?　　文/圖  半島記者  郭振亮

　　公寓在前些年很火，但這些年可以說是市場遇冷，去化周期長，同一片區(qū)，住宅和公寓產(chǎn)品之間存在較大的差距。銀十”之后，青島10多家小公寓類產(chǎn)品扎堆兒上市。出現(xiàn)這種情況的原因是什么，公寓現(xiàn)在還是一個(gè)好的投資方向嗎，專家對此怎么看呢？

　　十余家小公寓產(chǎn)品扎推上市

　　區(qū)別于普通住宅，公寓一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。可以理解為具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅”。它的面積標(biāo)準(zhǔn)通常也是不同的：北京30-50立方米；上海60-70立方米；福州60立方米左右；廣州50-60立方米；境外例如日本東京、香港中環(huán)，面積多在40立方米左右。

　　十一黃金周過后，青島10多家小公寓類產(chǎn)品扎堆兒上市，除了麥迪紳澎湃島、城市傳媒廣場2家扎根西海岸之外，剩下的都集中在市內(nèi)四區(qū)，尤其是市北的項(xiàng)目居多，在地理位置的優(yōu)勢已經(jīng)不用多說了。由于人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，這一輪新上市的公寓，戶型大小、區(qū)域分布均發(fā)生了變化。

　　據(jù)了解，此前有萬科“米公寓”的成功試水，目前上市的公寓，面積上多數(shù)不超過60平方米。某房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)在島城樓市上正在售賣小于60平方米面積的樓盤包括銀盛泰新空間、麗景御筑、萬德德盛苑等。近期青島市也有其它項(xiàng)目開始推出“mini”戶型，位于市北CBD的愛家公寓就是一棟典型的“mini公寓樓”，2棟公寓只有一種戶型——28㎡精裝公寓。

　　前些年，公寓項(xiàng)目多集中在沿海，如今現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域都有，20~30平方米的MINI公寓也開始出現(xiàn)，公寓項(xiàng)目種類比較多。對于近年來市區(qū)公寓越來越多的原因，戴德梁行山東分公司總經(jīng)理張春雨介紹說：“這跟供地市區(qū)越來越少有關(guān)系，在政府供地的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域的商住比例是已經(jīng)規(guī)定好了的，開發(fā)商綜合各種考慮，如果再市區(qū)地段要開發(fā)商業(yè)面積，還能達(dá)到快速銷售的目的，那么公寓類產(chǎn)品的開發(fā)對開發(fā)商來說是比較合適的?！?br>
　　

　　青島公寓產(chǎn)品坐上“冷板凳”

　　2007年萬達(dá)·39克拉來到青島，40多平方米的小戶型公寓迎合了剛需的需求，但數(shù)年過去，和周邊飛漲的房價(jià)相比，萬達(dá)·39克拉的房價(jià)變化幅度并不大。而且，商住混合的模式也引發(fā)不少問題。“晚上確實(shí)有點(diǎn)吵?！辈稍L中，一位阿姨無奈的表示，不少商業(yè)用戶的入住，帶來了更多的流動(dòng)人員，讓大家對公寓的安全性存在隱憂。

　　“一般來說，普通的住宅要是進(jìn)行商業(yè)行為的經(jīng)營，是需要整個(gè)樓的業(yè)主同意的，是有約束性的，但是公寓產(chǎn)品本身就是商用，所以在里面開會所、開酒店是不受限制的。”業(yè)內(nèi)專家張春雨介紹說，公寓產(chǎn)品打出的都是小面積、低總價(jià)的，因?yàn)楣⑹巧虡I(yè)產(chǎn)品，所以首付比例高，使用成本高，水電氣比普通住宅收費(fèi)要高；公寓還不能落戶，影響孩子上學(xué)，如果購房者需要城市戶口的話，可能就無法選擇公寓類產(chǎn)品；另外，公寓在未來進(jìn)入二手房市場交易的時(shí)候，也不太好出手，交易稅比較高，綜合這幾個(gè)因素，導(dǎo)致前幾年公寓類產(chǎn)品銷售情況并不是太好，市場認(rèn)可度也不高。

　　據(jù)介紹，公寓類產(chǎn)品在面積上也有大戶型，生活品質(zhì)相對更高，但是由于管理難度較大，也存在很多“后遺癥”。

　　“在嶗山有一個(gè)大戶型的公寓類產(chǎn)品，生活體驗(yàn)是比較好的，但是后期再小區(qū)里面開設(shè)了很多會所，一到晚上就有司機(jī)接人的，抽煙的，還有喝醉了亂吐的，物業(yè)也管不了，這就是個(gè)大問題。樓盤的位置不錯(cuò)，位置也很好，但是就是由于后期管理的原因，就導(dǎo)致了很多不受市場歡迎的因素。目前來看，公寓類產(chǎn)品投資屬性越來越強(qiáng)，很多公寓產(chǎn)品都被一些公司類的運(yùn)營商整體包裝為酒店或者是會所了，如果個(gè)人購買居住的話，那么生活品質(zhì)可能會受到很大的影響。”業(yè)內(nèi)人士介紹說。

