?　　劃撥土地上的房屋交易時(shí)，需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，同時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金。日前濟(jì)南市人民政府辦公廳發(fā)出《關(guān)于執(zhí)行濟(jì)南市城鎮(zhèn)住房上市交易土地登記暫行辦法有關(guān)問題的通知》，對劃撥土地上房屋交易產(chǎn)生的一些問題做了進(jìn)一步說明。

　　補(bǔ)繳土地出讓金，目前全是買家掏

　　去年12月30日，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心正式掛牌成立，濟(jì)南也進(jìn)入了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)代。在劃撥土地上的房屋交易時(shí)，要同步進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，還要補(bǔ)繳1%的土地出讓金，大量的房改房交易過程中，就遇到了一些具體的問題。

　　雖然濟(jì)南早在2008年就出臺(tái)《濟(jì)南市城鎮(zhèn)住房上市交易土地登記暫行辦法》，但由于已過去8年，“有部分政策不再適用了，因此需要再進(jìn)行一下說明”，濟(jì)南市國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　據(jù)了解，在《通知》當(dāng)中，濟(jì)南明確劃撥土地上城鎮(zhèn)住房權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)，均應(yīng)在變更登記時(shí)繳納土地出讓金。征繳標(biāo)準(zhǔn)為房屋交易價(jià)格的1%。而在2008年出臺(tái)的暫行辦法中，對于同樣問題的表述則是“上市交易的城鎮(zhèn)住房所在宗地原土地使用權(quán)類型為劃撥的，由受讓方按房屋交易成交價(jià)格的1%繳納土地出讓金。”

　　“受讓方”變成“權(quán)利人”，意味著土地出讓金變成賣家支付了嗎?對此，上述負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于土地出讓金由誰交，國土部門不做明確規(guī)定，由買賣雙方協(xié)商即可。

　　鏈家網(wǎng)濟(jì)南站主編羅先生表示，之前進(jìn)行的房改房交易當(dāng)中，土地出讓金全部都是由買家繳納的。羅先生認(rèn)為，因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)市場總體來看還是一個(gè)賣方市場，即便是土地出讓金日后可以雙方協(xié)商，買家來掏的可能性也更大。即便是賣家答應(yīng)繳納，這筆錢也會(huì)含在房價(jià)中。

　　《通知》還明確，用來計(jì)算土地出讓金的交易價(jià)格，將按房屋交易時(shí)繳納的契稅倒推計(jì)算確定，即房屋成交價(jià)格等于所繳契稅除以契稅稅率；無交易價(jià)格的，參照市地稅部門價(jià)格認(rèn)定系統(tǒng)中同一區(qū)域和位置的其他房屋價(jià)格計(jì)算確定。

　　房改房買賣不需簽訂土地出讓合同

　　如果要將土地的性質(zhì)由劃撥變更為出讓，除了要繳納土地出讓金，按照正常程序，還需要提交市政府進(jìn)行審批。而在《通知》中，明確劃撥土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓并繳納土地出讓金的土地使用權(quán)界定為出讓土地，不再履行報(bào)批程序，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

　　為何做出這樣的界定?上述負(fù)責(zé)人表示，主要是因?yàn)槿绻恳粦舳悸男袌?bào)批程序，不具可操作性。“如果要變更性質(zhì)的話，國土部門僅是一個(gè)審核部門，審批權(quán)在市政府”，而一宗土地上，住戶可能有上百戶，如果每一戶在進(jìn)行住房轉(zhuǎn)讓時(shí)都要審批的話，無疑將耗費(fèi)大量的時(shí)間。

　　記者了解到，建立在劃撥用地上的房改房是上世紀(jì)八九十年代的產(chǎn)物，其中多是單位分配的宿舍。據(jù)了解，除個(gè)別情況以外，濟(jì)南幾乎所有的房改房都是建設(shè)在劃撥用地上，擁有劃撥土地使用權(quán)，屬于劃撥土地。在濟(jì)南這樣的房屋不在少數(shù)。

　　年限70年咋計(jì)算，目前尚無規(guī)定

　　據(jù)了解，在濟(jì)南實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記之前，大多數(shù)房改房沒有實(shí)現(xiàn)“房地合一”，相當(dāng)一部分是只有房產(chǎn)證；由于絕大多數(shù)房改房都是建在劃撥用地上，因此即便辦了土地證，土地性質(zhì)標(biāo)注的也是“劃撥”，“終止日期”一欄也沒有任何標(biāo)注。

　　而如果房改房轉(zhuǎn)讓，情況就不一樣了。《通知》中明確，劃撥土地上城鎮(zhèn)住房轉(zhuǎn)讓并繳納土地出讓金的土地出讓年限為70年。而市民普遍關(guān)心的70年從何時(shí)開始計(jì)算，目前依然沒有明確。上述負(fù)責(zé)人表示：“對于不動(dòng)產(chǎn)登記部門來說，這也是個(gè)很頭疼的問題，由于國家和省里對于這一具體問題都沒有具體界定，因此現(xiàn)在濟(jì)南市也不好明確開始時(shí)間。”

　　不過，這一次的《通知》中，濟(jì)南想了一個(gè)辦法：在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上同時(shí)標(biāo)注房屋取得時(shí)間、房屋所在宗地第一套房屋轉(zhuǎn)讓和本套房屋轉(zhuǎn)讓繳納土地出讓金時(shí)間。“時(shí)間都明確之后，在國家和省里出臺(tái)政策之后，就能按照政策來執(zhí)行了。”