?　　半島記者 于紅靚

　　1月16日，仲量聯(lián)行發(fā)布2016年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告顯示，辦公樓方面，2016年，新興商務(wù)區(qū)大量新增供應(yīng)入市，租金小幅下跌；零售地產(chǎn)方面，2016年，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來第二波供應(yīng)高峰；住宅方面，高端住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，推動(dòng)市場(chǎng)均價(jià)同比大幅增長(zhǎng)10.7%。

　　對(duì)于2017年，仲量聯(lián)行分析，辦公樓方面，2017年供應(yīng)持續(xù)高企抑制租金上漲，市場(chǎng)分化愈加明顯；零售地產(chǎn)方面，2017年，創(chuàng)新體驗(yàn)和獨(dú)有品牌形成的標(biāo)識(shí)度將更加明顯；住宅方面，預(yù)計(jì)2017年高端住宅市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上漲。

　　辦公樓方面：2016年新興商務(wù)區(qū)迎來供應(yīng)高峰

　　青島市全年共錄得約57.1萬平方米的新增供應(yīng)，集中于嶗山和市北商務(wù)區(qū)， 其中嶗山商務(wù)區(qū)錄得9棟高品質(zhì)辦公樓，平安銀行、民生銀行等多個(gè)銀行總部遷入嶗山商務(wù)區(qū)，區(qū)域金融集聚力進(jìn)一步增強(qiáng)。金融服務(wù)業(yè)仍為青島租賃市場(chǎng)主力需求來源，財(cái)富管理類和保險(xiǎn)公司表現(xiàn)較為活躍。甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)整體需求較往年相比略顯疲軟，多個(gè)樓宇都出現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)退租的現(xiàn)象，中小型金融企業(yè)需求減弱，大面積租賃成交多集中于嶗山商務(wù)區(qū)新交付項(xiàng)目，市南甲級(jí)市場(chǎng)關(guān)注度有所下降。乙級(jí)市場(chǎng)隨著大量散售型及總部辦公樓宇的交付使用釋放出大量自用型需求，全年凈吸納量同比上漲120%，為歷史最高水平。

　　高供應(yīng)致使市場(chǎng)租金水平小幅下跌

　　受大量新增供應(yīng)持續(xù)入市影響，全市辦公樓市場(chǎng)有效凈租金回落至89元/平米/月，較2015年末相比下降2.0%。各區(qū)域子市場(chǎng)租金表現(xiàn)分化較為明顯，其中市南乙級(jí)市場(chǎng)租金表現(xiàn)較為疲軟，部分竣工超過10年、硬件配備低于目前市場(chǎng)平均水平的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力減弱，租約到期的租戶尋求搬遷至新落成的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，業(yè)主的議價(jià)權(quán)被進(jìn)一步削弱。而嶗山商務(wù)區(qū)和市北新都心板塊租金表現(xiàn)較為強(qiáng)勢(shì)，嶗山商務(wù)區(qū)由于金融類機(jī)構(gòu)的陸續(xù)遷入以及高品質(zhì)項(xiàng)目不斷面世，使得區(qū)域租金同比增長(zhǎng)4.9%，達(dá)到86元/平米/月。今年青島第一條地鐵線（M3）的全線貫通推動(dòng)了新都心板塊辦公市場(chǎng)的發(fā)展，良好的交通可達(dá)性以及高性價(jià)比的樓宇選擇使得區(qū)域租金和需求穩(wěn)步提升，成為另一具有競(jìng)爭(zhēng)力的辦公樓板塊。

　　2017年預(yù)計(jì)供應(yīng)持續(xù)高企，市場(chǎng)分化愈加明顯

　　2017年預(yù)計(jì)全市即將竣工的辦公面積超過80萬平方米，而嶗山和市北兩個(gè)新興商務(wù)區(qū)仍為主要供應(yīng)區(qū)域，更多的租賃選擇也將加劇辦公租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，市南商務(wù)區(qū)或?qū)⒗^續(xù)面臨需求外溢的現(xiàn)象，而銀行總部及眾多高品質(zhì)項(xiàng)目的交付使用也預(yù)示著嶗山商務(wù)區(qū)未來的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。

　　零售地產(chǎn)方面：2016年青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來第二波供應(yīng)高峰

