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　　近日，溫州部分商品房交易中遇到的問題引發熱議。據介紹，作為國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一的原黃島區也曾嘗試，目前有些住宅用地使用權也已超限多年。4月19日，記者在西海岸的阿里山小區、東小區等出現“超限房”的小區調查發現，這些房子租售交易仍在進行，特別是由于緊靠香江路第一小學和黃浦江路小學，這些“超限房”仍搶手。

　　部分住宅超限三年

　　4月19日中午，記者來到了阿里山小區。不過在小區的廣告欄上，記者看到貼有房屋的租售信息。

　　連日來，浙江溫州部分商品房交易中遇到的問題也讓這個小區的居民們尤為關注，因為不少人也同樣面臨著土地使用權到期的問題。據介紹，1990年5月19日，國家發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定居住用地的土地出讓最高年限為70年，而此之前尚無政策可依。1989年，作為國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一的原黃島區在國有土地使用權出讓上作出了大膽的嘗試，對部分住宅用地使用權，設定20年和30年不等的期限，而現如今阿里山小區不少住戶的住宅用地使用權已經超限。

　　按照《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但如何續，是有償還是無償，《物權法》并沒作更多解釋，而這讓住戶們陷入了尷尬。采訪中，一位王先生說，他的國有土地使用證上標明的土地使用到期的日子是2012年，目前已經過去了快4年了。王先生透露，雖然是房子土地使用權超限了，但這并沒耽誤租售，“房屋還是能夠交易的?！蓖跸壬f。

　　緊挨小學房價未跌

　　期間，記者在小區里走訪時看到一則二手房銷售信息上寫有：“阿里山小區78平  套二 2樓56萬元”。記者計算發現每平米的價格約7200元。

　　在珠江路上一中介公司工作人員稱，手里正好有一處阿里山小區的房源，房子面積70多平方米，總價50多萬元，每平米價格七八千元。

　　“因為阿里山的房子比較老了，部分房源土地使用權已經超期，所以價格都在七八千元左右?！边@位工作人員介紹說。此外，她還透露，他們公司代理銷售位于武夷山路與阿里山路交會處一處寫字樓，60平米的房子便可以落戶，價格每平米只有八九千元?！斑@個寫字樓的土地使用權是50年的，而且還是精裝修，所以相比較來說，阿里山小區的房價并不低?！边@位工作人員說。

　　雖然房子“超限”，但房價并沒怎么受影響。至于原因，房屋中介的一位工作人員分析，這是由于該地段的地理位置所決定的。他介紹，阿里山小區位于西海岸阿里山路上，往東南方走一兩公里便是區政府，西側是開發區第一人民醫院，而且由于小區建設時間長，周邊配套也比較齊全。

　　“尤其是旁邊有兩所小學，這對提升房價作用特別明顯?！痹摴ぷ魅藛T稱，在小區西北角是香江路第一小學，而小區往西則是黃浦江路小學?！斑@兩所學校的教育質量應該是排在新區前列的，所以新區很多居民為了方便孩子上學而到這里購買學區房?！边@位工作人員稱。

　　盼望出臺續期政策

　　在走訪中，有不少居民也表示，由于房屋土地使用權超限，對房產的交易還是存在一定影響的。“如果跟其他房源一樣的話，這里的房子會賣得更好，而且價格會賣得更高一些，平時很多準備購買房子的市民都會提前到物業來詢問，當得知房子超限的問題后，往往會再考慮。”采訪中，阿里山小區物業辦公室一位工作人員透露說。

　　除了阿里山小區之外，旁邊東小區的住宅土地使用權也已經到期。一位李女士說：“我們天天都在關注著這方面的信息，也盼著國家能早日出臺詳細的續期政策?！?br>
　　房子交易受阻還有銀行貸款方面的原因?！爱吘狗课菔褂脵嗟狡?，所以有些銀行會以此為由拒絕貸款，但并非是所有銀行都這么做，有些銀行還是能夠放貸的?！逼陂g，一家房屋中介也表示。

　　對此，轄區國土部門的工作人員則表示，雖然土地使用權超限，但并非房子不能買賣，辦理過戶并不受影響。只需在交易或者抵押時寫一份知道土地到期的知情書。

　　“而對于如何來續期，目前還要等國家出臺政策。”該工作人員稱。 文/圖 記者 徐新東

　　■背后 續期有償還是無償存爭議

　　山東川佳律師事務所的張寶清律師說，根據我國現行法律規定的建設用地使用權最高期限：居住用地70年。《物權法》第149條則規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　“但使用權期限屆滿自動續期時是否支付土地使用費并未確定，而續期后是否應支付土地使用費的問題存在爭議?！睆垖毲逭f，他更傾向于住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續期，不應支付土地使用費。既然法律上沒有明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期時要繳納土地使用費，那么住宅建設用地使用權到期時住戶就無需繳納。

　　對此，西海岸土地使用權到期的市民對于續期是有償還是無償也各抒己見。其中，正日山莊小區的趙女士則表示，無論是有償還是無償，都應該根據當地的實際情況來處置，要體現公平。

　　“這一爭議問題的解決，尚待法律法規作出明確規定?！庇袠I內人士也呼吁，國家立法機關在設計上應審慎權衡，盡快出臺關于出讓土地續期的實施細則和收取標準，并通過立法予以確認，以緩解公眾焦慮。記者 徐新東

　　焦點

　　住房土地使用權到期了該怎么辦

　　近日，溫州房屋２０年土地使用權到期事件引發社會高度關注。記者調查發現，溫州并非孤例，全國有多地出現類似現象。對此，記者三問相關部門，期待找到市民關心的答案。

　　一問有多少“溫州困境”？

　　近日，有媒體報道，溫州出現了２０年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。那么，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？

　　記者調查發現，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。

　　全國范圍內，此類房屋物業土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。

　　二問年限為何會“縮水”？

　　我國的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：一是在政策范圍內調整。二是方便管理和處置。三是先試先行地區歷史遺留問題。

　　廣東省房地產研究會會長黃遠華認為，除了以上三點之外，還有部分住宅用地因開發商囤地等原因導致使用年限“縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發商捂地、層層轉手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產項目規模較大，分多期建設，持續開發十多年，導致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。

　　三問到期到底該咋辦？

　　那么，對于７０年土地使用權到期的房產又該如何續期？應有償還是無償？中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。

　　業內人士認為，在強調法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果；另一方面，針對物權法規定并不詳盡的現實，通過充分吸取民意及規范的程序，盡早出臺關于土地出讓續期的實施細則，緩解公眾焦慮。

　　據新華社

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