?　　已執行9年的 “90/70”政策正在從全國性樓市調控中逐步退出。繼南京、杭州、天津、四川等多地在去年修正或取消該政策后，我市也將于近日正式取消“90/70”政策，全面放開商品住房套型建筑面積比例限制，以滿足市場多層次居住需求。

　　◆ 背景

　　為遏制高房價而限制套型

　　2006年，為調控樓市過快上漲，建設部等九部委聯合制定了 《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，俗稱“國六條”。其中就新建住房結構比例作出規定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。簡稱為“90/70”政策。“90/70”政策出臺核心目的在于遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規范，從而保障房地產住宅產品更加合理，讓更多的人能夠買上房子。這一政策對房地產市場結構的改變起到了不小的作用，剛需小戶型房源數量在樓市存量中整體攀升。自2007年開始，島城商品住宅供應中90平米以下產品已占到了市場總供量的50%以上，如果再加上歷年供應的保障房，足以超過當年住宅總供應的70%。

　　不過記者在采訪中了解到，這一以降低購房總價、支持剛需購房為初衷的政策，出臺后不久便在不少城市中被房地產開發商、地方相關部門合力 “規避”，并未得到徹底落實。從執行的“名存實亡”到多地 “公開取消”，“90/70”政策的退出正折射著近年來樓市結構的調整，以及“去行政化”調控思路的轉變。

　　◆ 問題

　　催生了一批“一房N證”

　　多位房地產人士向記者透露，其實“90/70”政策在很多地方早已形同虛設。有些開發商通過變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個或多個產權證。在限購政策出臺之前，很多二三線城市中，類似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現象比較普遍。比較極端的例子是，2007年溫州一別墅樓盤為保證在“90/70”政策下通過審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車庫等進行連接。

　　還有的開發企業為了應對“90/70”政策對戶型面積的嚴格限制，早在委托建筑設計公司做方案時就做了“兩手準備”，比如要求房子還是按大戶型設計，但其中要設計分隔墻（今后可以隨時打開），這樣變“兩套”，就可達到“90/70”政策的報批、報建要求。對于開發商來說，中大戶型利潤更高。

　　業內人士分析，開發商一房多證有一定政策風險，而購房者購買這樣的房子在貸款、轉讓時會有不少麻煩，買賣過程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問題。

　　◆ 現狀

　　多地公開取消“90/70”限制

　　自2014年以來，業內對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出臺新政修正或取消這一調控政策。

　　2014年2月，南京出臺住宅用地“90/50”政策，明確規定在商品房用地出讓時，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

　　杭州也在去年7月對這一政策進行了“口頭調整”。據杭州市國土資源局相關部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新掛牌的土地不再對產品戶型的套型建筑面積進行限定。

　　更為直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產限購的同時，宣布調整 “90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規定，至此天津“90/70”政策公開取消。

　　今年年初，四川省宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，全面取消包括限購、限價、“90/70”等在內的行政干預政策，并表示鼓勵開發企業根據區域城市功能定位和市場需求設計適銷對路的產品。

　　◆ 原因

　　房地產市場回歸市場化

　　如果說之前“90/70”政策的“名存實亡”更多源于開發商自身的“逐利”，那么如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地產市場形勢的變化。

　　“房地產市場需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續存在的必要性。”科威不動產青島區域總經理孫杰指出，2013年、2014年一些二三線城市產業萎靡、人口紅利喪失，區域房地產市場以中產階層的改善型消費為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’政策成為了制約二三線城市樓市供需結構合理化的不合理政策。”而從今年房地產“去行政化”調控思路來看，無論是限購的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放。“居民有居住條件改善的需求，這是歷史的大趨勢。”孫杰說。

　　“明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣。”在青島市房地產經理人俱樂部副秘書長龍江看來，過去有很多房地產政策在被發現不符合實際的情況下，既不執行也不廢除，這并不利于市場的平穩規范運行。

　　“針對當前的樓市現狀，取消套型比例限制，是為了貫徹落實國務院關于房地產市場分類調控、因地施策的總要求，充分發揮市場在資源配置中的決定作用和更好地發揮政府作用。同時這也意味著房地產市場將進一步回歸市場化，未來的市場供應將由需求決定。”我市國土資源和房屋管理局副局長付榮云指出，我市近日將出臺的《關于優化市場環境促進房地產市場平穩健康發展的意見》明確指出，為優化住房供應套型結構，全面放開商品住房套型建筑面積比例限制，滿足市場多層次居住需求，對房地產開發企業申報的商品房預售價格實行彈性掌握，不再進行預售價格管理。

　　新聞內存 上半年樓市“量增價穩”

　　為支持居民住房消費，促進房地產市場平穩、健康持續發展，自去年下半年以來，國家和省、市出臺多個文件，制定了多項政策。主要包括降低二套房首付等個人住房貸款優惠政策、營業稅免征期限由5年調整為2年以及今年以來央行兩次降息等。從土地、建設，到信貸、稅收，與房地產市場多個環節相關的政策出臺。我市也積極應對，采取了多項措施。

　　自2014年9月1日起全面取消限購政策，并全面落實國家信貸和稅收新政。各商業銀行等金融機構積極落實國家信貸政策，執行首套房貸款優惠利率、降低二套房首付等，稅務部門及時調整免稅政策，有效促進住房消費。

　　2014年9月22日，多部門聯合下發 《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》，在住房信貸和稅收、土地供應、加快保障性安居工程建設、優化企業發展環境等方面制定了一系列措施。

　　上半年，我市新建住房和二手住房成交量均有明顯增長，特別是3至6月份成交量增幅較大。主要原因是3月底國家相關部委出臺二套房首付比例下調、營業稅免征期限調整等政策，新政有效釋放了部分改善型住房需求，刺激購房者入市，拉升整體成交量。

　　在各項房地產市場政策的綜合作用下，當前我市房地產市場呈現“量增價穩”態勢。如6月份，全市新建住房銷售1.3萬套，同比增長122.96%，環比增長23.33%；二手住房成交5887套，同比增長102.23%，環比增長18.26%。新建住房和二手住房成交量均達到2014年以來的最高水平。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳

　　 [編輯: 張珍珍]