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　　本報記者　徐新東　林剛

　　延期交房,面對違約時開發商為何依然“牛氣”?業內人士揭秘,國家并沒有一個明確的關于延期交房相關違約賠償的規定,而且房產問題也暫時還不適用于消法。唯一對開發商具有約束性的內容就是購房者手中的購房合同。違約成本低是開發商敢“理直氣壯”選擇延期交房的一個重要原因。

　　■揭秘

　　商品房市場火爆

　　霸王條款強加于人

　　采訪中,山東川佳律師事務所的張寶清律師進一步表示,國家并沒有一個明確的關于延期交房違約賠償的規定,實踐中均依照當事人的約定,即購房合同來認定。由于商品房市場火爆導致了買賣過程中形成的賣方市場關系,購房者在交易中處于弱勢地位。

　　往往在簽訂合同時,有關違約金的約定,雖然可以協商,但開發商往往以“制式合同,無法修改”等“霸王行為”的說辭將違約金定得比較低,如:萬分之一,甚至還有萬分之零點幾。

　　“開發商之所以敢違約,就是因為對業主維權成本早已了如指掌。按日萬分之一計,延期三五個月的違約金不過幾千元。”張寶清說。

　　張金泉(應被訪者要求化名)是一家地產公司的高層管理者。他也認為,違約成本低是開發商敢“理直氣壯”去選擇延期交房的一個重要原因。

　　“不過在合同中不光約定了開發商出現違約后需要承擔的責任,也約定了購房者如果出現違約也要承擔責任,但往往是雙方的違約責任并不對等,開發商的‘霸王行為’顯露無疑。”張金泉說。

　　張女士也是一位購房者,2013年11月,張女士簽訂了預售合同購買一套建筑面積121.77平方米的房子,房屋總價約110萬元。

　　但這份合同中卻有這樣的約定,購房者未按本合同約定的時間付款,應當向開發商支付違約金,違約金按逾期未付款項的日萬分之一計算；而開發商逾期交付房屋,違約金按購房者已支付的房價款日萬分之0.01計算。

　　“這明顯就是違約責任的不對等,兩者對比,其實是加重了消費者的責任。”采訪中,張寶清律師表示,由于商品房的標的額大,所以如果雙方違約責任不對等的話,所承擔的違約金數額就會相差懸殊。張律師認為,這種條款加重了消費者的責任,違反了法律的公平原則,如若遇到此類條款,購房者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

　　而事后,記者也了解到,青島市工商局也于2015年7月20日依據《合同違法行為監督處理辦法》對該開發商進行了處罰。

　　而采訪中,有購房者也表示,合同中有一條特別坑人:如果購房者在未違約的情況下,開發商提出終止合同該如何處理,合同并未作出約定。記者了解到,在他與開發商簽訂的預售合同里約定,如果購房者未按時付款而違約,開發商可以提出解除合同,并索要一定比例的違約金,但如果購房者未違約,開發商提出終止合同,未約定如何給予購房者賠償。“沒有依據,所以這對購房者來說很不公平。”該購房者說。

　　另外,張律師也介紹,在一些合同或者協議當中,開發商設置“3個月違約免責期”,他認為這屬于霸王條款,同樣可要求監管部門進行規范。

　　■幕后

　　延期“頑疾”難除

　　開發商缺錢是主因

　　延期交房的事件為何會頻發?在業內人士看來,大部分還是因為“錢”。

　　張金泉介紹,在他接觸到的一些有關延期交房的案例中,開發商往往會怨天怨地。比如,春和景明項目延期交房的糾紛案子中,開發商就以“施工過程中遭遇惡劣天氣停止施工34天,受日食影響停工1天,配合“為考生送安靜”活動于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜間停止施工,導致被告延期交房。”不過,對于這類主張,法院一般不予采納。

　　張金泉認為,導致開發商延期交房有以下幾大原因:一是開發商實力不足,甚至開發資質過期等；二是開發商捂盤惜售,不惜毀約；三是建筑方和開發商有資金糾紛,導致施工進度放緩或終止；四是部分樓盤因市政配套無法到位,導致自身配套無法如期完成；五是業主在收房前發現房屋存在各種問題而拒絕收房；六是開發商擅自變更規劃,無法通過規劃部門審核；七是樓盤尚未通過相關部門的竣工驗收等等。　

