求，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)是具備二級(jí)（含二級(jí)）以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。關(guān)于項(xiàng)目已售部分的房產(chǎn)情況為，已知購房者為已網(wǎng)簽限價(jià)房542套、未網(wǎng)簽限價(jià)房1套、已網(wǎng)簽商品房252套及未網(wǎng)簽已收定金及工程抵賬房60套。拍賣底價(jià)包含被執(zhí)行人青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司提供的已售房未收房款1.47余億元。

　　保障房項(xiàng)目爛尾多年解決無門，最后再通過司法途徑網(wǎng)上拍賣這或許在全國都算首例。國隆•幸福城項(xiàng)目位于青島市市北區(qū)廣昌路5號(hào)，共七棟高層1053戶，510套商品住房，目前還有300套左右的商品房可對(duì)外銷售。除了商品房外，國隆幸福城還有543戶保障房購房者，此外項(xiàng)目還有教育配套、車位配套、商鋪等資產(chǎn)。項(xiàng)目雖三年前已封頂，但自2014年11月停工以來，工地上逐漸荒蕪和破敗，建筑材料堆砌，設(shè)備銹蝕嚴(yán)重，雖然工地上有人看守，但是明顯已經(jīng)很久沒有人在工地上活動(dòng)，原計(jì)劃2015年3月交付的房子至今遙遙無期。“一個(gè)月前法院的人曾來過，聽說10月份就能復(fù)工。”門口的保安告訴記者。

　　

　　未售部分半年前估價(jià)已超8.55億元，業(yè)主擔(dān)心首拍流拍

　　今年3月31日，青島市北區(qū)法院委托青島衡元德房地產(chǎn)評(píng)估有限公司采用選用比較法、成本法出具的估價(jià)報(bào)告顯示，國隆幸福城項(xiàng)目在2017年3月31日的市場(chǎng)價(jià)值未售部分房地產(chǎn)總價(jià)超8.55億元，共計(jì)855559732元，當(dāng)時(shí)按照住宅部分單價(jià)17009元/平方米來計(jì)算；商業(yè)部分單價(jià)15977元/平方米來計(jì)算；停車位單價(jià)120000元/個(gè)；教育設(shè)施部分單價(jià)8161元/平方米。在已售部分中，已售部分未收房款總值147620419.71元；其中已網(wǎng)簽限價(jià)房542套未收房款91200333元；未網(wǎng)簽限價(jià)房1套未收房款393552.8元；已網(wǎng)簽商品房220套未收房款43129383.56元；未網(wǎng)簽已銷售商品房60套未收房款12897150.35元。根據(jù)評(píng)估公司的估價(jià)報(bào)告顯示，該項(xiàng)目續(xù)建成本總價(jià)為231188644元，意味著接盤者還需要至少投入2.31億元才能完成項(xiàng)目建設(shè)。

　　拍賣公告顯示，拍賣方式為設(shè)有保留價(jià)的增價(jià)拍賣，保留價(jià)等于起拍價(jià)，至少一人報(bào)名且出價(jià)不低于起拍價(jià)，方可成交。“我們開始擔(dān)心起拍價(jià)太高了，沒人接盤導(dǎo)致項(xiàng)目流拍，苦等三年最后流拍那時(shí)我們就只能干瞪眼了。”有業(yè)主擔(dān)心首拍即流拍，但也有細(xì)心的業(yè)主算過這樣一筆賬，項(xiàng)目可售商品房還有不到300套，按2萬元/平方米（參考周邊房?jī)r(jià)，附近二手樓盤已經(jīng)達(dá)到2.3萬元每平方米），此外加上未售的商鋪及教育配套設(shè)施，總價(jià)值大約在12-14億元左右。假如首拍以起拍價(jià)成交，接盤者除了需要投入法院拍賣的6.88億元，還需追加工程建設(shè)費(fèi)用、稅費(fèi)大約2-2.5億元，總成本可以控制在9.4億元內(nèi)。如果按照最高收益14億元減去投入資金成本9.4億，利潤(rùn)可達(dá)4.6億元左右，即便是按照最低的12億元收益來算，接盤者也能獲得2.6億元的回報(bào)。“市北區(qū)政府的分管副區(qū)長(zhǎng)多次對(duì)我們業(yè)主承諾，盡量一拍成功，且9月底工地就復(fù)工。”業(yè)主代表王先生告訴記者，待拍賣結(jié)束確立項(xiàng)目建設(shè)主體后，將進(jìn)入清償階段，他們希望政府能像濟(jì)南彩石山莊的處理模式一樣，讓購房的業(yè)主得到優(yōu)先受償。

　　房?jī)r(jià)經(jīng)過過去三年的上漲，目前，國隆幸福城周邊的海信湖島世家二手房單價(jià)在24800元/平方米。中海臨安府高層22000元/平方米，疊拼26000元/平方米。周邊交通方便，配套成熟，規(guī)劃中的地鐵5號(hào)線設(shè)有湖島站和宜昌路站，此外，該項(xiàng)目還緊靠海云庵商圈以及四方利群商圈，學(xué)校有北山二小、湖島小學(xué)、四方小學(xué)、杭州路小學(xué)、青島四十中、青島鐵路中學(xué)、青島四十四中學(xué)、青島十七中學(xué)等，附近的醫(yī)院有青島市中心醫(yī)院、青島大學(xué)附屬醫(yī)院市北院區(qū)等。國隆幸福城停工接近三年，幾近爛尾，整體拍賣也是克服了重重阻力，除數(shù)百戶的業(yè)主的積極爭(zhēng)取和奔波有關(guān)外，這也跟三年來樓市回暖，主城區(qū)土地資源匱乏，房?jī)r(jià)翻倍增長(zhǎng)密不可分。