　　同片區(qū)住宅公寓均價(jià)拉大差距

　　據(jù)悉，這種商住公寓因?yàn)樽饨鹣鄬Ρ阋?，吸引了不少小公司入住。走訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，不少小公寓變身“小公司”，30多平米的空間里，辦公器材齊全?！皩τ趧?chuàng)業(yè)青年來說，這很常見，吃住辦公一體，能節(jié)省開支?！币晃恢槿私榻B，這種情況在很多商住公寓很常見，像不遠(yuǎn)處的曼哈頓廣場也是如此?！奥糜瓮?，這些小公寓還吸引不少短租客，一晚上幾百元的租金，很受歡迎?！彼嘎叮行┳舨豢捌鋽_，選擇搬走。除此之外，這里還聚集了不少美發(fā)美甲經(jīng)營者，雖沒有明確的標(biāo)志，但記者從網(wǎng)上搜索團(tuán)購信息，很多美發(fā)美甲的經(jīng)營地點(diǎn)就標(biāo)注在萬達(dá)·39克拉。

　　“當(dāng)時(shí)購買公寓，是因?yàn)榫幼》奖?、周邊配套齊全。”一位住戶坦言，這種小戶型公寓因購房成本低，備受剛需歡迎，但在產(chǎn)權(quán)上要做出讓步?！艾F(xiàn)在樓道上堆積了不少東西，占據(jù)了一部分消防通道，有點(diǎn)擔(dān)心?！痹谌f達(dá)·39克拉記者連續(xù)上下樓，發(fā)現(xiàn)幾乎每層的樓道口處都有物品堆積。

　　經(jīng)過2016年大半年的洗禮，青島房價(jià)再次攀升了一個(gè)臺階，全市的商品房住宅乘風(fēng)破浪，價(jià)格普遍上漲。但是公寓產(chǎn)品的價(jià)格卻沒有明顯的價(jià)格變化，還算是“洼地”。記者了解到，目前同一地理位置，或者說同一樓盤上的公寓產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品相比，出現(xiàn)了公寓價(jià)格偏低的趨勢。例如濱海一號是集住宅、公寓、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)的大型綜合體，今年8月推出的住宅產(chǎn)品均價(jià)13500元/㎡，而剛剛上市的loft公寓起價(jià)9523元/㎡，惠后47萬/套起，總價(jià)幾乎只是住宅的一半。

　　“從屬性上來說，公寓類產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)該比住宅高才對，但是對于青島來說，前兩年來說兩者價(jià)格基本一致，導(dǎo)致很多人只買住宅不買公寓，到最近這兩年公寓價(jià)格比住宅還要低，當(dāng)然也要分區(qū)域來說?！睆埓河杲榻B說，“目前部分區(qū)域的價(jià)兩者的價(jià)格也保持基本一致，公寓價(jià)格偏低左右；還有一些區(qū)域的價(jià)格已經(jīng)拉開的比較大了，比方說嶗山區(qū)某樓盤的普通住宅價(jià)格在4萬左右，公寓大概就是2萬左右，價(jià)格差一倍，西海岸區(qū)域部分公寓價(jià)格在7000-8000左右，普通住宅在一萬五六左右?！?br>
　　專家建議看清回報(bào)率再投資公寓

　　據(jù)調(diào)查，小戶型在青島并未大熱，業(yè)內(nèi)人士分析，青島的房價(jià)雖然近期上漲明顯，但整體來說與其他一線熱點(diǎn)城市相比，還不算很高，很多購房者也不會犧牲居住的舒適性去選擇相對較小的戶型。“事實(shí)上，極小戶型多出現(xiàn)在城市的中心地段或者老寫字樓改造，但青島中心地段多是海景公寓，幾乎沒有項(xiàng)目?！逼桨埠梅窟\(yùn)營總監(jiān)張斌表示，島城市民的居住習(xí)慣對此也有影響。“島城的氣候潮濕多變，市民習(xí)慣尋找通風(fēng)采光好的房子。”張斌表示，很多小戶型公寓難以做到南北通透，除此之外，小戶型在產(chǎn)權(quán)、首付比例、貸款等環(huán)節(jié)的差異，也影響著部分購房者。

　　面對處于價(jià)格“洼地”的公寓，不少投資者開始蠢蠢欲動(dòng)，“現(xiàn)在住宅價(jià)格越來越高，如果對于小資金的投資業(yè)主來說，可能壓力比較大一些，但是對于價(jià)格相對便宜，面積相對較小的公寓來說，我還是有意向的?！笔忻裢跸壬跍?zhǔn)備投資的同時(shí)，也在考慮公寓貸款難度大、首付比例高、轉(zhuǎn)手賣掉費(fèi)用高、水電暖問、戶型差、一梯多戶、產(chǎn)權(quán)時(shí)間等難題，買還是不買，需要注意哪些問題呢？

　　對此，戴德梁行山東分公司總經(jīng)理張春雨建議說：“買公寓最好當(dāng)做第二選擇，如果資金真的只夠投資一套公寓的，那么首先需要選擇一個(gè)好的地段，購買公寓除了自住之外，大部分都是用來出租的，要考慮配套繁華、交通便利；如果開發(fā)商能夠承諾一定的回報(bào)率，可以出租或者管理運(yùn)營商統(tǒng)一管理的話，也可以優(yōu)先選擇，因?yàn)椴挥每紤]后顧之憂了；還需要看一看樓盤的品質(zhì)，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，大家對生活品質(zhì)的要求在慢慢地提高，之前看起來不錯(cuò)的地方，現(xiàn)在看起來也不是那么高端了，比方說萬達(dá)的39克拉，對于之前的市場來說是比較高端的，但是現(xiàn)在大家的要求越來越高，所以需要用前瞻的眼光做出選擇。”

　　[編輯: 劉曉明]