　　繼2015年53萬平米的零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市之后，2016年青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來第二波供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)達(dá)54萬平米。這兩年集中釋放的供應(yīng)量加劇了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，表現(xiàn)不佳的商場(chǎng)逐漸被淘汰，而優(yōu)質(zhì)新穎的購物中心為青島市場(chǎng)打開新的格局，提升了整體商業(yè)環(huán)境。優(yōu)勝劣汰的過程減緩了大量新增供應(yīng)給租金帶來的下行壓力，整體租金始終保持平穩(wěn)狀態(tài)。截至2016年年底，青島優(yōu)質(zhì)商業(yè)入住率達(dá)90%，環(huán)比上升1.6%，首層平均租金達(dá)310元/平米/月，可比項(xiàng)目同比增長(zhǎng)0.7%。

　　創(chuàng)新體驗(yàn)和獨(dú)有品牌形成的標(biāo)識(shí)度逐漸顯現(xiàn)

　　傳統(tǒng)主力店不再是吸引客流的法寶，商場(chǎng)能否提供創(chuàng)新的空間環(huán)境和體驗(yàn)、獨(dú)有的稀缺品牌成為其提升標(biāo)識(shí)度并進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)的有效手段。今年華潤(rùn)萬象城推出的天空之城和N次方公園兩個(gè)形式新穎的公園主題街區(qū)，成功地吸引了大批年輕消費(fèi)者的關(guān)注。許多商場(chǎng)開始注重稀缺品牌的引入，凱德廣場(chǎng)匯聚了Moussy & Sly、izzue、西西弗書店等多個(gè)首次進(jìn)入青島的品牌，獲得了較高的市場(chǎng)反饋。

　　2017年市場(chǎng)培育與優(yōu)化調(diào)整成為共識(shí)

　　在經(jīng)歷過連續(xù)兩年的供應(yīng)高峰之后，青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)入調(diào)整期，新項(xiàng)目將主要培養(yǎng)目標(biāo)客群和商業(yè)氛圍，而老項(xiàng)目將主要對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)和品牌進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。地鐵二號(hào)線有望在年底開通，形成一個(gè)以地鐵為紐帶、多中心多商圈共同發(fā)展的全新商業(yè)格局。多條地鐵的運(yùn)行將真正串聯(lián)起各個(gè)板塊，為不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目導(dǎo)入持續(xù)客流，提升地鐵上蓋物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。

　　住宅方面：2016年青島市房產(chǎn)政策持續(xù)寬松，成交量達(dá)歷史最高

　　2016年上半年，國家和地方層面出臺(tái)了一系列寬松的房產(chǎn)政策，帶動(dòng)市場(chǎng)迅速升溫。10月開始，在多地推出樓市調(diào)控政策的大環(huán)境下，青島也啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序聯(lián)合執(zhí)法檢查，但尚未出臺(tái)嚴(yán)格的限購政策。全年相對(duì)寬松的政策環(huán)境，帶動(dòng)新建商品住宅成交量達(dá)184,881套，同比上漲58.4%，成交量達(dá)歷史最高水平。

　　高端住宅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，推動(dòng)市場(chǎng)均價(jià)同比大幅增長(zhǎng)10.7%

　　2016年，高端住宅市場(chǎng)成交量為6,769套，同比上漲66.7%。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)高端住宅?市場(chǎng)平均售價(jià)達(dá)到人民幣23,900元/平方米，排除新項(xiàng)目及售罄項(xiàng)目影響后，價(jià)格同比上漲10.7%。值得注意的是，第四季度高端住宅市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，較第三季度降低4.5%，價(jià)格增長(zhǎng)放緩。一方面是由于第三季度價(jià)格的大幅增長(zhǎng)，已經(jīng)使高端住宅市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到一個(gè)較高水平，另一方面是由于政府行政干預(yù)對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲起到一定抑制作用。

　　預(yù)計(jì)2017年高端住宅市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上漲

　　隨著地鐵三號(hào)線的全面貫通，嶗山區(qū)、市北新都心大型商業(yè)的開業(yè)，未來高端住宅市場(chǎng)的邊界將會(huì)進(jìn)一步外擴(kuò)，相對(duì)外圍的、地鐵沿線的、大型商業(yè)設(shè)施周邊的高端住宅市場(chǎng)將有較大的價(jià)格上漲空間。相對(duì)而言，位于沿海一線的高端住宅市場(chǎng)，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較高的價(jià)格水平，價(jià)格將平穩(wěn)上漲。伴隨價(jià)格的上漲，不排除政府出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策的可能性。

　　注：高端住宅主要指售價(jià)高于大眾市場(chǎng)平均售價(jià)50%以上的物業(yè)，即售價(jià)高于15,600元/平米的物業(yè)。

　　 [編輯: 劉曉明]