　　

　　拍賣借鑒“濟(jì)南模式”，業(yè)主利益將得到保證

　　國隆幸福城的開發(fā)商青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司是否有接盤的打算？13日，記者聯(lián)系到青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司實(shí)際負(fù)責(zé)人高鴿，“公司用了兩年多的時(shí)間試圖盤活這個(gè)盤，也一直沒有放棄和解的機(jī)會(huì)，但是和解需要法院、政府、業(yè)主的一致同意，和解的優(yōu)勢(shì)就是能快速解決這個(gè)死結(jié)，讓項(xiàng)目盡快復(fù)工。”她告訴記者，他們按照市場(chǎng)估值項(xiàng)目未售價(jià)值在12-13億元左右，但評(píng)估報(bào)告只有8.55億元明顯處于低價(jià)。但目前他們沒有接盤的能力，現(xiàn)在已經(jīng)到了法院拍賣的階段，他們也不想項(xiàng)目再節(jié)外生枝，希望項(xiàng)目盡快落地，拍個(gè)高價(jià)，好給業(yè)主和債權(quán)人一個(gè)交代。

　　“這次網(wǎng)絡(luò)拍賣完全是市場(chǎng)行為，司法拍賣信息發(fā)布之后，我們主動(dòng)向一些開發(fā)商發(fā)布了這一消息，至于這些開發(fā)企業(yè)是否會(huì)參與競(jìng)拍，我們并不掌握。”14日，青島市北區(qū)開發(fā)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人喬工程師透露，確實(shí)有不少企業(yè)咨詢項(xiàng)目情況，但是是否一拍成功要看市場(chǎng)情況，畢竟開發(fā)企業(yè)也要看能否獲得利潤(rùn)。

　　“這次拍賣并不拍賣已經(jīng)網(wǎng)簽的商品房和保障房，購房業(yè)主的利益已經(jīng)得到保證了，保障房還是原房原價(jià)，不管是哪個(gè)開發(fā)商接盤，保留了原來的購房資格，此前我們給業(yè)主提供了三種解決方案，包括退購、繼續(xù)購買、提供利息和安置房等，這些都保證了購房者的利益。”喬工透露，國隆幸福城項(xiàng)目之所以能通過司法途徑網(wǎng)上拍賣，就是借鑒了濟(jì)南爛尾樓“彩石山莊”的處理模式，但并不是完全照搬，因?yàn)轫?xiàng)目情況不同，各個(gè)區(qū)的情況也不同。

　　或?yàn)榻鉀Q其他爛尾保障房提供借鑒

　　為了盡快推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)、償付債權(quán)人，整體拍賣國隆幸福城項(xiàng)目，不失為解決目前爛尾情況的有效途徑。記者了解到，國隆幸福城此次拍賣并沒有變更房子買受人的主體，只是變更了開發(fā)建設(shè)主體，所以限價(jià)房還是限價(jià)房，商品房還是商品房。“此前這一項(xiàng)目的債權(quán)人是山東省金融資產(chǎn)管理有限公司青島分公司，目前債權(quán)人正在變更。但這次拍賣并不包含業(yè)主的違約金，違約金的問題建議業(yè)主通過法律途徑追討。”負(fù)責(zé)此次拍賣的青島市市北區(qū)人民法院一位梁姓法官介紹，拍賣信息發(fā)布之后，已經(jīng)有具有意向的企業(yè)進(jìn)行咨詢，但是不到最后并不能確定都有哪些企業(yè)參拍，能否一拍成功也不好說，但他認(rèn)為出現(xiàn)更高的拍賣價(jià)也不是沒有可能。

　　保障房項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，“國隆幸福城”并非孤案。就在國隆幸福城的對(duì)面，廣昌路10號(hào)麗馨苑小區(qū)內(nèi)，在1號(hào)樓、和2號(hào)樓后面也有一棟爛尾樓，該樓早在2013年就已經(jīng)封頂，樓體的部分門窗也安裝完畢，該樓座內(nèi)也是有一部分回遷房，至今爛尾無人問津，此前，其債權(quán)人某銀行曾在報(bào)紙上發(fā)過相關(guān)拍賣公告，但是因?yàn)闆]有競(jìng)拍者而流拍。公開資料顯示，青島市重點(diǎn)民生項(xiàng)目——李滄中央公園自2014年起爛尾至今，該項(xiàng)目400多套房屋中有大約200套經(jīng)濟(jì)適用房。項(xiàng)目主體雖已建成，但幾近爛尾。

　　“項(xiàng)目如果順利拍賣轉(zhuǎn)讓，政策類房產(chǎn)將盡快交付，對(duì)于等了兩年的購房者是好消息。商品房已基本主體完工，短期有望進(jìn)行銷售，作為接盤企業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)。”平安好房山東運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張斌分析認(rèn)為，項(xiàng)目出問題時(shí)，價(jià)格在每平方米9000元左右，如今則大幅上漲至15000元每平方米以上，開發(fā)企業(yè)仍然是有利可圖。從區(qū)位條件來看，國隆幸福城這一地塊頗具價(jià)值，此次如果能拍賣成功，或?qū)⑹莾扇涿赖慕Y(jié)果，不僅解決了幾百戶居民的房子問題，或許能為解決保障房爛尾問題提供一定借鑒經(jīng)驗(yàn)。

　　齊魯晚報(bào)•齊魯壹點(diǎn)記者 趙波

　　 [編輯: 張珍珍]