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　　今日上午，霧蒙蒙的天氣下，島城的土地市場(chǎng)卻一片火熱，備受矚目的宜昌路16號(hào)成交了。

　　在上午進(jìn)行的網(wǎng)上競(jìng)拍中，共吸引21家開(kāi)發(fā)商參與，經(jīng)過(guò)367輪激烈競(jìng)價(jià)，地塊以12520元/平方米，總成交價(jià)約9.97億元，被四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司收入囊中，溢價(jià)率約為203.9%。據(jù)了解，這也創(chuàng)下了市北區(qū)土地成交單價(jià)之最。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士也頗感意外，認(rèn)為從地價(jià)和建筑成本等因素推算，該地塊高層住宅將來(lái)要18000元/平左右才能保本，逼近市南水平，未來(lái)銷售難度可想而知。

　　單價(jià)12520元/㎡，市北新“地王”誕生

　　據(jù)說(shuō)，本次拍賣刷新了青島土地拍賣多項(xiàng)紀(jì)錄，成為參與競(jìng)買開(kāi)發(fā)商最多的地塊、2016年已成交“單價(jià)地王”以及市北區(qū)土地拍賣新的“單價(jià)地王”。原市北區(qū)“單價(jià)地王”保持者是2014年12月份出讓的鎮(zhèn)江路12號(hào)地塊，樓面地價(jià)是8500元/㎡。

　　根據(jù)拍賣公告，本次拍賣的宜昌路16號(hào)地塊編號(hào)為331-317-370203-029-508-GB00001，土地面積23178.8㎡，土地用途為商服住宅，其中住宅部分占地為19702㎡，商服部分占地3048.2㎡；根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)該地塊規(guī)劃總建筑面積為81125.8㎡，其中將建有住宅68956.9平方米，建設(shè)商服配套設(shè)施10668.9㎡，兩者比例接近6.5:1。

　　地塊的出讓年限方面，住宅部分為70年、商服部分40年，規(guī)劃建筑指標(biāo)方面容積率≤3.5，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。另外，該地塊還將劃撥428.6㎡做為科教用地（3班幼托），規(guī)劃建筑面積為1500㎡。

　　據(jù)悉，宜昌路16號(hào)為山東省食品進(jìn)出口公司四方倉(cāng)庫(kù)用地，青島東大物流有限公司也在此辦公，現(xiàn)在是一片倉(cāng)儲(chǔ)用地，尚未拆遷。青島市老城區(qū)企業(yè)搬遷辦副主任傅少春曾介紹，單體搬遷企業(yè)的土地按照規(guī)劃用途拍賣后，80%返還給搬遷企業(yè)；成片搬遷則以土地評(píng)估價(jià)的90%為標(biāo)準(zhǔn)返還，這調(diào)動(dòng)了企業(yè)搬遷的積極性。有了這筆錢，就解決了新廠建設(shè)、職工安置等的資金問(wèn)題。

　　配套尚可，公共資源優(yōu)劣參半

　　從地理位置上看，該地塊周圍原是青島老企業(yè)聚集區(qū)，老企業(yè)搬遷后規(guī)劃為現(xiàn)代化的商業(yè)住宅區(qū)，興隆家園、興隆花園、海灣花園均已成為成熟小區(qū)，正在銷售的中海藍(lán)庭小區(qū)位于該地塊南側(cè)，直線距離600米。目前，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格在11000到12000元/㎡之間。

　　從配套上看，宜昌路16號(hào)地塊正處于濱海新區(qū)新舊交替的重要位置上，順著環(huán)灣大道北行2公里就可到達(dá)歡樂(lè)濱海城板塊，向西1公里可到達(dá)海云庵商圈；從交通上看，周圍有瑞昌路、杭鞍高架等主干道，距離火車北站7公里，四方長(zhǎng)途站3公里。

　　不過(guò)需要指出的是，宜昌路16號(hào)地塊距離發(fā)電廠直線距離僅1.2公里左右，或成為未來(lái)影響項(xiàng)目銷售的環(huán)境因素。

　　成交單價(jià)過(guò)高，未來(lái)銷售有不小難度

　　地塊成交后，引發(fā)島城地產(chǎn)圈持續(xù)討論。

　　青島鏈家市場(chǎng)分析師張斌表示，盡管宜昌路16號(hào)地塊未拍先火，但是依然出乎所有人的意料。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，原四方區(qū)板塊現(xiàn)成交均價(jià)在11600元/平左右，目前售價(jià)最高的中海臨安府洋房也不超過(guò)16000元/平。根據(jù)地價(jià)和建筑成本等推算，宜昌路16號(hào)項(xiàng)目未來(lái)高層住宅要18000元/平左右才能保本。

　　從土地3.5%的容積率推算，項(xiàng)目業(yè)態(tài)很可能是高層住宅，18000元的單價(jià)已經(jīng)逼近市南水平，未來(lái)銷售難度可想而知。

　　而該地塊的成交對(duì)周邊的影響可謂深遠(yuǎn)。“現(xiàn)有的商品房的銷售價(jià)格必然會(huì)進(jìn)行調(diào)整，近期一萬(wàn)左右已經(jīng)周邊買房的人們自然是心底偷笑。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，二手房自然也會(huì)受到刺激，估計(jì)要調(diào)整售價(jià)的房東們已經(jīng)開(kāi)始計(jì)算了。最重要的是，原四方作為主城區(qū)的價(jià)格洼地，價(jià)值將更快的被挖掘，當(dāng)然價(jià)格會(huì)走在價(jià)值的前面。

　　據(jù)了解，四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司是藍(lán)光集團(tuán)下屬控股公司，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，此前在李滄區(qū)開(kāi)發(fā)了藍(lán)光COCO蜜城項(xiàng)目，已于上月實(shí)現(xiàn)交付。（半島記者 于紅靚）