?　　近日,官方針對房地產稅改革推進要“義無反顧”的表態,再次讓房地產稅成為輿論關注焦點。自2003年提出物業稅以來,房地產稅的探討已歷經13年之久,為何遲遲難以落地?從房產稅到房地產稅的轉變意義何在?會否影響房價?政策落地業主會多交錢嗎?

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　　離開征還有多遠?

　　“義無反顧”推進改革

　　在7月23日舉行的G20稅收高級別研討會上,財政部部長樓繼偉表示,受制于信息征集能力弱及利益調整阻礙,目前房地產稅制改革尚未推出正式方案,但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態與十八屆三中全會中提到的“加快房地產稅立法并適時推進”相呼應,印證了官方推進稅制改革的決心。

　　這是否意味著房地產稅很快會落地?中國房地產業協會原副會長朱中一接受記者采訪時表示,中國房地產稅征收是大勢所趨,但尚未完成立法,而立法需要多次審議,房地產稅幾乎不可能在年內出臺。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為,房地產稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢,至少仍需要四五年時間,且有條件開征房地產稅的可能只是一、二線經濟發達的城市。

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　　為什么要征?

　　讓房子回歸居住本質

　　當前,我國房產稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收,由產權所有人依照房產原值減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%。若房產出租,則依照房產租金收入的12%進行繳納。

　　為何現行征稅方式要向收取房地產稅轉變?朱中一分析,房地產稅征收既是全國稅制改革的重要一環,也是住房體制改革的需求。

　　朱中一指出,房地產稅其實包括房地產業營業稅、個人所得稅、房產稅、土地增值稅、契稅等多項稅種,征收房地產稅主要是征稅思路的轉變。“目的是要從現行的房屋流通環節收稅為主,轉向持有環節收稅為主,這將抑制投資、投機性需求,盤活存量,進而使房子回歸居住本質”。

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　　開征難在哪兒?

　　探索十三年卡在立法上

　　記者梳理發現,當前所討論的房地產稅由“物業稅”演變而來,“物業稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上,由此計算房地產稅提出已有13年之久。其間各界對征不征、怎么征、征多少等問題多有爭論,但尚無定論。

　　多位專家指出,房地產稅全國鋪開首先要過立法這一關,目前正處于這一環節。

　　為何13年探索推進緩慢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者分析稱,一方面,不動產登記等房地產稅征收前提工作推進緩慢,“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態,改革存在阻力,頂層設計需要考慮多方面內容。比如,如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關系、如何對房屋估價、如何設置稅率,等等。

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　　試點情況如何?

　　穩定市場效果不明顯

　　雖然還沒有立法,為探路房地產稅落地,2011年初,上海和重慶先行試點征收房地產稅。上海采取增量征收模式,重慶則采用高端存量征收模式。

　　房地產稅試點迄今已試行5年多,效果如何?朱中一認為,與國外相比,上海、重慶試點房地產稅稅率較低,對穩定市場的效果并不明顯。但釋放了一個積極信號:房地產稅一定會收,只是時間問題。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者,兩個試點出現的最大問題是一些區域收稅成本上升,抵消了稅改效用,一定程度上還推高了購買房屋成本,影響房企去庫存。

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　　如何影響樓市?

　　短期內可能影響不大

　　多位專家向記者指出,房地產稅如果落地,將有助于樓市抑制投資、投機性需求,抑制房價上漲,但對成交、房價影響到底有多大,還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評判。

　　張大偉指出,“房地產稅短期可能促使部分投資者拋售房源,但如果不解決投資長期依賴房產,熱點城市有效供應少于需求,相關稅收依然會轉嫁給買房者支付。”

　　張大偉預測,從試點城市看,房地產稅從新增量入手且稅率不算高,按照執行周期估計,開始執行的5年內對樓市整體影響不會大。同策咨詢研究部總監張宏偉向記者分析,房地產稅對樓市更多是長遠影響,土地、財稅、金融三大樓市長效調控機制將完善。

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　　要多交錢嗎?

　　區別征稅概率大

　　“房地產稅開征,業主要多交錢嗎?”這是準購房者和已購房人最關心的問題。

　　多位專家指出,房地產稅包含類目復雜,涉及房地產交易、持有等多個環節,目前怎么征、征多少等具體問題還在研究階段,即便是兩個試點城市也有很多環節需要完善。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。

　　以試點城市上海為例,按照當地現行稅收政策,一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅,成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%,4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴躍進為記者算了一筆賬,一個擁有180平米住房的三口之家,人均住房面積達到60平米,現在想要新購一套100萬元的住房,這100萬元房產即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上,需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)×70%×0.6%(稅率),即稅金為0.42萬元。“鑒于房地產其他環節稅收還未調整,這成了實實在在多出來的成本。”

　　朱中一表示,從試點城市來看,保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發點。據此推測,房地產稅可能會設定一定的免征范圍,對首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區別征稅。

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　　如何借鑒國外經驗?

　　評估價隔幾年適度調整

　　其他國家是如何收房地產稅的?據了解,美國、英國、加拿大、德國等百余個國家都會征收房地產稅,稅率平均在1.5%左右,以低于市場價的評估價為稅基,評估價隔幾年會適度調整。

　　專家建議,我國房地產稅可參考國外經驗,但不能照搬,需要針對中國國情進行改進。

　　謝逸楓建議,我國房地產稅要重點考慮四點:一是應廣泛征求老百姓意見,法理理順、時機成熟再開征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求,不影響生活品質與市場健康。三是防止重復征稅增加老百姓負擔。四是不增加自住型購房者買房購房成本。　　　　　　　　　　　中新

　　財政部與國家發展改革委近日發布《關于不動產登記收費有關政策問題的通知》,明確收取、免收與減收不動產登記費的具體情形。通知規定,不動產登記機構按規定收取不動產登記費后,原相關部門收取的土地登記費、房屋登記費、林權證工本費以及其他涉及不動產登記、查詢、復制和證明的收費項目一律取消。

　　小微企業不動產

　　申請登記免費

　　通知指出,對下列八種情形免收不動產登記費:農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得農用地的土地承包經營權申請登記的；農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有權及其占用的林地承包經營權申請登記的；依法由農村集體經濟組織使用的國有農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產,申請土地承包經營權登記或國有農用地使用權登記的；因農村集體產權制度改革導致土地、房屋等確權變更而申請變更登記的；申請與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等登記,不單獨核發不動產權屬證書或登記證明的；因行政區劃調整導致不動產坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更而申請變更登記的；小微企業(含個體工商戶)申請不動產登記的；國家法律、法規規定予以免收的其他情形。

　　宅基地使用權

　　登記還需收費

　　需要收取不動產登記費的包括:房屋等建筑物、構筑物所有權及其建設用地使用權、宅基地使用權或海域使用權；無建筑物、構筑物的建設用地使用權或宅基地使用權；森林、林木所有權及其占用的林地承包經營權或國有林地的使用權；耕地、草地、水域、灘涂等土地承包經營權；地役權；抵押權。這六種情形在國土資源部和縣級及以上地方不動產登記機構辦理首次登記、變更登記、轉移登記、更正登記、異議登記時需要收取不動產登記費。

　　據悉,國土資源部與縣級及以上地方的不動產登記費收入,將分別全額上繳中央國庫與地方國庫,納入財政預算管理。對違規多征、減免或緩征收費的,依照《財政違法行為處罰處分條例》和《違反行政事業性收費和罰沒收入收支兩條線管理規定行政處分暫行規定》等國家有關規定追究法律責任。據新華社

（來源：半島網-半島都市報）