　　“總結一下,這些原因多數還是因為錢,資金不到位。”張金泉說,小的開發商實力不足,說白了其實就是因為沒錢。

　　“在開發項目投入時,土地的一次性投入成本就會占到50%以上,在樓王頻出高地價的背景下,土地成本甚至會占到60%、70%的比例。”張金泉說,對于實力不足的開發商來說,雖然拿到了地,可后期如果資金不到位肯定要影響工程進度,或者應該交的相關配套費不齊全,無法取得相關資質。

　　“就青島來說,從今年7月1日實施《青島市城市房地產開發經營管理條例》,強化配套設施與房地產開發項目要同時設計、同時建設、同時交付使用,所以這對開發商的要求更加嚴格,沒有雄厚的資金是難以支撐的。”張金泉說。

　　另外,因為資金短缺,拖欠建筑商款項,這也是建筑方和承包方發生矛盾的原因,以至于施工進度放緩或終止。

　　張金泉也承認,近年來,樓市驟冷驟熱,各種問題凸顯。經濟大環境的不確定性增加,銀行“只會錦上添花,不會雪中送炭”,逐漸收緊貸款。在這種狀況之下,房子銷售不暢,開發貸款或融資也相對變難,不少房企,特別是中小房企面臨資金短缺的風險,而一旦資金鏈斷裂,各種問題就會接踵而至,不僅僅只是延期交房這么簡單,很可能致使這個項目變成“爛尾”。

　　采訪中,廣昌路國隆幸福城的一位業主也介紹,2014年9月9日,山東省高院曾開庭審理一起借款合同糾紛案件,其中被告正是該項目的開發商青島國隆昌盛投資置業有限公司。而2016年3月18日,青島市住房保障中心、青島市市北區開發建設局聯合在市北區政務網內發布通告,因項目開發企業青島國隆昌盛投資置業有限公司資金斷鏈,逾期交房,多部門正積極研究項目解決途徑。

　　此外,在2014年,青島君利豪集團負責人也被爆出因為資金問題而“跑路”,不僅拖欠君利大陸馨園項目拖欠施工款項,而且由它投資建設的君利長島灣項目也予以停工。

　　■癥結

　　延期賠償沒明確規定

　　折射預售制度漏洞

　　那開發商違約交房,違約金到底應該怎么算,賠償金又該如何界定?

　　山東川佳律師事務所的張寶清律師也表示,按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”同時在第十六條中約定:當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。　

　　張律師說,國家并沒有一個明確的關于延期交房相關違約賠償的規定,而且房產問題也暫時還不適用于消法。對于延期交房,唯一對開發商具有約束性的內容就是購房者手中的購房合同。

　　但有不少業內人士也表示,延期交房只是整個房地產業鏈條上的“冰山一角”,交房不按時,表面看來是樓市低迷造成的銷售不暢,因資金緊張等因素影響工程進度的開發商失信行為。但從根源上講,在于現行的商品房預售制度。這降低了開發商的資金要求門檻,開發商僅需極少的自有資金,通過占用購房者預付的房款,即可實現“空手套白狼”的經營模式。

　　開發商為了迅速回籠資金,在樓盤尚未動工或是建設進度不大的情況下進行期房銷售,提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。這在給購房者提供了便利的同時,也帶來了延期交房、卷款“跑路”等潛在風險。

　　房地產專家賈臥龍此前在博客上直言:預售制度,實質上已變成開發商融資的手段。即,只用投入有限資金,從政府拿到土地,然后用土地到銀行抵押啟動項目。真正的建設資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付。如果某一環節運轉不暢,則影響到施工進度和交房時間。

　　事后,張金泉說,近幾年來,我國的商品房預售市場不斷規范化管理,但仍然很多不完善之處,尤其是對延期交房政府層面上并沒有什么具有約束力的文件,導致一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子,造成損害購房者合法利益的現象屢禁不止。

　　（來源：半島網-半島都市報）