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　　房地產交易中心再次出現排隊現象，開發商坐地漲價、日光盤頻頻爆出……受信貸層面的政策影響，島城樓市再現量價齊增的行情，去化速度的加快讓新盤價格再次出現大幅攀升。4月26日，記者走訪多家在售樓盤發現，多數在售新盤的單價出現千元以上的漲幅。業內人士分析，本輪樓市變局，更多受到政策層面的影響，若政策層面收緊，未來樓市或會出現較大變局。

　　房子變好賣價格漲得快

　　“不到兩個月的時間，整個紅島區域已經沒有多少房子可賣了。”26日下午，樓市分析人士張百忍如此形容目前的市場狀況。

　　而時間退回到2月份，這個區域盤踞著世茂、中歐國際城、世家御園、珊瑚灣等多個項目，在市場向好之前，多家新盤的開發商還都在小心翼翼地制定銷售均價，迫于銷售壓力，珊瑚灣、中歐國際城等項目將均價分別定為3888元/平方米和5000元/平方米。

　　而到了一季度末，青島克而瑞發布的銷售統計顯示，紅島區域的銷售均價已經站到了7000元/平方米的關口。其中，中歐國際城項目的簽約均價為6419元/平方米，世家御園項目的銷售均價也達6000元/平方米。

　　價格的上調，這次并沒有導致銷售困境。目前來看，紅島區域只有魯商藍岸還有可售房源，其余多家項目已經清空。卓越蔚藍群島項目在月初的時候還有200套房源，目前則僅有20余套可售房源。

　　市南區、市北區、李滄區的房地產市場，與紅島區域一樣，去化周期也大大加快。“上述區域本來的可售房源就少，所以價格的漲幅還要大一些。”張百忍說，以市北區的魯潤靜園為例，開盤后價格較蓄客期銷售人員的承諾價格，單價上調幅度在兩千元上下。



　　“政策市”發力致需求釋放

　　本輪島城房地產市場的快速好轉，與一線城市的市場行情基本同步。來自克而瑞和青島鏈家網的市場統計數據顯示，上周新房、二手房網簽量分別為4444套和1777套，較之去年同期均有大幅上漲。

　　青島市不動產登記中心因為人流量過大，甚至不得不啟動了限號措施，并將發號時間提前了一個小時。

　　究竟是哪些原因助推多地房價出現上漲？“價格是否上漲主要看供需的結構，但本輪上漲，政策層面的信貸寬松、契稅、營業稅調整以及即將施行的營改增新政，都對買方的心理產生了影響，刺激需求釋放。” 青島銳理數據總經理馬光明說。

　　從主城區到郊區的樓市，正在重新驗證了房地產市場“買漲不買跌”的規律。價格越上調，購房者追漲的心理越強。

　　“一線城市的房價都在漲，青島應該不能例外。”26日，在李滄區綠城理想之城項目看房的張曉波說，去年他朋友在郁金香岸買的房子，當時總價是138萬，但現在二期項目同樣戶型面積的房源，價格已經是163萬元，如此大的漲幅，難免讓他恐慌，也堅定了他快速出手的決心。

　　土地“溢價效應”刺激樓市

　　青島未來的樓市，將會呈現什么趨勢？

　　“青島市區的土地資源比濟南稀缺，外地大鱷基本在濟南都能拿到土地，而在青島卻已經是們嗷嗷待哺，土地急需補充。”樓市分析人士張百忍說，還有近十家百億企業謀劃在青島拿地。

　　土地資源的稀缺程度，或可以用2015年的土地競拍情況為例。2015年的土地爭奪中，市區土地一改以前大部分底價成交的現實，拼搶激烈，幾乎所有的土地溢價率都大大提高，以海爾為例，其在市區拿到的幾塊土地，樓面地價全部過了六千。萬科和金地激烈爭奪的海晶化工地塊，74萬平方米的總建筑面積，總價超過41億。

　　“目前的銷售主力樓盤，是靠2014年那一波土地出讓來的土地，如果今年樓市繼續向好，很快就將消化殆盡，到時更加稀缺，再加上貨幣流動性如此之大，即便樓市降溫，價格怕也是居高不下。”張百忍說，市區土地市場如果繼續出現大幅溢價成交的情況，刺激效應自然會傳達的樓市，價格仍會有上漲可能，否則，2015年溢價成交的這些地塊，操作難度可想而知。

　　多個城市再度限價限購

　　但拋開青島的土地因素，樓市可能還會受到其他層面的影響。“追漲入市的購房者，如果政策層面收緊，銀根稍微緊縮，市場就會迅速縮水，高價的地和高價的房都將變成燙手山芋。”張百忍說。

　　以政策層面為例，多個二三線城市已經再次傳達出對樓市“雙限”的消息。隨著一線城市樓市調控政策的緊縮，包括南京、廊坊等多個城市開始對樓市實行限購限價。

　　“當前的樓市熱度，完全得力于‘政策市’，如果政策再次大幅打壓，樓市可能再回歸低迷。”青島銳理數據總經理馬光明說。

　　記者注意到，25日下午，南京市發改委公布關于《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀，南京的樓盤申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　此前，一份有關南京住宅均價的統計顯示，簽約均價為17592元/平方米，環比上漲13.47%；而可售庫存已不足3個月，反映了樓市的暢旺程度。

　　此外，自從4月3日廊坊市對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地產限購政策以來，經過各個縣政府、開發商等多方博弈，最終確定以縣為限購單位進行落實。香河發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見(試行)》，指出非香河本地戶籍家庭無自有住房的，可以買一套本縣商品住房，首付比例不低于30%，但不允許非本地戶籍家庭購買第二套住房。



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　　海爾1.42億競得臺柳路地塊

　　青島土地市場迎來出讓高峰期，位于李滄區臺柳路633號的住宅兼商服用地于26日在網上掛牌出讓。最終，青島海爾地產集團以成交樓面地價4590元/平方米，總價逾1.42億元競得地塊，溢價率18.91%。

　　網上交易系統顯示，臺柳路633號共吸引了33號、17號、9號、77號等四家房企參與爭搶，截止到限時競價前，最高報價達到樓面地價3920元/平方米，為9號買家的報價。

　　但進入限時競價階段，77號買家率先出價，報價3930元/平方米，9號買家隨后跟進。此后在28分鐘之內，77號和9號先后歷經63輪報價，最終，77號買家青島海爾地產競得該地塊，成交樓面地價4590元/平方米，成交總金額14202.52萬元，溢價率為18.91%。

　　李滄區臺柳路633號原為青島第三電機廠廠址，掛牌出讓地塊即為青島第三電機廠改造地塊。青島第三電機廠建于上世紀七十年代，2010年青島第三電機廠響應市政府老企業搬遷工作，被列入青島市第六批老企業搬遷計劃。（半島記者 王愛科）