? 半島記者 郭振亮
目前，居家養(yǎng)老仍是主要的養(yǎng)老方式之一，為了應(yīng)對青島市市人口老齡化的需要，方便老人在未設(shè)置電梯的住宅中生活，以及個別小區(qū)業(yè)主的實踐需要，島城將針對本市行政區(qū)域內(nèi)依法建設(shè)并投入使用，未列入未來10年內(nèi)住房征收、拆除計劃，且符合加裝電梯條件的住宅試點加裝電梯。實施方案的具體內(nèi)容，請看清以下16條內(nèi)容。
1.青島市為什么要制訂既有住宅加裝電梯試點工作的實施方案？ 青島市制訂《青島市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案的通知》（以下簡稱《實施方案》）是很有必要的，這主要有兩方面的考慮：一是應(yīng)對青島市人口老齡化的需要。青島市已進入人口老齡化社會，居家養(yǎng)老仍是主要的養(yǎng)老方式之一，生活在未設(shè)置電梯的住宅中的老年人存在上下樓困難。二是青島市個別小區(qū)業(yè)主的實踐需要。青島市個別小區(qū)業(yè)主已經(jīng)開始醞釀既有住宅加裝電梯，但由于青島市尚沒有出臺指導(dǎo)性的政策，相關(guān)工作仍處于前期階段，未進入實質(zhì)性操作。因此，很有必要出臺《實施方案》，用以指導(dǎo)青島市既有住宅加裝電梯的試點工作。
2.外地有沒有既有住宅加裝電梯方面的經(jīng)驗可供參考？ 外地已有比較成熟的經(jīng)驗可供參考。根據(jù)調(diào)研，已有北京、上海、廣州、深圳、福州等多個城市就既有住宅加裝電梯工作出臺了政策，這些城市工作中的一些具體做法也可供青島市的試點工作參考。
3.省內(nèi)有既有住宅加裝電梯方面的經(jīng)驗嗎？ 今年8月份，山東省人民政府出臺了《關(guān)于運用綜合政策措施支持?jǐn)U大消費的意見》（魯政發(fā)〔2016〕22號），其中第22條規(guī)定，每個市、縣(市、區(qū))先選擇有條件的小區(qū)或部分樓棟開展既有多層住宅加裝電梯試點。截至目前，還沒有看到有關(guān)省內(nèi)城市出臺政策的報道，青島市應(yīng)是省內(nèi)第一個出臺這方面政策的城市。
4.《實施方案》的主要內(nèi)容有哪些？ 《實施方案》的主要內(nèi)容包括：總體要求、加裝、實施主體、實施程序、資金來源、組織保障等。
5.《實施方案》的試點對象有哪些？ 本市行政區(qū)域內(nèi)依法建設(shè)并投入使用，未列入未來10年內(nèi)住房征收、拆除計劃，且符合加裝電梯條件的住宅。
6.《實施方案》對于既有住宅加裝電梯的條件有什么規(guī)定？ 《實施方案》規(guī)定,既有住宅加裝電梯，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：1.應(yīng)經(jīng)本棟住宅專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)擬加裝電梯所在單元的全體業(yè)主同意；涉及占用小區(qū)土地的，要充分聽取所在物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的意見；加裝電梯后可能受到通行、采光、通風(fēng)和噪聲等直接影響的利益相關(guān)方未提反對意見。建筑面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2。住宅不存在結(jié)構(gòu)安全隱患，加裝電梯后不影響既有房屋的整體性和結(jié)構(gòu)安全；存在結(jié)構(gòu)安全隱患的，須消除隱患后方可申請，或者書面承諾在加裝電梯的同時進行房屋結(jié)構(gòu)安全加固、消除安全隱患。3.應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑和消防等法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定，符合歷史文化名城保護和城市風(fēng)貌保護的相關(guān)規(guī)定，符合日照間距相關(guān)要求，電梯擬設(shè)位置應(yīng)在原建設(shè)項目用地界址范圍內(nèi)。4。法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
7.房屋專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式是怎樣的？ 按照最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條、第九條計算：（1）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（2）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（3）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（4）總?cè)藬?shù)，按前項的統(tǒng)計總和計算。
