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　　□半島記者　于紅靚

　　進入2016年,全國樓市成交數據亮眼,寫字樓成交同比也增速不少,但相比于商品住宅的火熱,寫字樓市場則稍顯暗淡。根據青島銳理數據統計,前10個月島城寫字樓成交3185套、424122平方米,與去年同期的1813套、421382平方米相比,雖成交套數明顯增加,但成交面積增加不大。而成交總額53.24億元、均價12553元/平方米,均略低于去年同期。截止到10月底,島城寫字樓庫存量299.9萬平方米,高于去年同期的246萬平方米。

　　總成交42萬余平米

　　市北區賣得最好

　　與商品住宅成交的火熱相對應,島城寫字樓市場的成交不甚亮眼。

　　根據青島銳理數據統計,2016年1~10月份,島城新增寫字樓面積102萬平方米。截止到10月底,島城寫字樓庫存總面積達到299.9萬平方米,高于去年同期的246萬平方米。而前10個月島城寫字樓的成交總面積則為424122平方米,相比于去年同期的總成交421382平方米,成交增速緩慢。

　　從寫字樓成交的區域分布來看,市北區無疑是最受歡迎的地方。1~10月,市北區寫字樓的賣出面積為147319平方米,占整個島城成交量的34.7%；緊隨其后的是城陽區,寫字樓共成交94316平方米；嶗山區也不示弱,交出了總成交57910平方米的業績。就目前庫存量來說,寫字樓庫存量居前三位的分別是城陽區、市北區、西海岸新區,存量分別約為747272平方米、556801平方米、499531平方米。萊西市、膠州市、平度市則庫存相對較少,存量分別約為7346平方米、57799平方米、87283平方米。

　　從單個項目的成交來看,前10個月,島城有成交的寫字樓項目共83個,賣得最火的當屬卓越世紀中心,總共售出565套,總成交約41863平方米,成交僅1套的項目則有11個,包括青島國際發展中心、龍海明珠、海航萬邦中心等,而成交面積最小的項目是曼哈頓廣場,前10個月曼哈頓廣場寫字樓售出一套,成交面積56.29平方米。

　　從前10個月的月度成交來看,1月份島城寫字樓成交60326.1平方米；2月份數據明顯上揚,成交約23108平方米；3月份,與住宅市場的成交大漲相對應,寫字樓市場交出51670平方米的成績單；4月份,成交略有下滑,仍交出約38391平方米的答卷；進入“紅五月”寫字樓市場不甘寂寞,最終成交65815平方米,達到高點；6月,寫字樓成交略降,仍有44244平方米的成交總量；7月,成交進一步下滑,僅成交27739平方米；8月,市場反彈,寫字樓成交54509平方米；進入傳統樓市旺季“金九銀十”,寫字樓市場仍屬平穩,分別成交約31516平方米和26803平方米。

　　每平米12553元同比下降

　　用地量供大于求是主因

　　寫字樓的成交和商品住宅成交的曲線變化很相似,但寫字樓的成交均價則沒有明顯的上漲趨勢。1~10月份,島城寫字樓成交均價為12553元/平方米,略低于去年同期的13303元/平方米。商品住宅成交價在上漲,為何寫字樓成交均價卻跌了?“事實上,寫字樓的價格一直比較穩定,并且隨著一些企業往外遷移,成交結構成了影響價格的一個因素。”青島銳理數據總經理馬光明表示,住宅市場的火熱對寫字樓市場的投資有一定的影響,“短期來看,投資住宅收益快,但投資住宅不穩定性大。”

　　“整體來看,青島的寫字樓市場一直是不溫不火。”平安好房青島運營總監張斌表示,今年寫字樓成交量的增加,主要是由于金家嶺金融商務區一些金融機構整棟購買辦公樓,從而提高了銷量,實際上,島城的寫字樓市場一直不是很理想。

　　商業地產如此冷清,有各方面的成因。“寫字樓去化周期長是全國范圍內普遍存在的現象,并且一線城市也不例外,青島去化周期算相對小一些的。經濟現狀是一方面原因,但商業用地供應量供大于求是主因。”馬光明表示,網上購物和在線銷售的出現,使消費者可以從互聯網上直接選購自己需要的商品,傳統商業模式路子已經越來越窄,線下消費需求減少,進一步拉大了供求差距。“寫字樓項目也是一樣。”馬光明表示,寫字樓的銷售客戶多為企業或者投資客,“寫字樓的收益包括未來物業升值和租金收益,從租金收益來看,寫字樓明顯高于住宅,但寫字樓的物業升值相比較慢”。

　　打造多元化“生態圈”

　　或成寫字樓未來比拼點

　　“寫字樓招租”,沿著山東路走一走,這樣的標志確實不少。而在某房產網搜“寫字樓”,彈出的出售項目信息不下幾百條,寫字樓市場供過于求,這是現在市場的常態,這就促使著開發企業不得不充分考慮市場需求。

　　“過去,來寫字樓辦公的人只是希望你提供一個業務往來和處理的空間,現在他們希望得到更多,從辦公注冊、投資融資,到法律支援、商務合作,甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫字樓的運營商這樣分析現在的市場。

　　“我們選擇在哪里辦公,不是只考慮租金價格的,我們也看中圈層,希望能結交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”正在創業的李先生表示,他喜歡的寫字樓,是那種推開隔壁門就能找到有同樣創業甘苦的“同志”,或者在同一座寫字樓里,可以找到所需要的業務合作伙伴。“對于我的員工來說,他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網絡、免費的健身場所,甚至是定期的相親活動。”

　　為適應租賃者這種多元化的需求,越來越多的開發商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中,并且挖空心思建造“生態圈”。在這個生態圈,相似的企業、上下游企業往往共聚,反而能很好地節約成本。前段時間,位于香港中路的一座寫字樓開售,在發布會上,主辦方打的就是“為創業者提供創業平臺”這一口號,強調高端服務和高水平物業管理。

　　“共享經濟的產生,成為支撐寫字樓市場的新需求。”高力國際分析師在接受采訪時提出,核心商圈的優質寫字樓無法照顧到中小企業的租賃需求,過去那種“蝸居”于某個住宅小區的方式已不適合新經濟,“這就產生了大量轉移出來的新租賃需求”。這或許為寫字樓的發展指明了一個方向。

　　“寫字樓的市場就那么大,如何做好配套或者打造‘生態圈’吸引租客,或許成為今后開發企業的競爭關注點。”對這種觀點,馬光明也很贊同。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 張珍珍]