?　　近年來，青島地上商業建筑不斷刷新高度的同時，地下商業也沒甘于寂寞。從最早的龍山，再到地景大道、中防商城，島城對地下商業的追逐從未停止。在島城現有的地下商業體中，雖不乏生意興隆者，但更多的是經營慘淡、人氣冷清。隨著地鐵的上馬，今年年底地鐵3號線的試運營，地下商業能否借助東風迎來發展的機遇？

　　■近年項目多是曇花一現

　　提起地下商業項目，不少青島市民最先想起的就是2009年前后香港路商圈掀起的“地下商業熱潮”。在青島，消費層次最高、最寸土寸金的商圈當屬香港路商圈。2009年，香港路上金街、太古、米蘭街幾乎同時上馬，曾造就青島地下商業開發歷史之最。

　　但時至今日，金街、太古等地下商業體曾經號稱的輝煌沒有花開就已經凋謝，有的僅是金街購物廣場門上的一把大鎖，和太古百貨入口處兩處擋板。原定于2010年上半年開業的金街購物廣場，至今沒有正式開業；與金街隔香港路相望的太古百貨，當年在推遲數次之后雖然開業，但也很快消失于人們的視聽范圍。

　　和香港路開發的地下商業體一樣，在臺東商圈輻射下的市北地景大道于2011年6月27日開業。地景大道開業之初最初是想成為連接即墨路商圈、遼寧路商圈和兒童公園項目的一條黃金脈絡，聚集西部舊城區的人氣，以人氣集聚帶動區域商業價值提升，成為集商業設施、觀光旅游、休閑娛樂的地下特色商業通道。

　　這條被譽為“中國地景第一街”的大型地下商業綜合體，最終和香港路的金街、太古一樣，同樣是敗走麥城。從2012年起，地景大道生意冷清，宣傳與現實不符的報道頻頻見諸于島城媒體，直到最后無奈轉讓沉寂。

　　■地下商業體轉型遇困

　　相比近年來新開發的地下商業項目，島城曾經輝煌過的傳統地下商業體在轉型路上走得也不順暢。龍山地下商城是我國最早的平戰結合商場，曾一度引領島城穿戴潮流近30年，也曾經是本市著名的沿海旅游景點。但近年來，龍山地下商城的經營遇到了轉型困難。

　　記者在探訪的時候發現，整個龍山地下商城很多店鋪都沒有開門，有的掛著“轉讓”的牌子，整個商城走下來，都見不到幾個人。在這里營業20年的史女士告訴記者，最好的時候龍山地下商城有400余店鋪，每家每戶都是滿滿的人，如今剩余店鋪不足百家。

　　作為島城頗具影響力的“地下商業”之一，中山商城于1997年開始營業。如今，也面臨著人氣減少、關閉副街的情況。一家店主告訴記者，他在商城經營了十幾年了。“剛開始時候真是人滿為患，我們人手都不夠。”他告訴記者，近些年來，人氣少了很多。

　　不過，中山商城在困境中也嘗試著突圍轉型。2011年，商城在北區專門開辟了市南區民生創新創業孵化基地，吸引商戶進入。但因為人氣不旺，最終基地悄然消失；2012年，商城嘗試打造“韓國服飾特色街”，由商城出資，帶領業主到韓國進貨，但商戶對此反應不一；2013年，中山商城東區力求打造“美甲一條街”……

　　“中山商城的突圍從目前看來，作用很小。要想回到以前的繁華，非常難。”中山商城總經理曹中明坦率地表示。

　　■地下商體也不乏成功者

　　不過，在諸多地下商業體前仆后繼中，并不是全都飛蛾撲火，其中也不乏成功者。隨著島城發展向北推進，曾經被忽視的李村商圈沖擊著島城商業版圖的格局。據青島市商務局統計，李滄商圈現在已經超越臺東商圈，成為青島商業最大商圈。

　　2011年9月開業的中防商街和李村商圈的崛起一樣，近年來在島城地下商業體中經營得可圈可點。在商街從事服裝生意的王經理表示，他的店是2012年開設的，面積約12平方米，這3年多來，他的房租從一年4萬多漲到一年5萬多，但在王經理看來，他在中防開店還算是選對了。現在每年能有個五六萬元的收入，在電商沖擊的形勢下，這讓他已經非常滿意了。

　　在中防商街招商運營部劉經理看來，中防的成功首先得意于地腳，李村商圈的巨大消費力是商街的根基，然后就是準確的定位，地下商業在島城最容易被接受的就是中低端消費，這與李村現有的商業體正好錯位，最后就是科學的管理，中防在科學的管理下，商街對業戶的經營有整體的統籌和駕馭。

