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一份購房合同

　　信網4月1日訊 很多購房者省吃儉用，甚至不惜通過借貸籌集資金來購買一套房子。然而，能夠順利入住這一原本再正常不過的需求，卻成了不少業主的奢求，像位于膠州的半島藍灣小區，甚至延期兩年至今尚未交房。

　　延期交房，買房人有苦難言，開發商卻理直氣壯。青島藍山灣半年未交房，開發商更是直言：延期怎么了?開發商違約，理由為何還這么理直氣壯?(詳見《青島藍山灣半年未交房 開發商：延期怎么了？》)延期交房，該如何界定責任，又該由誰來監督?信網(0532-80889431)為此展開調查。

　　半島藍灣小區延期兩年未交房

　　市民崔女士是膠州市福州南路267號半島藍灣小區一名業主。她于2012年上半年在半島藍灣購買了一套房子，約定2013年6月30日之前交房，但是至今也沒有交，“我這套房子本來是為孩子上高中方便購買的，結果孩子現在都已經高二了，我們也沒有等到交房的消息。”

　　“我們業主幾次三番去找開發商，可是他們根本就沒有解決問題的誠意，一直以各種理由敷衍。我們也根本就不知道他們到底為什么交不了房，只能盼著他們能盡快解決問題。”

　　崔女士告訴信網記者，開發商對于交房的日期一拖再拖，“去年說是年底會交房，但是我們一直也沒等到通知。今年又說3月份之前肯定能交，現在馬上都4月了，還是一點交房的跡象都沒有。”

　　另一位業主冷先生告訴信網記者，“現在延期交房兩年了，違約金也拿不到。開發商甚至通過一些渠道向業主傳達信息，他們本意不愿意向業主支付違約金，他們認為是工程承建商導致延期交房的，只是迫于壓力，最后才答應支付違約金。現在開發商和承建商之間有糾紛，受損失的是業主。”

　　信網記者從小區業主提供的購房合同中了解到，開發商與業主簽訂的購房合同中明確約定了交房時間是2013年6月30日，開發商未能在規定期限內將房屋交付給業主，應當向業主支付違約金，違約金按照業主已支付的房價款日萬分之一計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過180天，業主有權選擇單方面解除本合同。

　　3月27日，青島聯合利豐房地產開發有限公司向業主發了一份公告，稱“因我司未能按照《青島市商品房預售合同》約定按期交房，根據相關規定需向逾期交房的業主支付逾期交房違約金，現就違約金事宜我公司作出如下承諾：2015年4月30日先行向每戶逾期交房業主支付部分違約金3500元，剩余違約金于收樓手續辦理完成后1個月內雙方協商解決；若6月30日不能達到合格交房條件，將再次支付每戶現金3500元。”不過冷先生表示，“雖然開發商表示爭取6月30日之前交房，但是心里還是有些擔心。”

　　信網記者就延期交房的問題咨詢了半島藍灣售樓中心，一位工作人員表示目前小區正在交房過程中，并沒有什么問題。當信網記者詢問小區是否通過了驗收時，該名工作人員立刻表示，“具體情況我并不了解，我會將你反映的問題反饋給相關部門，到時候會有人給你答復。”

　　結算出現問題導致項目停工兩年

　　但是，崔女士對于售樓處工作人員的說法表示了質疑，“開發商是通知我們要交房，3月19日，我們收到了一份交房通知書，要求我們到售樓處收房，并且告訴我們如果不收房，從收到交房通知書之日起15天后視為入住。但是他們什么交房手續都沒有，沒有通過驗收，我們也不敢收房呀，一旦收了房，以后出現問題就不好解決了。”

　　隨后半島藍灣營銷部的一位楊姓經理聯系了記者，對延期交房的原因進行了解釋。楊經理介紹，“我們不是不想交房，是因為我們公司和項目的承包單位在結算問題上出現分歧，導致項目停工了近兩年，這才一直沒有交房。另外，驗收方面也并不順利。我們的房屋其實已經具備了入住條件，水電都已經通上了。但是由于小區的房屋驗收需要五方同時到場，而承包單位一直不配合我們的驗收，所以驗收合格證也一直沒有辦下來。”