8.既有住宅加裝電梯日照間距測定應(yīng)執(zhí)行什么規(guī)定？ 這方面的規(guī)定主要有《青島市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《青島市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<青島市建筑日照間距計算和管理辦法（試行）>的通知》(青政辦字〔2011〕103號)等，其中青政辦字〔2011〕103號文件第九條規(guī)定，遮擋建筑的背面有兩處以上凸出部位（陽臺頂板、雨棚等與房屋檐口齊平的突出物）寬度之和超過14米且超過建筑總長的三分之一時，應(yīng)當(dāng)以該突出部位外緣為準(zhǔn)測量間距。
9.《實施方案》在關(guān)于加裝電梯的條件中對業(yè)主意愿統(tǒng)一方面有什么要求？政策制訂時是如何考慮的？ 對既有住宅加裝電梯中業(yè)主意愿統(tǒng)一方面，《實施方案》設(shè)定的條件是“應(yīng)經(jīng)本棟住宅專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)擬加裝電梯所在單元的全體業(yè)主同意；涉及占用小區(qū)土地的，要充分聽取所在物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的意見；加裝電梯后可能受到通行、采光、通風(fēng)和噪聲等直接影響的利益相關(guān)方未提反對意見。建筑面積和業(yè)主人數(shù)的計算方式按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。根據(jù)調(diào)研情況，已開展加裝電梯的城市都是采用“成熟一梯（單元）、加裝一梯（單元）”，主要的不同點在于對擬加裝電梯的單元，是采用“本單元雙三分之二同意”模式（即加裝電梯應(yīng)經(jīng)本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意），還是采用“本單元百分之百同意”模式（即加裝電梯應(yīng)經(jīng)本單元房屋全體業(yè)主同意）。凡采用“本單元雙三分之二同意”模式的城市，加裝電梯后容易引起業(yè)主之間的矛盾，造成一定程度的不和諧。結(jié)合青島市未設(shè)置電梯的既有住宅層數(shù)以6到7層為主的實際情況，從維護社會和諧、保護居住在較低樓層業(yè)主權(quán)益的角度出發(fā)，經(jīng)研究決定青島市采用“本單元百分之百同意”模式。
10.《實施方案》對于既有住宅加裝電梯的加裝、實施主體是如何規(guī)定的？也就是說什么單位或個人可以開展加裝電梯工作？ 《實施方案》規(guī)定：公有住宅加裝電梯，其加裝主體為房屋經(jīng)營管理單位；私有住宅加裝電梯，其加裝主體為所在單元的全體業(yè)主。加裝主體可以書面委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯生產(chǎn)企業(yè)、電梯安裝企業(yè)等合法單位作為代建單位辦理相關(guān)手續(xù)，其中，公有住宅加裝主體也可以自辦，私有住宅加裝主體也可以推選并書面委托1至2名業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)。
具體辦理既有住宅加裝電梯相關(guān)手續(xù)、實施相關(guān)工作的主體，統(tǒng)稱為既有住宅加裝電梯實施主體（以下簡稱“實施主體”）。實施主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的既有住宅加裝電梯項目建設(shè)單位所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，確保提交政府部門和相關(guān)單位的材料真實、有效，對建設(shè)質(zhì)量安全負責(zé)。
11.《實施方案》對資金來源是如何規(guī)定的？ 《實施方案》規(guī)定，加裝電梯的資金來源主要包括：業(yè)主自籌資金、所涉及房屋分戶賬中的專項維修資金、財政補助資金和社會投資等。業(yè)主自籌資金部分，應(yīng)根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤蓸I(yè)主協(xié)商確定。財政補助資金部分，由相關(guān)區(qū)（市）政府落實，實施財政補助的期限為2016年至2020年。市級財政對區(qū)（市）進行獎補，獎補辦法另行制定。
12.既有住宅加裝電梯的主要工作程序有哪些？ 既有住宅加裝電梯應(yīng)依法開展，在業(yè)主醞釀、協(xié)商并達成共識的基礎(chǔ)上，主要工作程序包括：
（一）書面申請。符合加裝條件的實施主體向住宅所在地區(qū)（市）政府指定的牽頭部門提出書面申請，區(qū)（市）政府牽頭部門進行現(xiàn)場踏勘，提出初步審核意見。
經(jīng)初步審核同意后，由區(qū)（市）政府牽頭部門組織實施主體、業(yè)主委員會代表、區(qū)（市）有關(guān)部門和單位等召開可行性論證會，綜合參會各方意見，確定是否同意加裝電梯。明確同意的，實施主體方可依法開展工作。
（二）前期準(zhǔn)備。實施主體委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進行加裝電梯設(shè)計，設(shè)計單位應(yīng)對加裝電梯的設(shè)計方案負責(zé)。加裝電梯的設(shè)計方案應(yīng)進行公示，公示期不少于10個工作日，在公示期內(nèi)收到異議的，實施主體應(yīng)與異議人協(xié)商達成一致意見。實施主體應(yīng)當(dāng)制定電梯加裝、配置、運行維護等方案，并書面征求相關(guān)業(yè)主意見。
