? 半島全媒體記者 江海峰
在限購、限貸等多重因素的影響下，近期全國刮起了一陣“全款購房風(fēng)”，而在島城，從6月份起，也有不少樓盤加入這個(gè)行列。一般來說，一部分開發(fā)商要求全款購房，是基于樓盤處于尾盤銷售或本批次房源銷售殆盡、下批次房源暫無供應(yīng)的續(xù)存階段；還有一種全款購房，則被不少人質(zhì)疑為“鉆空子”，購房者先全款支付全額房款，等限購令解除之后或具有購房資格以后，再到房管局進(jìn)行備案登記。而后者，通常具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要購房者謹(jǐn)慎對(duì)待。那么在島城，全款購房的原因都有哪些呢？
網(wǎng)簽價(jià)格受限，開發(fā)商面臨銷售壓力
5月底，青島國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問題的通知》，通知中主要涉及三點(diǎn)內(nèi)容：1、開發(fā)商必須慎重確定新房開盤價(jià)，若漲幅明顯過高的，則暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；2、房產(chǎn)項(xiàng)目有前一期的，新盤開盤價(jià)不得高于項(xiàng)目前一期在去年均價(jià)最高月份的銷售價(jià)格。房產(chǎn)項(xiàng)目沒有前一期，新盤開盤價(jià)則不得高于去年周邊同質(zhì)可比樓盤均價(jià)最高月份的價(jià)格；3、含裝修住宅，網(wǎng)簽合同中必須標(biāo)明裝修總價(jià)，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價(jià)格抬高房價(jià)。也不得強(qiáng)制捆綁車位、儲(chǔ)藏室銷售，變相抬高房價(jià)。
該份通知發(fā)布后，島城不少房價(jià)相對(duì)較高的樓盤出現(xiàn)了“預(yù)售難產(chǎn)”的情況。島城著名樓市分析專家張斌表示，在這種大背景下，一些價(jià)格相對(duì)較高的樓盤一個(gè)月能網(wǎng)簽的房源少之甚少，這對(duì)于開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力可想而知?！鞍船F(xiàn)在的政策要求，購買首套房的剛需置業(yè)者只需要交納30%的首付款，而對(duì)于開發(fā)商來說，建筑成本、開發(fā)成本、營銷成本、配套費(fèi)及銀行利息，高達(dá)60%~80%，也就是說，賣一套超過網(wǎng)簽限制價(jià)格的房子，開發(fā)商相當(dāng)于倒賠兩套的錢?！睆埍笳J(rèn)為，這種情形，使得不少開發(fā)商開始尋求全款之路，解決資金流問題。
銀行限貸，不少剛需置業(yè)者退場
金融是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，如果沒有銀行貸款的支持，房企及購房者都顯得捉襟見肘。
據(jù)記者了解，今年6月1日，島城大部分銀行取消了首套房的貸款折扣優(yōu)惠，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、平安銀行、威海銀行、華夏銀行均宣布執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而光大銀行、興業(yè)銀行甚至在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上分別上浮5%和20%。6月6日，農(nóng)商銀行也加入其中，將首套房的貸款利率統(tǒng)一調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮7%。而針對(duì)二套房或二次貸款，各大銀行基本執(zhí)行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%~17%不等。另外，以浦發(fā)銀行為代表的幾家銀行，甚至明確表示“不再發(fā)放住房貸款”。
最“要命”的是，市場出現(xiàn)了貸款審批時(shí)間變長的現(xiàn)象。市民張先生告訴記者，自己名下原本有兩套房子，想賣掉一套，再買一套新房。然而令他無奈的是，買家的定金和首付款都交給他了，他在新樓盤也交了定金，買家的貸款卻遲遲批不下來?！拔疫@邊呢，售樓處就一直催我，原先約定的交首付時(shí)間快到了，買家那邊卻一直拿不到銀行貸款，我真是左右為難！”無奈之下，張先生只好放棄購房計(jì)劃。據(jù)記者了解，像張先生這樣的購房者不在少數(shù)。由于銀行無法按時(shí)發(fā)放貸款，他們不得不退出購房大軍，而這直接給不少樓盤造成了銷售壓力。
島城著名樓市分析專家張百忍表示：“在這期間，一些規(guī)模相對(duì)較小的開發(fā)商，便想出了全款加降價(jià)的方式吸引購房者。以此來補(bǔ)充資金流。一般來說，開發(fā)商對(duì)于全款購心的客戶，會(huì)給出15天左右的時(shí)間辦理手續(xù)，相較于貸款支輒等待數(shù)個(gè)月的期限，回款速度快很多?！?br>
為攪動(dòng)營銷熱度，刺激樓盤銷售
不難看出，最近島城爆出的全款購房樓盤，并未主城區(qū)樓盤的身影。對(duì)此，張斌認(rèn)為，一是因?yàn)橹鞒菂^(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，在售產(chǎn)品也不多，因上相對(duì)“好賣”；二是因?yàn)橹鞒菂^(qū)的房源銷售總價(jià)相對(duì)較高，因此要求全款，顯得不太現(xiàn)實(shí)。
那么，為什么提出全款購房的樓盤，都集中在西海岸和紅島片區(qū)呢？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份和6月份，島城分別有58和44個(gè)樓盤入市或加推，大多數(shù)集中在西海岸新區(qū)和紅島片區(qū)所在的城陽區(qū)?！斑@樣的推盤速度，使得這兩個(gè)區(qū)樓盤的銷售壓力相對(duì)較大，同類競品太多，促使開發(fā)商低價(jià)走量。而走量時(shí)，全款購買便是很好的一個(gè)‘噱頭’?！睆埍笸瑫r(shí)認(rèn)為，近一年來，西海岸和紅島片區(qū)樓盤的價(jià)格漲勢(shì)較快，受網(wǎng)簽價(jià)格限制較大，低價(jià)銷售有助于拉低項(xiàng)目的銷售均價(jià)?！?br>
張斌同時(shí)提醒，在這期間，也不排除一些開發(fā)商“蹭熱度”，借全款購房攪動(dòng)營銷氛圍，刺激樓盤銷售?！叭羁梢蕴崆斑x房，而且房價(jià)相對(duì)低不少，這促使不少購房者扎堆進(jìn)入售樓處，因此營造出一種相對(duì)緊張的選房氛圍，從而會(huì)刺激樓盤銷售。”
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其實(shí)在全款購房之外，島城某些樓盤也開始悄悄提高首付款比例。如據(jù)市民張先生表示，其近日去位于城陽區(qū)的青特城看房，按規(guī)定，購買二套房的他，最低首付比例為40%，但置業(yè)顧問卻提出最低50%的要求。而高新區(qū)某樓盤，于6月27日期晚開盤，雖不綁架車位，但如果購房者購買了車位，或者首付款交到40%的話，可享受優(yōu)先選房的權(quán)利。
[編輯: 劉曉明]
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