?　　

城區(qū)土地評價范圍首次擴大到黃河以北區(qū)域。

　　

　　13日上午,濟南市國土資源局召開聽證會,時隔三年,濟南再次調(diào)整城鎮(zhèn)土地級別、更新基準(zhǔn)地價。住宅基準(zhǔn)地價最高擬從5608元/㎡調(diào)整到6245元/㎡,軌道交通首次作為影響地價的因素之一,而城區(qū)土地評價范圍首次擴大到黃河以北區(qū)域。

　　城區(qū)土地評價范圍首跨黃河

　　濟南市目前執(zhí)行的基準(zhǔn)地價是2013年更新,2014年公布實施。按照國土部的規(guī)定,基準(zhǔn)地價原則上每3年更新一次,根據(jù)市場變化,適時調(diào)整。據(jù)介紹,這次基準(zhǔn)地價更新是在濟南市城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,適當(dāng)擴大了城區(qū)評價范圍,主要是北邊界,首次跨過了黃河。

　　北界線具體為:西北接黃河大堤南岸,至京滬高速鐵路往北接繞城高速公路北環(huán)線,過表白寺樞紐立交沿青銀高速往東,至京滬高速公路往北,沿濟北新城規(guī)劃北邊界向東至黃河,向北延伸至321省道。其他界線與以往相比沒有發(fā)生變化。 　　

　　此次調(diào)整指導(dǎo)未來三年的土地價格,考慮到濟南市正在申報國家級新區(qū)和臨空經(jīng)濟區(qū),因此將天橋區(qū)的桑梓店、大橋兩個街道辦事處以及濟陽的崔寨鎮(zhèn)、章丘的高官寨鎮(zhèn)(高新區(qū)代管的13個村),納入這一輪的城區(qū)土地評價范圍,增加了大約335平方公里。 　

　　軌道交通成影響地價因素　

　　濟南的軌道交通規(guī)劃從申報開始,就已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。R1、R3、R2號線陸續(xù)開工建設(shè),未來開通運營之后,勢必進一步影響地價和房價。因此,在這一輪調(diào)整中,參照國內(nèi)其他城市的做法,首次將軌道交通列為影響商服、住宅地價的因素之一。即距離地鐵站越近的土地,價格越高。工業(yè)用地首次將機場作為定級的一個影響因素。 　　

　　這一輪土地級別調(diào)整仍然考慮各種綜合因素,按質(zhì)量高低劃分級別。比如,城區(qū)住宅用地分8級,主要參照7個因素,26個指標(biāo)(如水電氣暖、學(xué)校、醫(yī)院、市場、公園廣場、道路、公交站、環(huán)境、人口密度等)。Ⅰ至Ⅴ級住宅用地集中在二環(huán)西路至東繞城高速公路之間。 　　

　　住宅基準(zhǔn)價最高6245元/㎡

　　從這一輪基準(zhǔn)地價的成果來看,價格最高的Ⅰ級居住用地,級別價格計劃從5608元/㎡調(diào)整到6245元/㎡,樓面地價擬從2804元/㎡漲到3123元/㎡,樓面地價三年增長319元/㎡,平均每年增長106元/㎡。Ⅱ至Ⅶ級住宅用地年均漲87-24元/㎡不等,Ⅷ級居住用地則是零增長。 　　

　　工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價漲幅最小,最高的Ⅰ級用地三年僅漲45元/㎡,平均年漲15元/平方米。據(jù)悉,這主要是考慮發(fā)展實體經(jīng)濟,工業(yè)用地的基準(zhǔn)價格幾乎是“成本價”,即不低于國家最低限價,不低于集體土地征收成本價。 　　

　　這次還對城區(qū)地下空間的使用權(quán)價格做了細(xì)化,地下三層及以上或者容積率大于3時,超出部分不再計算價值,鼓勵企業(yè)開發(fā)地下空間。 　　

　　基準(zhǔn)地價調(diào)整難影響房價

　　很多人關(guān)心一個問題,基準(zhǔn)地價的調(diào)整,是否影響房價? 　　

　　據(jù)濟南市國土資源局的相關(guān)人士介紹,基準(zhǔn)地價是政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格,由于土地成交價格大幅提升,基準(zhǔn)地價也要響應(yīng)調(diào)整。但基準(zhǔn)地價并非成交價,而是一個綜合參考價。土地成交價的漲跌主要與市場供求關(guān)系的變化有關(guān),基準(zhǔn)地價的調(diào)整并不對土地市場產(chǎn)生實際影響。 　　

　　如某一地塊的基準(zhǔn)地價假如是每畝一兩百萬元,掛牌起拍價可能是三四百萬元,那么真正的成交價主要看參與競拍的房企,競爭激烈的地塊每畝價格過千萬也有。 　　

　　同樣,房價也取決于供求關(guān)系以及土地成交價格,基準(zhǔn)地價只是反映區(qū)域的平均價格?；鶞?zhǔn)地價的上調(diào),不能直接導(dǎo)致房價上漲,也沒有必然聯(lián)系。

　?。ㄉ钊請笥浾?趙國陸）

　　 [編輯: 李敏娜]