　　除了李村中防商城，島城一些兼具通行和商業功能的地下通道，經營情況也比較樂觀。位于香港路浮山所的麗人街、遠洋廣場的地下商城，都以過街通道帶來的人流量取勝，生意還算差強人意。

　　■思考

　　地上未飽和，地下難導入

　　縱觀地下商業體的起起伏伏，不管是成功還是失敗，相比項目本身，背后的原因更為人們所關注。業內人士認為地下商業經營的難度有以下幾個：

　　首先是地下商業體開發的難度大、投資高。絕大多數地下商業團體是人防工程，施工中有一定約束，在產權的問題上不像地上商業體的靈活度大，造成的產權糾紛的幾率也高，給地下商業體的管理帶來難度。業內人士認為，地下商業體出售和出租對經營有很大影響，如果只出租對開發商資本回收是一種考驗，但方便對商業體的業戶進行管理，而如果以出售使用權的形式，雖然能迅速收回資金，但是難以形成統一管理。

　　其次是地下商業體的地腳和定位非常重要，業內人士認為，就發達國家的經驗來看，地下商業是地上商業的補充，當地上商業還未繁榮到飽和階段的時候，在這樣的地腳去開發地下商業，無疑是死路一條。而且，就島城的消費習慣而言，由于商業還沒繁華到一定程度，地下商業如果過于高端可能會水土不服。

　　此外，現在被網絡沖擊的實體商業不景氣也是需要投資者考慮的。島城有多大的消費力，在項目上馬之前要有充分的市場調研。在網商革命的大潮中，業戶投入實體店非常謹慎，地上商業都不能太樂觀，地下則更會謹小慎微。

　　■前景

　　地鐵時代，能否“再迎春”？

　　業內人士分析，地鐵的開通肯定會給商業帶來影響，但是這種影響多久才能顯現，到底能帶來多大的效應，還需要市場來檢驗。盡管從島城目前來看，地下商業的發展并沒有“想象”中的好，但是對于青島地下商業的發展，業內人士仍看好前景。

　　正如中防商街總經理趙萍所說，國內大型城市地鐵的開通運營拉動地下商業的例子有很多。十幾年前，廣州天河城所在地、中華廣場商圈所在地還是不溫不火的市場，而在地鐵建設的十幾年中，這些地方已經成為炙手可熱的消費場所。而在沈陽，針對當地地鐵1號線沿線的商業營業額進行的一份調查顯示，商圈營業額全面上漲。

　　專家指出，目前，隨著地鐵的建設，青島在建和規劃的地下項目激發了大小商業資本的足夠熱情，地下空間也成為一種熱門的投資形態。從根本上講，地鐵帶來的是市民出行及消費習慣的改變，如何讓地下項目的實際操作中實現設想中的“地下城”網絡，發揮地鐵的“聯通”作用，是投資者需要考慮的。無論如何，地鐵確定會給地下商業帶來人流量和消費力，只是這一切的改變都需要時間。

　　■契機

　　隨地鐵開通

　　再迎開業潮

　　“隨著地鐵3號線今年將試運營的消息，打著地鐵噱頭的地下項目再次扎堆青島幾大傳統或新興商圈，并且于今年以來陸續進入人們的視野，預計下半年或者明年開門納客的地下商業體數量更多。”業內人士告訴記者。

　　青島北站東西廣場及周邊地下空間項目位于青島北客站周邊區域，項目主要為4個地塊區域內地下空間工程，總建筑面積146207平方米，計劃總投資24.5億元。今年重點實施西廣場及地下空間項目，將主要建設地下通道、商業配套等，旅客出站時可以通過地下空間，實現休閑、購物、休息等功能。

　　李村原維客廣場從2012年與地鐵一起封閉施工，至今已3年有余，隨著地鐵3號線將在今年年底試運營，原維客廣場這塊“金三角”今年9月將掀蓋頭。據維客商圈廣場項目負責人介紹，項目建筑面積12萬平方米，地上一層，地下4層。

　　不僅青島北站地下項目、李村維客廣場項目，還有今年一直在醞釀開業的棧橋廣場。據了解，這座青島最大的海洋主題商業中心包括六大業態，分別為海鮮餐飲、進口食品、干海鮮產品銷售、主題 創客城、高端農貿市場及海外購平臺。其中海鮮餐飲和干海產品銷售是重要組成部分，也是最能體現該商業中心定位特色的。棧橋廣場將與地鐵3號線實現地下無縫對接。另據了解，關門多年的地景大道日前被大連某企業正式收入囊中，正在準備重新開業事宜。本報記者 張同順 郝園園

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜]