?　　對島城普通市民來說，地鐵開通帶來的不僅是出行的便利，更會改變城市格局以及樓市版圖。而對購房者和開發(fā)商來說，從3號線試驗段開挖到如今的試運行，已經(jīng)是6年過去了。地鐵早已并正在對購房者發(fā)生著強(qiáng)大的吸引力。得益于地鐵3號線的開通，沿線的新都心、李滄商圈等地產(chǎn)板塊開始首享利好，“南工北宿”難題將從根本上解決。  

　　六年“傍地鐵”一朝發(fā)力

　　對如今的普通購房者來說，“地鐵房”已經(jīng)不再是陌生的概念；早在2009年，在樓盤營銷環(huán)節(jié)，嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始打出“地鐵房”招牌。

　　“其實從去年開始，買房時就重點考慮地鐵沿線的樓盤。”18日上午，在李村一家樓盤售樓處，正在看房的張鑫說，記者注意到，在樓盤沙盤南側(cè)，明確標(biāo)注著該項目緊鄰3號線的萬年泉路站。

　　“3號線試運行，將來交通出行就多了一個有利的選擇，而且我們項目還臨近地鐵2號線，雙地鐵。”樓盤營銷部的陳經(jīng)理說， 除了上下班的便利，地鐵為房子帶來的升值潛力當(dāng)然也不容低估。

　　“上班族過的都是‘朝九晚五’的生活，因為路上堵車導(dǎo)致遲到，每個月都會遇到幾次，而且這些年市區(qū)的堵點越來越多，期待3號線的開通能解決這個難題。”住在新都心萬科城的韓振亮說，2013年他在新都心買房時，地鐵因素是促使他選房的主要因素，這些年沒少盼著地鐵盡快開通。

　　“從最近五六年來的置業(yè)風(fēng)向來看，市南區(qū)、市北區(qū)高高在上的房價，確實讓不少的購房者選擇北上置業(yè)，而地鐵沿線早已成為一道購房的風(fēng)向標(biāo)。”樓市分析人士張百忍說，而就在地鐵從試驗段開工到試運行的6年時間里，以每個樓盤的施工周期為兩年來計算，至少已經(jīng)先后出現(xiàn)過三撥樓盤的交付高峰。

　　“地鐵種子”催生樓市巨變

　　時間退回到6年前。2009年，青島樓市開始播下“地鐵時代”的種子。6年之后，伴隨著城市交通規(guī)劃建設(shè)及舊城改造步伐的加快，青島的樓市格局已經(jīng)發(fā)生了極大的變化。

　　“以3號線的各個站點沿線為例，青島站至五四廣場、寧夏路沿線，自2009年以來少有普通新建商品住宅問世，所以地鐵對住宅的影響并不明顯，而敦化路至青島北站沿線，6年來大量的新建住宅項目拔地而起。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。

　　可查的資料顯示，6年之間，地鐵3號線沿線先后吸引萬科、中海、越秀以及本土的偉東、海爾等地產(chǎn)商進(jìn)駐，先后開發(fā)了萬科城、清江華府、萬科紫臺、偉東幸福之城等住宅項目。

　　“提到地鐵與樓市的關(guān)系，更多人首先關(guān)注的可能是地鐵帶來的房價的變化。”樓市分析人士張百忍說，但客觀上說，地鐵肯定會影響房價，但房價的變化又不盡受地鐵因素的影響，開發(fā)商拿地的價格，6年之間城市大配套（包括商業(yè)配套、道路配套、教育配套、醫(yī)療配套）的日臻成熟，再加上這些年間，國家樓市調(diào)控政策的刺激，上述諸多因素形成的合力，共同影響了房地產(chǎn)價格的變化。

　　青島銳理數(shù)據(jù)提供的一份資料顯示，2009年前后，市南區(qū)的房價剛剛?cè)嫱黄啤叭f元線”，而市北區(qū)還仍有每平方米萬元以下的樓盤；而到了2012年前后，市北區(qū)的房價全面突破每平方米萬元，而到了2015年前后，李滄區(qū)每平方米萬元以下的樓盤已經(jīng)非常少見。

