?　　半島記者 于紅靚

　　12日，山東省住建廳印發《山東省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據該辦法，對商品房預售資金實行全程監管，根據工程進度4個節點確定房企監管資金使用比例。根據政策，新建商品房的預售資金將被戴上“金箍”，專款專用避免購房款被開發商私自挪用，大大降低了樓盤爛尾的風險。據悉，此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企，不過這也更好地保障了購房者的利益。

　　■專用賬戶

　　不開專戶拿不到預售證

　　據了解，商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　按照辦法，商品房預售資金實行全程監管，自開發企業取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監管專用賬戶。監管賬戶應當按幢或者多幢開立，并由房地產主管部門、監管銀行、房企三方簽訂商品房預售資金監管協議。未開立監管賬戶的，房地產主管部門不得核發預售許可證。

　　■監管賬戶

　　交付和退還不經房企手

　　辦法還對預售資金收存作出明確規定。商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房企不得直接收存房價款。

　　購房者與房企簽訂商品房預售合同后，房企應當盡快進行預售合同網簽，同時根據合同相關約定，向購房者出具《商品房預售資金監管收存通知單》。購房人憑通知單將預售資金存入專戶后，房地產主管部門按規定辦理商品房預售合同備案。申請按揭貸款的，購房人將首付款存入監管賬戶后，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

　　房企應當將商品房預售資金監管相關規定告知購房者，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

　　當購房人申請解除商品房預售合同后，房款怎么退還？辦法規定，房企和購房人協商一致或者生效法律文書判決解除預售合同的，可到房地產主管部門申請撤銷網簽備案。符合規定的準予網簽備案，并出具《商品房預售資金監管解除通知單》。監管銀行按照解除通知單和生效法律文書，將監管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

　　■控制節點

　　全程按照比例進行監管

　　以前一些房企收取商品房預售資金后，本應用于工程建設，但被開發企業私自挪用，造成工程難以為繼導致樓盤爛尾。為治理爛尾樓，2016年8月，省政府辦公廳印發了有關通知，根據爛尾樓盤的不同類型，分別給出了3條“處置路徑”。對于挪用預售資金造成的爛尾項目，可敦促開發企業籌措資金，恢復項目建設；對于企業自身無力實施的項目，可協調其他有實力的開發企業接盤，盡快復工并達到竣工交付條件；對于債權債務復雜、難以協調接盤的項目，可借鑒三聯彩石山莊項目的處理模式，按“購房者債權優先受償”的原則，通過司法途徑妥善解決。

　　此次辦法的實行，將更有利于從源頭上保證工程時效。據相關部門負責人介紹，實行商品房預售資金監管是保證商品房項目如期建設、按期交付的重要制度，是維護廣大購房者合法權益的重要保障手段。

　　為加強監管預售資金的使用，該辦法規定，房地產主管部門在核發預售許可證時，按照批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積，確定預售資金監管額度。按照工程建設進度分為4個控制節點，當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%~70%；當主體結構封頂時，監管資金留存比例為30%~35%；當單體竣工驗收合格時，監管資金留存比例為15%~18%；當取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案文件時，監管終止。房地產主管部門可根據房企信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預售資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請。

　　按照山東省“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售”的要求，各地可提高商品房預售許可條件。

　　■違規制約

　　不入專戶的可暫停網簽

　　房企出現違規行為時有何制約措施?辦法規定，房企未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的、變相逃避商品房預售資金監管的、未按規定使用商品房預售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監管協議的行為，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰。

　　■鏈接

　　省新規監管力度

　　比青島現行更嚴

　　2010年3月1日起，島城部分市區率先實施新建商品房預售資金監管。

　　2013年，這一制度在全市范圍內推廣開來。2013年5月15日，島城出臺《青島市新建商品房預售資金監管辦法》，相關部門將設立預售資金監管賬戶，購房人所交納的房款將直接存入監管專用賬戶，購房貸款也將直接發放到監管專用賬戶。并全程監督預售金，樓盤想用得提前申請。根據規定，該辦法于2013年7月1日起實行，有效期至2018年6月30日。

　　根據規定，開發企業應當按照開發建設項目工程進度申請撥付重點監管資金，撥付后，監管賬戶內的資金余額不得低于重點監管資金的5%。開發企業使用重點監管資金的，應當向監管機構提出申請，并按照監管節點分別提供材料。取得《商品房預售許可證》的，應當提交預售許可證明；建成層數達到規劃設計總層數一半的，應當提交開發企業和施工單位出具的證明材料；主體封頂的，應當提交主體(結構)驗收證明；通過竣工驗收的，應當提交《青島市建設工程竣工驗收備案證》。

　　2014年7月31日，商品房預售資金監管制度進一步完善。并規定，開發企業應按照開發建設項目工程進度申請撥付重點監管資金，具體節點為：取得《商品房預售許可證》的，可以申請不超過重點監管資金30%的資金額度；建成層數達到規劃設計總層數一半的，可以申請不超過重點監管資金50%的資金額度；主體封頂的，可以申請不超過重點監管資金70%的資金額度；通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監管資金95%的資金額度；完成房地產初始登記的，解除監管。同時，按照上述工程進度和申請額度撥付重點監管資金后，監管賬戶內的資金余額不得低于重點監管資金的5%。

　　如此看來，3月1日將適用的新規，在4個節點上對預售資金的監管力度上更加嚴厲，更有利于保障購房者的利益。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 董磊]