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在煙臺城區一樓盤,不少市民前來看房,銷售商的廣告上打著“放大招”。齊魯晚報·齊魯壹點 記者　秦雪麗　攝

　　受降利率、降稅、調整首付比例、放寬公貸甚至是購房直接發補貼等系列樓市新政刺激,今年上半年,山東各市樓市回溫明顯。不過進入5月以來,有城市房地產交易已經出現“拐點”。

　　強心針打上

　　成交呼呼漲

　　小鞏是濟寧城區一家房產公司中介,干了一年多。從今年2月份以來,二手房市場回溫,讓小鞏感受明顯?！翱蛻舳紟Р贿^來,一天少說得有三四個客戶,一月下來成交三四套房子。”

　　“春節以來,二手房交易市場一直很活躍,尤以3月份最為明顯,當時城區二手房一天過戶量有40套左右,現在有所趨緩,成交量少了二成?！睗鷮幨蟹慨a交易中心有關工作人員介紹,國家刺激樓市政策頻出,帶動二手房市場走勢趨強,雖然現在有所趨緩,但相比去年同期,上半年城區二手房交易量仍增長30%以上。

　　“過去的一年,購房族都盼著價格會降,等待救市政策出臺,隨著一系列利好政策的出臺,這積壓的剛需量逐步得到釋放?！眹医y計局濟寧調查隊專項科的一工作人員分析說,當時,一線大城市房價持續走強,這種態勢起到帶動作用,濟寧難免也會出現跟漲的局面。在房價上漲的催促聲中,進一步加速了買房者的購房步伐。

　　煙臺市的一些房產商,也感受到今年上半年日子很好過?！敖衲?月份以來,明顯感覺銷量增高,無論是來訪人還是銷售數據都有大幅增長。”煙臺高新區力高陽光海岸售樓處一位工作人員介紹。

　　2月份,央行對于個人住房貸款政策作出了新規定,在不限購城市執行“首套房貸款首付最低20%”,目前煙臺已有多家銀行執行新政,利率折扣也隨之放寬。據同策咨詢數據顯示:2016年上半年,煙臺商品房成交21127套,同比2015年上半年上漲28.0%,成交213萬㎡、146億元,這是一個煙臺歷史上“最好的上半年”,半年度成交量創歷史新高。

　　在德州,“強心針”的效果更為明顯。2月22日起,德州執行個人住房交易稅收新政,下調契稅稅率、擴大營業稅優惠范圍。新政落地后,德州二手房交易成交明顯活躍。僅一個月后,二手住房4月份成交同比去年增長83.53%。

　　需求集中釋放后

　　“小陽春”過去了

　　和過去的3、4、5月相比,進入6月份后,小鞏輕松不少。

　　“看房的人少了,房東也有所觀望,現在一天平均下來帶一個客戶,一月成交一套房子。”在小鞏看來,天氣轉熱,看房人少了不少,而六七月份又是傳統淡季,房東觀望情緒漸濃,現在二手房市場整體有所回落。

　　在一輪輪新政刺激下,剛性需求得到集中釋放,二手房市場放緩,而這種變化,在新建商品房上表現更為明顯。

　　“現在價格漲幅在放緩,來售樓處看房的人數少了,成交量也隨之減少?！睗鷮幊菂^一家樓盤負責人史謙介紹,進入5月份以來,濟寧樓市整體就有所放緩。

　　“目前來看,3月份是濟寧樓市銷售量激增的開始之月?！睗鷮幊菂^一家樓盤的營銷總監朱皞說。

　　在史謙看來,一系列新政刺激,讓剛需得到集中釋放,給濟寧樓市帶來一個“小陽春”。可隨著新政效應弱化,剛需被滿足,濟寧樓市難免進入平淡期。

　　據濟寧市房產交易中心的數據顯示,受春節因素影響,1月、2月,濟寧城區新建商品房網簽量明顯少于3月,3月份網簽量為2528套,4月份3110套,5月份2615套,6月份只有2269套。

　　房子賣得快

　　可是價格“紋絲不動”

　　同策數據顯示,煙臺2015年上半年銷售商品房總面積165.3萬平方米,總金額114.7億元,均價6937元/平方,而2016年上半年銷售總面積213萬平方米,總金額146.2億元,均價6858元/平方。波動不到100元,雖然今年上半年比去年同期銷售面積增加,但是均價卻出現了下降。

　　據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示,今年以來,濟寧房價波動很小,新建商品住宅環比價格增幅最高在二三月份,隨后價格上漲趨勢逐漸放緩,漲幅不斷收窄。

　　受春節因素影響,濟寧1月新建商品住宅價格均延續2015年底小幅下跌態勢,環比下跌0.1%；到了2月份,濟寧新建商品住宅價格環比增幅明顯,環比上漲0.2%；3月份同樣延續了2月份增幅態勢,新建商品住宅價格環比上漲0.2%,回暖趨勢走強；到了4月,濟寧新建商品住宅價格環比上漲0.1%,與上月環比增幅0.2%相比,價格上漲趨勢有所放緩；到了5月,濟寧新建商品住宅價格環比持平,漲幅進一步收窄。

　　“國家還沒公布6月份大中城市房價數據,從目前來看,濟寧房價不會有太大波動,還將延續這種平穩態勢。”國家統計局濟寧調查隊專項科有關工作人員說。

　　高庫存壓力下

　　“好房源”毫無壓力

　　雖然各地庫存量大,不過,一些好房源還是“搶手貨”,那么,什么房子才是好房源?

　　“現在二手房市場整體回落,好房源仍受追捧。”房產中介小鞏說。

　　“學區房無疑是最重要的因素,尤其是靠近學區的二手房子最好賣。”根據地理位置、配套等因素,小鞏把好房源劃分了三個層次?！皩W區房無疑是最重要因素,靠近學區的最好賣,其次是臨近商業街,再者就是臨近廣場、花園?！毙§栒f,這三個要素都具備的房源依然熱賣,尤其學區房,價格仍有緩慢趨漲態勢,只是相比三四月份,漲勢已不那么明顯。

　　“比如警韻之家小區,屬于濟寧市實驗小學的學區房,二手房的價格每平方米在6000元以上,房產證還沒下來,需要全款付,現在也基本上沒有房源了?！毙§栒f。

　　在濰坊,也有上述表現。濰坊政府工作報告中提到,濰坊城鄉人均住房面積分別達到41.5㎡和41㎡,從統計數據來看,一個家庭平均一套房子已經綽綽有余了。“但濰坊人不缺房子,缺好房子！”有業內人士指出,因為歷史、收入等各種原因,濰坊的土地供應量一度有些過量,不少本土家庭擁有多套房子,但濰坊好房子真不多。

　　不少70后、80后群體已經三四十歲,也到了換房子的時候,之前購買的房子,或配套或設計都已經有些落后。因此,在濰坊房地產業內有一個共識,就是造好房子、造大房子以迎合新興的改善性需求市場。

　　在濰坊擁有數十家樓盤項目開發銷售體量的恒信集團董事長張玉強說,作為濰坊人,我們更關注濰坊房地產市場前景怎樣,對此不同的人有不同的見解?？傮w上來講,我認為作為一個三線城市,濰坊樓市未來走勢就像春天的氣候,呈現溫暖、溫和、長期上漲的趨勢,但會呈現區域分化、業態分化、品質分化、主題分化的現象,不同樓盤、同一樓盤的不同業態也會出現冷熱不均的情況,這是由市場需求決定的。

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