　　關于小區到底何時能交房的問題，楊經理表示，“我們已經和多個部門協商過，一定會在3個月內把所有問題解決，7月之前肯定會交房的。”

　　至于違約金的問題，楊經理表示已經同業主達成了協議。交房之前每戶先賠償現金3000元，等到房子交付后，他們會在一個月內把剩余款項結清，絕對不會拖欠。

　　信網隨后聯系到了膠州市城鄉建設局質監站，詢問半島藍灣小區的驗收情況。質監站工作人員表示，“到目前為止，該小區還沒有提交過任何驗收相關材料，沒有提交驗收申請。”

　　3月30日，記者再次聯系了半島藍灣銷售部的楊經理，他表示，“目前公司已經開始和承包單位進行結算等相關工作，但由于需要結算的項目很多，短時間內不會有太大的進展。”不過楊經理也再次承諾，公司一定會在7月前完成所有工作，絕不會拖延交房時間。

　　當記者詢問其與承包單位之間需要結算的款項的具體金額時，楊經理表示自己不方便透露。

　　商品房預售制度是導致延期交房的痼疾

　　“延期交房，雖然只是整個房地產業鏈條上的‘冰山一角’，但是小環節大問題。要想從根本上解決這一問題，就需要理順房地產業鏈，不過這有點難。”青島樓市學者張百忍表示，“開發商延期交房的痼疾在于現行的商品房預售制度，這降低了開發商的資金要求等門檻。”

　　開發商為了迅速回籠資金，在樓盤尚未動工或是建設進度不大的情況下進行期房銷售，提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。這在給購房者提供了便利的同時，也帶來了延期交房、卷款“跑路”等潛在風險；此外，前幾年商品房市場的火爆導致了買賣過程中形成的賣方市場關系，購房者在交易中處于弱勢地位，這也是導致開發商延期交房情況頻頻出現。

　　這并不像普通的商品買賣，一手交錢一手交貨，而是在用手中的錢提前購買幾年后才有可能看得到的房屋，直到房屋交付，風險始終存在。張百忍告訴信網，“比較可怕，就像是個大陷阱，一旦掉進去，就很難再出來。”

　　信網于2014年11月10日曾經報道過青島市北區金華路和瑞安路路口處的秀蘭禧悅都違規預售一事。當時，秀蘭禧悅都在尚未取得商品房預售證的情況下，以與第三方合作的名義進行團購優惠活動，后來出現了部分市民交納的2萬元團購費難以退回的事情。(詳見《秀蘭禧悅涉無證變相預售 開發商稱"有路子"》)對于秀蘭禧悅都的一些情況，張百忍介紹說，“秀蘭禧悅都的開發商以每平米6000多元的價格拿地，加上各項費用，開發成本至少過萬。但是卻以每平米8000多元的價格出售商品房，其中的問題不言自明。”這種成本倒掛很容易導致各種問題的出現，因為開發商是根據成本進行后期開發的，一旦成本過高，開發商就會對工程承建方壓價，而壓價的結果就是工程質量難以保證，偷工減料不可避免會出現。

　　“雖然購房者已經全款交納或者通過銀行借貸來支付了購房款，但是并不能馬上入住，而是需要等待至少一兩年的時間，甚至更長。在這期間，開發商一旦出現意外情況，隨時都會導致建設進度的放緩，最終導致延期交房。其實，我認為延期交房還不是大問題，最起碼經過一段時間還能夠交房，最可怕的是出現爛尾的情況。一旦樓盤爛尾，購房者的錢很可能就會打水漂了。”張百忍說。

