?　　已執(zhí)行9年的 “90/70”政策正在從全國(guó)性樓市調(diào)控中逐步退出。繼南京、杭州、天津、四川等多地在去年修正或取消該政策后，我市也將于近日正式取消“90/70”政策，全面放開(kāi)商品住房套型建筑面積比例限制，以滿足市場(chǎng)多層次居住需求。

　　◆ 背景

　　為遏制高房?jī)r(jià)而限制套型

　　2006年，為調(diào)控樓市過(guò)快上漲，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，俗稱“國(guó)六條”。其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。簡(jiǎn)稱為“90/70”政策。“90/70”政策出臺(tái)核心目的在于遏制高房?jī)r(jià)，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，加大中小套型比例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，從而保障房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品更加合理，讓更多的人能夠買(mǎi)上房子。這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改變起到了不小的作用，剛需小戶型房源數(shù)量在樓市存量中整體攀升。自2007年開(kāi)始，島城商品住宅供應(yīng)中90平米以下產(chǎn)品已占到了市場(chǎng)總供量的50%以上，如果再加上歷年供應(yīng)的保障房，足以超過(guò)當(dāng)年住宅總供應(yīng)的70%。

　　不過(guò)記者在采訪中了解到，這一以降低購(gòu)房總價(jià)、支持剛需購(gòu)房為初衷的政策，出臺(tái)后不久便在不少城市中被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方相關(guān)部門(mén)合力 “規(guī)避”，并未得到徹底落實(shí)。從執(zhí)行的“名存實(shí)亡”到多地 “公開(kāi)取消”，“90/70”政策的退出正折射著近年來(lái)樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及“去行政化”調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

　　◆ 問(wèn)題

　　催生了一批“一房N證”

　　多位房地產(chǎn)人士向記者透露，其實(shí)“90/70”政策在很多地方早已形同虛設(shè)。有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)證。在限購(gòu)政策出臺(tái)之前，很多二三線城市中，類(lèi)似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現(xiàn)象比較普遍。比較極端的例子是，2007年溫州一別墅樓盤(pán)為保證在“90/70”政策下通過(guò)審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車(chē)庫(kù)等進(jìn)行連接。

　　還有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)“90/70”政策對(duì)戶型面積的嚴(yán)格限制，早在委托建筑設(shè)計(jì)公司做方案時(shí)就做了“兩手準(zhǔn)備”，比如要求房子還是按大戶型設(shè)計(jì)，但其中要設(shè)計(jì)分隔墻（今后可以隨時(shí)打開(kāi)），這樣變“兩套”，就可達(dá)到“90/70”政策的報(bào)批、報(bào)建要求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，中大戶型利潤(rùn)更高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商一房多證有一定政策風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)這樣的房子在貸款、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)有不少麻煩，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問(wèn)題。

　　◆ 現(xiàn)狀

　　多地公開(kāi)取消“90/70”限制

　　自2014年以來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開(kāi)出臺(tái)新政修正或取消這一調(diào)控政策。

　　2014年2月，南京出臺(tái)住宅用地“90/50”政策，明確規(guī)定在商品房用地出讓時(shí)，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

　　杭州也在去年7月對(duì)這一政策進(jìn)行了“口頭調(diào)整”。據(jù)杭州市國(guó)土資源局相關(guān)部門(mén)人士介紹，從去年7月份開(kāi)始，杭州新掛牌的土地不再對(duì)產(chǎn)品戶型的套型建筑面積進(jìn)行限定。

　　更為直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產(chǎn)限購(gòu)的同時(shí)，宣布調(diào)整 “90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規(guī)定，至此天津“90/70”政策公開(kāi)取消。

　　今年年初，四川省宣布對(duì)地方政府住房消費(fèi)政策進(jìn)行集中清理，全面取消包括限購(gòu)、限價(jià)、“90/70”等在內(nèi)的行政干預(yù)政策，并表示鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品。

　　◆ 原因

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)化

　　如果說(shuō)之前“90/70”政策的“名存實(shí)亡”更多源于開(kāi)發(fā)商自身的“逐利”，那么如今多地公開(kāi)取消該政策，則是基于近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續(xù)存在的必要性?！笨仆粍?dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，2013年、2014年一些二三線城市產(chǎn)業(yè)萎靡、人口紅利喪失，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以中產(chǎn)階層的改善型消費(fèi)為主，中小戶型房源需求已大幅下滑?！啊?0/70’政策成為了制約二三線城市樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策?！倍鴱慕衲攴康禺a(chǎn)“去行政化”調(diào)控思路來(lái)看，無(wú)論是限購(gòu)的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放?！熬用裼芯幼l件改善的需求，這是歷史的大趨勢(shì)。”孫杰說(shuō)。

　　“明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣?！痹谇鄭u市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)龍江看來(lái)，過(guò)去有很多房地產(chǎn)政策在被發(fā)現(xiàn)不符合實(shí)際的情況下，既不執(zhí)行也不廢除，這并不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)規(guī)范運(yùn)行。

　　“針對(duì)當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，取消套型比例限制，是為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控、因地施策的總要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用和更好地發(fā)揮政府作用。同時(shí)這也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸市場(chǎng)化，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)將由需求決定?！蔽沂袊?guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)付榮云指出，我市近日將出臺(tái)的《關(guān)于優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確指出，為優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，全面放開(kāi)商品住房套型建筑面積比例限制，滿足市場(chǎng)多層次居住需求，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性掌握，不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理。

　　新聞內(nèi)存 上半年樓市“量增價(jià)穩(wěn)”

　　為支持居民住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康持續(xù)發(fā)展，自去年下半年以來(lái)，國(guó)家和省、市出臺(tái)多個(gè)文件，制定了多項(xiàng)政策。主要包括降低二套房首付等個(gè)人住房貸款優(yōu)惠政策、營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年調(diào)整為2年以及今年以來(lái)央行兩次降息等。從土地、建設(shè)，到信貸、稅收，與房地產(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)環(huán)節(jié)相關(guān)的政策出臺(tái)。我市也積極應(yīng)對(duì)，采取了多項(xiàng)措施。

　　自2014年9月1日起全面取消限購(gòu)政策，并全面落實(shí)國(guó)家信貸和稅收新政。各商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)積極落實(shí)國(guó)家信貸政策，執(zhí)行首套房貸款優(yōu)惠利率、降低二套房首付等，稅務(wù)部門(mén)及時(shí)調(diào)整免稅政策，有效促進(jìn)住房消費(fèi)。

　　2014年9月22日，多部門(mén)聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見(jiàn)》，在住房信貸和稅收、土地供應(yīng)、加快保障性安居工程建設(shè)、優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境等方面制定了一系列措施。

　　上半年，我市新建住房和二手住房成交量均有明顯增長(zhǎng)，特別是3至6月份成交量增幅較大。主要原因是3月底國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)二套房首付比例下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅免征期限調(diào)整等政策，新政有效釋放了部分改善型住房需求，刺激購(gòu)房者入市，拉升整體成交量。

　　在各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的綜合作用下，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。如6月份，全市新建住房銷(xiāo)售1.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)122.96%，環(huán)比增長(zhǎng)23.33%；二手住房成交5887套，同比增長(zhǎng)102.23%，環(huán)比增長(zhǎng)18.26%。新建住房和二手住房成交量均達(dá)到2014年以來(lái)的最高水平。

　　本版撰稿 記者 孫靜芳

　　 [編輯: 張珍珍]