　　具體來看，2009年新都心概念剛剛提出、地鐵線路規(guī)劃剛出爐之時，均價七八千元的房子非常多見，目前新都心片區(qū)房價幾近翻番，新建住宅項目均價在12500元/平方米至15000元/平方米左右。

　　“南北商圈”競爭又共贏

　　地鐵3號線載客試運營,意味著島城迎來地鐵時代。一個涵蓋主城區(qū)的“1小時生活圈”慢慢浮現(xiàn)。受此影響，地鐵3號線北段線串起的新都心商圈、李村商圈正在謀劃巨變。

　　“載客試運營的地鐵3號線，從南向北，前兩站分別是雙山站、長沙路站,這兩個站點無疑會成為‘南工北宿’群體的主要上下站點。”馬光明分析說。

　　目前，在未來10萬多規(guī)劃人口的龐大市場需求下,商業(yè)、辦公項目爭相入駐,福州路萬科中心、和達(dá)中心城、凱德廣場三大項目最引人注目。和達(dá)中心城綜合體內(nèi)的麥凱樂年底前試運營；相鄰的青建太陽島配套商業(yè)佳世客也在火熱建設(shè)中。

　　備受業(yè)內(nèi)人士看好的，還有李村商圈。“按照設(shè)計,地鐵單站運行時間平均為2分鐘,地鐵3號線開通后,市民從雙山站乘地鐵到李村,只需要10分鐘。”馬光明說，這意味著可以為李村輸送源源不斷的客流。

　　記者探訪了解到，目前李村地鐵站口周邊的一條街道上,已聚集30多家經(jīng)營服飾、餐飲的店面,且不乏新開店面忙于裝修。

　　“搭乘地鐵快線，李村商圈將由單一購物向復(fù)合型體驗式購物轉(zhuǎn)型。”樓市分析人士張百忍說，目前青島銀座、偉東·樂客城、李滄萬達(dá)廣場、北方國貿(mào)、嶗山百貨等大型綜合體已經(jīng)成熟運營,奧克斯商業(yè)綜合體、青島天都茶文化城等項目也將會借勢登場。

　　“地鐵縮短時空距離，新興的新都心商圈、李村商圈、浮山后商圈將會與傳統(tǒng)的中山路商圈、臺東商圈、東部商圈共同構(gòu)筑島城新的商業(yè)格局,在多元化需求下,各大商圈保持競爭又共贏的發(fā)展局面。”地產(chǎn)經(jīng)理人龍江說。

　　本報記者 王愛科

　　地鐵刺激樓市

　　仍有“后勁兒”

　　從樓市營銷的角度來看，在6年期間，爭著“傍地鐵”的開發(fā)商，似乎已經(jīng)提前消化了地鐵利好；3號線運行后，還會不會對樓市產(chǎn)生影響？

　　早在3號線試驗段開挖時，樓市分析人士張繼東就曾預(yù)測過地鐵可能給樓市帶來的變化。“地鐵影響房地產(chǎn)的鐵律是，地鐵車站周邊的房地產(chǎn)增值主要是因為可達(dá)性提高產(chǎn)生了區(qū)位價值，以及土地的集聚利用而產(chǎn)生的外溢價值。”張繼東說。

　　張繼東認(rèn)為，就某一個站點來說，理想狀況下離站點越近，房地產(chǎn)價格越高，且呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征；但不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價格是不同的。“因此即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價格也不同。”張繼東說，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，所以房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯，越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。

　　根據(jù)對北京、上海成熟地鐵線路對房地產(chǎn)影響的研究，一般規(guī)律為地鐵開通后的一兩年內(nèi)可以完全實現(xiàn)預(yù)期增值。 本報記者 王愛科

（來源：半島網(wǎng)-半島都市報）