?　　半島記者 郭振亮

　　從1、2月份的利好漲勢，到5月份的成交高峰，從三季度的穩重有升，到四季度的政策調控，2016年的島城樓市一路跌宕起伏。1月11日，半島記者梳理2016年島城樓市大數據，深度剖析這一年的樓市到底有哪些“不平凡”。

　　月度：金九銀十都沒賣過紅五月

　　2016年進入紅五月，樓市可謂是“火力全開”，一個月的成交量達到27485套。9月繼續延續8月的良好勢頭,島城新房共賣出20384套,前三季度成交總量已經超過2015年全年總量；10月份,全國熱點城市限購限貸政策頻出,島城樓市維持高位運行狀態,當月新房成交22827套；

　　有數據分析，2016年全市商品房一季度成交一改往年的低迷之勢，受金融環境寬松、首付降低等一系列政策利好影響，2月開始增長明顯，5月達到成交高峰，三季度銀行利率優惠達到最高，成交穩中有升，四季度受房管局限簽、市場放量低等因素影響，成交出現小幅回落。

　　對此，銳理數據山東區域總經理馬光明分析說：“一個原因是五月份相對九月、十月供應充足，四季度開始部分區域幾乎出現無房可賣現象。另一個原因是一季度主要是剛需入市，而二季度剛需、改善、投資全面爆發，到四季度剛需、改善釋放的比較多了，再就是限制簽約的原因。”

　　平安好房市場分析師張斌同樣認為，年初各類利好政策出臺，刺激了購房需求爆發，加上四五月份是市場第一個傳統高峰，成交創出新高。而金九銀十恰逢調控政策陸續出臺，市場熱度降溫，成為了次高點。

　　熱區：西海岸成就多年霸主

　　2016年,西海岸新區新房成交58343套,上漲77.88%,成交面積6046713.5平方米,上漲83.40%,無論是成交套數還是成交面積均居首位。2015年西海岸新區新房成交32799套，2014年，西海岸新區新建商品房共成交23626套，名列全市第一位。不過，這個數字與2013年西海岸27627套的輝煌成績相比，少了4001套。值得注意的是，西海岸新區中的膠南板塊，在今年的樓市頹勢之下，反而有了3.35%的漲幅，可以說是一大亮點。從各區市的成交面積數據來看，西海岸新區的成交面積仍然以1476642.17平方米的數字排在全市第一位。

　　張斌分析認為，“西海岸除了山海資源優勢，主要還是國家級新區規劃利好，加上近年各類基建設施成型，各大開發商入駐，成交逐步提高。個人認為，西海岸目前情況，從成交量看優勢明顯。受限于規劃定位和土地面積等因素，紅島高新區和藍色硅谷短期內尚無法與之匹敵。”

　　馬光明分析說：“西海岸并區后，區域范圍、人口、經濟都沒有任何一個區可以匹敵，預計未開五年也不會有。”

　　主城：市北區“強勢反超”李滄區

　　2016年市北區新房成交22456套，較2015年上漲49.29%，2016年李滄區新房成交19399套,上漲僅10.71%；2015年李滄新房成交17511套，市北新房成交15135套；2014年，李滄區新建商品房成交11791套，相比城區內第二大剛需集中區域市北區的9908套，多了1883套，在2013年，這兩個片區的差距是2255，幾乎持平，這說明，李滄區的樓市在困境中仍然保持了較高的競爭力。

　　對于2016年市北區的“強勢反超”，馬光明分析說：“市北區銷量上漲并反超，一個是并區原因，再一個就是老四方舊改項目入市逐漸增多，而李滄區，下半年價格漲幅較大，與市北區相比失去了價格優勢。”

　　張斌進一步分析說：“市北區成交大多集中在原四方區，新都心的崛起和西部改造的增量，成為銷售主力，從而以量取勝。”

　　價格：嶗山區成均價唯一下跌區域

　　數據分析顯示，2016年嶗山區新房均價20606元/平方米,下降2.51%，為2016年島城新房均價唯一下降的區域。2015年嶗山區新房成交均價20346元/平方米，2014年嶗山區新房均價23006元/平方米。

　　對于嶗山區新房成交均價下跌的原因，業內人士認為，嶗山區2014年項目少，新增供應少，可供選擇的項目少，這是價格抬高的一個原因。但主要的原因，還是在于整個嶗山區幾乎全是高端項目，剛需項目幾乎沒有。2016年不同于往年，嶗山前海高端項目很少，導致均價的下跌。

　　馬光明對這種說法表示認同：“嶗山區主要是成交結構的原因。近幾年嶗山區沿海一線逐漸開發完畢，沿海高端項目供應越來越少，而北部區域項目逐漸增多，從而拉低了整體價格。”

　　張斌同樣認為，嶗山區價格連續下滑，是結構性原因，并非整體性價格下滑：“嶗山區嶗山區新建樓盤增多，改變了以前豪宅為主的局面，改善和剛需項目相應增加，拉低了均價。”

　　面積：大戶型市場風頭正盛

　　銳理數據顯示，青島多層商品房方面，2013-2016年不同面積段銷售占比中，70-110㎡產品保持市場主流地位，但市場份額同比縮減3個百分點；110㎡以上大戶型單比同比增加4個百分點，改善型需求增多，其中，2015-2016年青島多層類各面積段銷量對比數據顯示，110-130㎡同比漲幅51%，130-144㎡同比漲幅63%，144-160㎡同比漲幅62%，160-200㎡同比漲幅92%；2013-2016年青島多層類不同總價段銷售占比中，80萬以內總價段產品作為市場主力，成交單比75%，同比減5個百分點；100萬以上產品成交量較少，但同比增加5個百分點，舒適型洋房產品市場接受度逐漸增加，其中，2015-2016年青島多層類各總價段銷量對比數據顯示，150-180萬同比漲幅71%，180-300萬同比漲幅159%，300-500萬同比漲幅108%。

　　高層商品房方面，2013-2016年不同面積段銷售占比中，70-90㎡、90-110㎡面積段市場份額單比較高，市場認可度高；90-130㎡面積段產品市場單有率擴大，市場需求量增加；其中，2015-2016年青島高層類各面積段銷量對比數據顯示，110-130㎡同比漲幅60%，130-144㎡同比漲幅75%，144-160㎡同比漲幅64%，160-200㎡同比漲幅42%；2013-2016年青島高層類不同總價段銷售占比中，40-80萬各總價段產品單據市場份額最大，但呈現下降趨勢；90-180萬各總價段產品成交份額上升。

　　對此，馬光明認為，一方面是居民居住品質長期處于上升趨勢，人均居住面積近十幾年都在緩慢增長；另外二胎政策的放開，對居住面積需求增加；還有就是前幾年已購房客戶獲得房價上漲紅利，具備較強的換房實力。

　　張斌分析認為：“改善型產品增加，主要是養老二胎等需求增加。現在開發商產品升級，100平左右的三房，很多都雙衛雙陽臺設置。既可以滿足家庭需要，又可以適當經濟承受，成為最受歡迎的產品。”

　　 [編輯: 張珍珍]