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　　隨著濟南房價的普漲,處于價格頂層的豪宅無疑是很多市民關注的焦點之一,單價動輒兩三萬的房子是咋賣出去的?都被誰買走了?

　　“對于豪宅而言,客戶永遠稀缺。但跟普通樓盤一樣,快速出貨是硬道理。”某高端樓盤營銷負責人說,一般而言,高端項目隨著總價的升高,客戶數量也會大幅衰減。除了極個別按棟賣的別墅,濟南大多數豪宅仍然以面積為單位出售。單價最高的平層住宅已經超過2.7萬元/m2。

　　“我們的目標客戶身價大都超過千萬元,甚至過億。”某豪宅項目的營銷人員稱,業主基本上是非富即貴。新貴的偏好與普通購房者不同,所以營銷打法也有調整。剛需樓盤常用的戶外廣告、街頭派單、短信群發、電話CALL客,肯定不是豪宅的銷售法寶。單價在2萬左右的項目,營銷手段通常不會過分張揚,這與客戶群低調行事的心理需求有關。

　　那省城的豪宅都是咋賣出去的呢?業內人士透露,關鍵在于找對脈絡,做圈層營銷,通過事件營銷,傳播產品信息,給潛在的圈層客戶留下深刻印象。

　　千佛山周邊的兩個豪宅項目均邀請演藝圈的知名人士助陣,并為樓盤代言。“代言人也不是隨便找的,未必是當紅明星,但一定是70后、80后當年的偶像。”

　　與奢侈品牌跨界合作,與時尚、文化、藝術領域舉辦主題活動都是豪宅偏愛的營銷方式。“很重要的一點,要善于告訴客戶,他的鄰居都有誰。”南部一家樓盤的別墅置業顧問表示,面子對于不差錢的客戶來說很重要,他們關注的多數是財富增值、家人健康、教育好孩子。

　　富人不缺房,所以更關注建筑細節,出手更為謹慎,品質是決定性因素。因此豪宅在看得見的地方舍得花錢,比如大堂、大門入口、圍墻、外立面、花園等。年輕高端人士偏好簡約、舒適風格,對奢華、土豪設計并不感冒。

　　跟常規樓盤一個置業顧問每天接待大批客戶不同,豪宅可能是一天只接待一組客戶,而且整個團隊提供服務。

　　并非所有豪宅都能摸到銷售竅門,有的別墅項目開盤零成交。

　　（生活日報記者趙國陸）