（三）辦理手續(xù)。住宅未預(yù)留電梯井的，實施主體應(yīng)到所在地規(guī)劃主管部門辦理規(guī)劃管理手續(xù)；可能影響或改變供水、排水、供氣、供熱、供電、通信、消防、人防、雷電災(zāi)害防護等裝置設(shè)施的,應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門辦理相關(guān)手續(xù)；按照建筑工程施工許可管理法規(guī)辦理相關(guān)施工許可手續(xù)。電梯安裝施工前，施工單位應(yīng)到所在區(qū)（市）特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯施工開工告知，并到有資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)辦理監(jiān)督檢驗手續(xù)。
（四）施工驗收。實施主體應(yīng)依照法律、法規(guī)規(guī)定開展施工圖設(shè)計、審查等工作，并由電梯制造商或其授權(quán)的具有安裝資質(zhì)的單位加裝電梯。
加裝電梯項目竣工后，實施主體應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位參加竣工驗收，并按有關(guān)規(guī)定向區(qū)（市）規(guī)劃主管部門申請竣工規(guī)劃驗收；擬申請財政補助資金的項目，應(yīng)邀請建設(shè)、財政部門參與竣工驗收；并到建設(shè)行政主管部門辦理土建部分工程竣工驗收備案手續(xù)。項目形成的檔案應(yīng)按規(guī)定向城建檔案管理部門移交。加裝的電梯必須經(jīng)特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)監(jiān)督檢驗合格，電梯使用單位應(yīng)在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理使用登記。
既有住宅加裝的電梯不辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，也不在不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記簿上注記。相關(guān)房屋所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生變化的，出讓人應(yīng)告知受讓人加裝電梯的事實并移交有關(guān)資料。
《實施方案》未述及的程序按照現(xiàn)行法規(guī)政策執(zhí)行。
13.加裝電梯設(shè)計方案公示應(yīng)如何進行？ 加裝電梯的設(shè)計方案，應(yīng)當(dāng)在所在小區(qū)、棟和單元的主要出入口顯著位置進行公示，征求全體業(yè)主的意見，公示期不少于10個工作日，公示的設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)達到方案設(shè)計的編制深度要求。
14.業(yè)主簽訂的加裝電梯協(xié)議一般應(yīng)包括什么內(nèi)容？ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同就以下事項作出書面約定：（一）加裝電梯的前期工作費用（包括結(jié)構(gòu)安全鑒定、勘察、設(shè)計、方案公示等）、工程建設(shè)和安裝費用的預(yù)算及其籌集方案。（二）擬加裝電梯的配置方案（包括電梯型號、電梯尺寸、運行參數(shù)、具體配置等內(nèi)容）。（三）電梯維護保養(yǎng)方式及其運行維護保養(yǎng)費用分擔(dān)方案（包括電費、維修保養(yǎng)費、管理費、電梯更新費等）。（四）與不同意加裝電梯的業(yè)主展開協(xié)商，并對利益受損業(yè)主進行補償?shù)馁Y金籌集預(yù)案。
15.既有住宅加裝電梯需要辦理施工許可嗎？ 按照建筑工程施工許可管理法規(guī)要求需要辦理施工許可證的，實施主體應(yīng)當(dāng)依法向建設(shè)行政主管部門辦理施工許可等手續(xù)。也就是說，對于加裝電梯部分建筑面積達300平方米以上且土建投資額達30萬元以上的項目需要依法辦理施工許可證，其他項目不需要辦理施工許可。
16.《實施方案》出臺后，還有什么配套政策嗎？ 《實施方案》出臺后，相關(guān)政府部門和區(qū)（市）政府還將根據(jù)工作實際和需要，陸續(xù)出臺一些配套政策，其中包括：1.區(qū)（市）政府將結(jié)合實際制定對《實施方案》的具體落實措施。2.市城鄉(xiāng)建設(shè)委將發(fā)布《青島市既有住宅加裝電梯設(shè)計導(dǎo)則》，從技術(shù)上對既有住宅加裝電梯工作進行指導(dǎo)。
咨詢電話： 市城鄉(xiāng)建設(shè)委（電話：85739955）
市國土資源和房管局（電話：82663907）
市規(guī)劃局（電話：83893216）
市質(zhì)監(jiān)局（電話：83895523）