　　資金問題是導致延期交房頻發的主因

　　信網記者注意到近期因開發商延期交房導致業主維權的事件時有發生，而且呈不斷增長的態勢。那么，到底是什么原因導致開發商延期交房呢?開發商之所以會置合同約定于不顧，寧愿支付一部分違約金也要延期向業主交付房屋，往往出于某些“難言之隱”，比如，開發資質不全、資金鏈出現問題、工程質量問題、驗收手續不齊等。

　　從信網前期的報道中可以看出。導致開發商延期交房的幾大原因：一是開發商實力不足，甚至開發資質過期等；二是開發商捂盤惜售，不惜毀約；三是建筑方和開發商有資金糾紛，導致施工進度放緩或終止；四是部分樓盤因市政配套無法到位，導致自身配套無法如期完成；五是業主在收房前發現房屋存在各種問題而拒絕收房；六是開發商擅自變更規劃，無法通過規劃部門審核；七是樓盤尚未通過相關部門的竣工驗收等等。

　　張百忍認為，“開發商之所以會延期交房，主要是因為資金上出現問題。一旦資金緊張，工程建設放緩導致延期，另一方面，開發商無法支付相應的驗收費用以及配套費用，從而導致驗收環節延遲。” 近年來，隨著樓市熱度的下降，各種問題凸顯。經濟大環境的不確定性增加，房地產業行情不景氣，銀行“只會錦上添花，不會雪中送炭”，逐漸收緊放貸，房地產開發企業一旦出現資金緊張，各種問題就會接踵而至。

　　此外，據張百忍介紹，目前從政府到社會并沒有形成一套嚴格的監管體系，政府對于開發商資金上的監管不力，沒有哪個部門愿意采取強制性的措施向開發商施壓，出臺的一些監管文件也沒有形成有效的約束性，這些情況致使開發商違約成本很低，大不了交房之后向業主支付一部分違約金。

　　根據購房合同向法院提起訴訟

　　信網記者就延期交房的維權問題，咨詢了北京大成(青島)律師事務所的隋鵬飛律師。隋律師表示，“這個問題要看具體的合同約定，交房方式上有差異，有的約定業主領鑰匙開始算作交房，有的是從簽訂收房協議算作交房。”

　　“如果開發商沒有按照合同約定，按時向業主交付房屋，開發商屬于違約方，應當承當相應的違約責任并賠償業主的損失。業主遇到延期交房，一方面可以向消協進行投訴，請求消協進行調解，但是這一途徑效果不是很好。而最有效的方法就是根據購房合同向法院提起訴訟，通過法律手段維護自己的合法權益。”隋律師強調，一般情況下，購房者面對開發商延期交房時是處于有利地位的。

　　信網記者查閱資料注意到，最高法院對于延期交房的司法解釋明確規定：由于延期交房，業主們在外租房的租金由房屋開發商承擔。開發商承擔違約責任，違約金按照購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交付日期所發生的利息計算。如果開發商在寬限期過后，仍不能交房的，那么購房者有權解除合同，同時要求房屋開發商返還購房款及利息，并支付違約金。

　　記者就延期交房的問題咨詢了青島市建委宣傳部的徐主任，徐主任表示，“開發商延期交房的問題涉及到很多部門，所以監管起來有一定難度。目前主要是通過資金監管來對開發商進行約束，開發商首先交納一部分資金作為工程保證金，在工程建設過程中一旦發生意外，就可以啟用這筆資金進行善后。”

　　青島市房地產開發管理局市場管理處的工作人員告訴信網，“對于延期交房，延期交房現階段政府層面上并沒有什么具有約束力的文件，唯一對開發商具有約束性的內容就是購房者手中的購房合同。此外，我們會盡量做到預防為主，對開發企業的資質進行嚴格審查。在開發商辦理相關手續過程中，我們一旦發現問題將會對開發商進行查處，同時，群眾可以就開發商資質不全的情況進行舉報。” 信報全媒體記者 高鵬 實習生 李釗婧

　　 [編輯: 張青]